هل سينخفض سعر العقار حقا ؟

awalmatar@

سوق العقار وأخباره يتربع عادة على أولويات اهتمامات الأفراد والحكومات والمستثمرين حول العالم والسعودية ليست استثناء من هذه القاعدة . تزايد الاهتمام خلال السنوات القليلة الماضية مع دخول المملكة الطفرة الاقتصادية الثانية( مستمرة من سنة 2004) وماتبعها من انفاق رأسمالي عملاق في مختلف الأنشطة الإقتصادية في المملكة والذي أدى لتزايد السيولة بشكل عام وبالتالي تضخم أسعار العقارات في كل مناطق المملكة وبنسب متفاوتة ( الشرقية ،الرياض والغربية تأتي في المقدمة ) على حسب تركز النشاط الاقتصادي.
النمو الاقتصادي في المملكة يتوقع له الاستمرار خلال السنوات القادمة مع تواصل المشاريع الكبيرة في المملكة ( 800 مليار ريال في قطاع الكهرباء والماء فقط خلال عشر سنوات كمثال واحد) مع نمو سكاني مستمر بحدود 3 % مايعني تزايد الطلب مستقبلا . وصل الطلب على الوحدات السكنية الى 200 ألف وحدة بشكل سنوي وسط سيطرة كبيرة لمشاريع تطوير العقار الفردية (د سعيد الشيخ ، كبير اقتصاديين البنك الأهلي). على المدى المتوسط تتوقع الدراسات أنه بحلول عام 2020 سيزداد الطلب على الوحدات السكنية لتصل إلى ما يقرب من 3 ملايين وحدة سكنية .( مجموعة سدكو القابضة).
بالمقابل ، لو نظرنا لناحية العرض ، تشهد السوق السعودية نشاطا في مبيعات الوحدات السكنية الجاهزة، وخصوصا الفيللات متوسطة/صغيرة الحجم، وتقع في النطاق العمراني والقريبة من الخدمات، وتتراوح أسعارها من 900 ألف ريال إلى مليوني ريال بحسب المساحة، ومن الملاحظ أن كثيرا من تلك المشاريع جرى بيعها بالكامل.(شركة أنفال كابيتال). تزايد حجم سوق الوحدات الصغيرة والشقق يعكس تضاؤل القدرة الشرائية للأفراد مقابل الارتفاعات في أسعار الوحدات السكنية التي طغت على الزيادة في الخل(تفاصيل أكثر في مقال سابق لي بعنوان هل أستطيع إمتلاك مسكني الخاص).
أما من ناحية الدعم الحكومي ، تزايدت المبادرات والخطط المقدمة من وزارة الاسكان ولكن سيبقى هناك عجز في المعروض مقابل الطلب ( 500 الف وحدة سكنية مقابل طلب قائم لمبادرة الدعم السكني فقط يتجاوز المليون مستفيد). التمويل سيأتي أيضا من القطاع الخاص ممثلا بالبنوك وشركات التويل العقاري. نظام الرَّهن الجديد سيدفع البنوك على رفع مستوى الإقراض في السوق العقاري المقدر بـ 60 مليار والذي يمثل نسبة أقلّ من 4 في المائة من عمليات شراء المنازل، حيث من المتوقع أن يزيد نظام الرهن الجديد السوق العقاري بمقدار 120 مليار ريال سنوياً خلال السنوات العشر القادمة(العربية).
نستطيع تلخيص المؤثرات/المسببات على السوق العقاري بالمملكة بالتالي :
زيادة السيولة مع تركزها في نشاطين أساسيين يتمثلان بسوقي العقار والأسهم بحيث يتبادلا الأدوار في كل دورة اقتصادية لعدم توفر خيارات بمثل سهولتهما للمستثمر.
تأخر البدء الفعلي لتوزيع الوحدات السكنية المدعومة حكوميا تسبب في زيادة قائمة المنتظرين.
الانخفاض الاخير في أسعار العقار تركز على أطراف المدن والمناطق الغير مطورة وفي حدود 20 بالمئة فقط مع ايمان غالبية المستثمرين أن الاسعار ستعود للارتفاع عاجلا ام اجلا( نظرة العقار يمرض ولايموت)
محدودية المخططات الكبيرة الجديدة رغم اتساع مساحة المملكة لأسباب عدة يأتي في مقدمتها عدم تطويرالأراضي البيضاء المملوكة داخل النطاق العمراني وارتفاع تكاليف ايصال الخدمات للمناطق الجديدة.
أستخدام المستثمرين وحتى الأفراد للأراضي كوعاء استثماري في ظل عدم وجود رسوم /زكاة عليها مما يتسبب في قلة المعروض.
سوق العقار في المملكة يتجاذب مابين أفراد يطمحون لتملك سكن وضمان مستقبل ابنائهم وبين مستثمرين يطمعون في سعر أعلى كل مرة. نظرة التفاؤل أو التشاؤم تعتمد على الجانب الذي تأتي منه وتطلعاتك/امالك المستقبلية . من نظرة شخصية ، استمرار فائض الدخل القادم من النفط والزيادة السكانية ستدفع السوق للارتفاع مع انخفاضات مرحلية على المدى المتوسط تزامنا مع دخول مشاريع الدعم السكني. من الواضح أن السوق العقاري بحاجة لمزيد من التشريعات ولكن تذكر ، المواقع الجيدة تتأثر بشكل أقل في حال الانخفاض .