عوائد الأسهم والعقار

prof_alzahrani@
أستاذ الإدارة المالية
تحدثنا في المقال السابق عن العلاقة بين الأسهم والعقار محليا وعالميا وتم الاستشهاد بعدد من الدراسات الاقتصادية التي كانت نتائجها ضعيفة في إيجاد علاقة مباشره بين القطاعين بخلاف ما يتردد عن ان العلاقة عكسية وان السيولة تنتقل من قطاع الى اخر وكانت الخلاصة ان القطاعين يتأثران بالمعطيات الاقتصادية الكلية مثل النمو الاقتصادي وحجم الائتمان وعوامل العرض والطلب مثل النمو الديموغرافي والتوظيف وحجم المعروض من الوحدات السكانية . واليوم نناقش سؤال يتردد كثيرا حول الاستثمار في القطاعين وأيهما افضل للفرد ؟ وبطبيعة الحال أساس المقارنة خاطئة لأننا نتحدث عن أصلين مختلفين كليا في الأهداف والمنافع والتدفقات النقدية المرتبطة بهما ، ولكن المقارنة لا تتوقف ابدا وهناك العديد من المستثمرين العقاريين الذين لديهم موقف متصلب تجاه الاستثمار في الأسهم الأوراق المالية لأنهم يفضلون الاستثمارات الملموسة و الدخل ثابت الذي من الممكن أن يدره العقار بينما هناك مستثمرين لا يتعاملون الا مع أسواق الأسهم ويفضلونها لاعتبارات كثيرة.

طبعا كل النماذج المالية ونظرية المحفظة الاستثمارية لماركويتز الحاصل على جائزة نوبل لأعماله في كيفية بناء المحافظ الاستثمارية ترتكز على التنويع بين الاسواق والقطاعات والأصول لكي يتم الوصول الى محفظة مثالية لذا لا تجد أي متخصص ينصح بمجال واحد لكن من الجيد عمل مقارنه توضيحية هنا بين القطاعين. حيث يجب على المستثمر النظر في رقمين أساسيين للحكم على أي قطاع قبل الدخول في التفاصيل الأخرى، أولا: العائد التاريخي للاستثمار في القطاع، ثانيا: معدل المخاطرة والذي يقاس غالبا بدرجة الانحراف المعياري، حيث يظهر مدى اختلاف العائد السنوي عن المتوسط. وفي الحقيقة ان النقطة الأولية تميل لصالح سوق الأسهم في المدى الطويل حيث تظهر بيانات الأسهم تفوقا تاريخيا لعوائدها مقارنه بعوائد العقار لكن حين الاخذ بالاعتبار النقطة الثانية نجد الكفة تميل لصالح العقار حيث مستوى المخاطرة اقل نظرا لارتباطه بالمعطيات الاقتصادية وحركته البطيئة نسبيا وكذلك التذبذب العالي في الأسعار لسوق الأسهم لارتباطها بالأخبار والمعلومات الاقتصادية المتغيرة. هذه المقارنة على المستوى الكلي في السوقين أي بالأخذ بالحسبان المتوسط الكلي لكل قطاع لكن ما هي اعتباراته للفرد المستثمر في الحقيقة هناك اختلاف في التقييم إذا كان التركيز على الفرد وليس السوق يجعل الكفة تميل لصالح الاستثمار العقاري وهنا سأوضح ببعض النقاط :
*الاستثمار في العقار يعتبر استثمار في أصل ملموس لذا يسمى Real Estate وليس في ورقة مالية , والاستثمار الملموس يوفر سهوله نسبية في فحصه والتأكد من سلامته وجودته بينما في الورقة المالية هناك الكثير من المعلومات المتعلقة بها محاسبيا واقتصاديا لا يستطيع المستثمر فحصها بدقة ومعرفة سلامتها وموثوقيتها وما التلاعبات المحاسبية التي تحصل حتى في أكثر الاسواق نضجا وكذلك الاخبار السلبية التي تخفيها بعض ادارات الشركات الا دليل على ذلك .
*الاخبار والتحليلات المتغيرة وسهولة البيع والشراء في سوق الأسهم تعرض الفرد لمخاطر كبيره وتحيزات تؤدي عادة الى قرارات خاطئة وخسائر في المحفظة والادبيات في الاقتصاد السلوكي كثيرة في هذا المجال وموثقة بينما في العقار يتعرض المستثمر لمثل هذه المؤثرات بحدة أقل وعادة تكون قرارات الاستثمار طويلة المدى مما يساعد المستثمر في تحقيق عوائد أعلى من الأسهم.
*طبيعة سوق الأسهم تتيح سرعة توفير السيولة فيقع المتداول تحت ضغط بيع الأصل الخاسر اما لتوفير سيولة او للانتقال الى فرصة أخرى وهذا غير متاح في العقار حيث لا تشاهد شخصا يبيع منزله لمجرد فقط نزول قيمته عن مبلغ الشراء وحتى لو تعرض سوق العقار لدورات تصحيح يظل المالك يتمتع بعائد ايجار الأصل او السكن والاستقرار(وهذا له قيمة نقدية وعائد يعادل مبلغ الايجار ).
*التوزيعات في العقار تشكل عائد أعلى من عوائد التوزيعات في الأسهم هذا إذا كانت توزع أرباح من الأساس، إذن حتى في ظل ظروف أوقات التصحيح يظل العقار يوزع أرباح بشكل عائد نقدي أو ما يقابله من اجار يدفعة المتملك في حال كونه مستأجرا.
*العقار يوفر استراتيجية حماية ضد الضغوط التضخمية وذلك بارتفاع قيمة الأصل أو الايجارات المتدفقة منه بينما في الأسهم لا يتحقق ذلك دوما .

الخلاصة يبقى القرار بيد المستثمر لكن التنويع هو الأساس وكذلك العوائد التاريخية للاسهم أعلى من العقار في المجمل عند مقارنة السوقين لكن الفرد قد يحقق عوائد أعلى من خلال الاستثمار في العقار بسبب عوامل السيولة وقلة المؤثرات على القرارات الفردية وكذلك فترة الاحتفاظ الطويل الكفيلة بتحقيق عوائد متزنة تستطيع الصمود امام الدورات الاقتصادية. .