ماذا بعد الاستثمار في صناديق العقار المتداولة

قامت هيئة سوق المال مؤخرا بأدراج اول صندوق عقاري متداول في المملكة وبالتالي أصبح هناك نوع جديد من الاستثمارات المالية المتوفرة للمتداولين او المستثمرين في السوق السعودي وبالطبع فان تلك الخطوة تهدف الى تنويع قنوات الاستثمار في المملكة والمساعدة على وصول شريحة أكبر للاستثمار العقاري وخاصة ان الاستثمارات العقارية المدرة للدخل تحتاج في اغلب الأحيان الى رأس مال ضخم للحصول على الدخل المتولد من تلك الاستثمارات العقارية هذا بالإضافة الى عمليات التطوير او أي أصول أخرى يمتلكها الصندوق (بعض الاستثمارات في سوق النقد). 

ومن هنا تبدأ الخطوة الأهم للمستثمر وهي تقييم تلك الوحدات ومعرفة الأداء الذي تحققه تلك الوحدات ومدى ملائمة تلك الوحدات لأي اهداف موضوعة للمحفظة الاستثمارية وكبداية فان تقييم تلك الوحدات يختلف عن تقييم أدوات الملكية الأخرى كالأسهم مثلا ذلك نظرا لطبيعة الأصول التي تستثمر بها تلك الصناديق وبالتالي فان نوع الصندوق يؤثر بشكل كبير على طريقة التقييم المناسبة للوحدة وحتى على القوائم المالية الصادرة من ادارة الصندوق ويمكن تصنيف تلك الصناديق الى: 

1-صناديق الرهن mREITs 
وهي صناديق تقوم بالاستثمار في الرهون العقارية او في السوق الثانوية لعمليات الرهن العقاري، او بطريقة أخرى يقوم الصندوق بجمع الأموال في سوق النقد (علميات الريبو مثلا) ويقوم بإقراضها لمالك العقار مباشرة او عن طريق شراء الأوراق المدعومة بالرهون (Mortgage Backed securities) وبالطبع فان الدخل المتولد من تلك الأوراق او العائد ناقصا تكلفة الاقتراض هو ما يولد العوائد لتلك الصناديق.

2-صناديق أدوات الملكية eREITs
وهي صناديق تقوم بشراء العقارات المدرة للدخل مباشرة وتقوم في كثير من الأحيان بتشغيلها وينتج دخل تلك الصناديق من الدخل التشغيلي لتلك العقارات ,الارتفاع في أسعار تلك العقارات , او رسوم تشغيل بعض العقارات و بالطبع الدخل من أي اصول اخرى تمتلكها  هذه الصناديق وهذا النوع من الصناديق يسيطر على الحصة الاكبر من انواع الصناديق العقارية المتداولة في الولايات المتحدة علما ان اغلب الصناديق العقارية المتداولة في السوق السعودي ستندرج تحت هذا النوع لأسباب واضحة ومنها غياب سوق رهن عقاري مماثل للموجود في الولايات المتحدة . 

3-الصناديق الهجينة hREITs
وهي كما يمكن التمييز من اسمها تسعى الى تطبيق استراتيجية للاستفادة من الدخل الناتج عن تشغيل العقارات وكذلك عمليات الرهن او الاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن وهي تجمع ما بين النوعين السابقين. 

وبالطبع فان هناك اسس اخرى لتصنيف تلك الصناديق بناء على نوع العقارات المستثمر بها (تجارية -سكنية –صناعية-صحية الخ) وصولا الى بعض انواع الصناديق التي تستثمر في اراضي الغابات ((Timber REITs

 وبالعودة الى طريقة تقيم تلك الصناديق فان طرق التقييم التقليدية التي تستخدم عادة مع الاسهم  مثل مكررالارباح P/E او حتى العائد لكل سهم EPS او الوحدة في حالة الصناديق العقارية المتداولة لن يكون مقياسا جيدا لأداء الصندوق ويرجع ذلك بشكل كبير لطبيعة الأصول العقارية واستخدام عامل الاهلاك الذي هو بالأساس عبارة عن مصاريف غير نقدية بمعنى انه لا يدفع فعليا على شكل نقد لكنة مع ذلك يخفض الدخل ,والامر الاخر ان كثير من تلك العقارات تزيد قيمتها مع الوقت (الاراضي التي  بعكس المباني لا تهلك لكن يزيد سعرها مع مرور الوقت ) وبسبب تلك العوامل فان العائد على الوحدة قد لا يعكس التدفق النقدي الحقيقي من الصندوق ولذلك فان  استخدام ما يدعى بتدفق الأموال المتولد من التشغيل او العمليات التشغيلية  (Funds Form Operation) هو مقياس افضل لأداء الصناديق العقارية المتداولة, وفي العادة فان الاموال المتولدة من العمليات التشغيلية هي عبارة عن صافي الدخل باستثناء أي ارباح من بيع العقارات (لأننا لا نتوقع ان تتكرر او انها ارباح استثنائية) مع اضافة الاهلاك او استهلاك الدين. 

ويمكن استخدام ما يدعى بالتدفق المعدل للأموال المتولدة من علميات التشغيل (Adjusted funds from operation) وهو يستخدم المقياس السابق بالإضافة الى خصم اية مصاريف رأسمالية للعقار (الدهانات، التحسينات، التشطيبات، بعض مصاريف الصيانة) او الزيادة في الإيجارات الناتجة عن مبدأ الاستحقاق المحاسبي او أي مبادئ محاسبية أخرى ليعطي صورة أوضح عن الأداء المستقبلي للعقار وعن الارباح التي يمكن توزيعها للملاك وهي اهم نقطة جاذبة في هذا النوع من الاستثمارات المالية. 

وبعد استخلاص تدفق الأموال المتولد من التشغيل او التدفق المعدل يمكن استخدامه كمكرر ربح يعادل المستخدم  في بعض أنواع أدوات الملكية الأخرى ومثال ذلك مكرر الربح المستخدم بشكل كبير لتقييم الأسهم P/E  ,وبالتالي  فان مكرر العائد المتولد من العمليات التشغيلية يمكن حسابة بقسمة سعر الوحدة على العائد المتولد من العمليات التشغيلية ليعطي مكرر ربح يستخدم كمعيار او متوسط للعائد في قطاع معين من القطاعات التي تعمل بها الصناديق العقارية المتداولة او للمقارنة ما بين تلك الوحدات في نفس القطاع بالإضافة الى ذلك يمكن استخدام التدفق المعدل للأموال المتولدة من التشغيل بنفس الطريقة كوسيلة لتحليل أوسع واكثر تركيزا. 

وكنقطة أخيرة فانة يجب التركيز أيضا على النمو في عوائد تلك الصناديق وليس العائد فقط وبالتالي فانة يمكن استخدام تلك الادوات بديلا عن PEG واسع الاستخدام في الأسهم، ويمكن في العموم تتبع النمو في عوائد تلك الصناديق الى عمليات الاستحواذ او الزيادة في الإيجارات او التطوير للعقارات المملوكة لتلك الوحدات وعند الحديث عن صناديق الرهن مثلا فان ذلك النمو قد يكون مصدرة زيادة أسعار الفائدة مع الاخذ بالاعتبار جودة الإدارة وفاعليتها في التحكم بتكاليف الإدارة. وبالطبع فان جميع تلك العوامل يجب ان تدخل في عملية اتخاذ قرار الاستثمار في صناديق العقار المتداولة من عدمه وتقييم تلك الوحدات التقييم الأمثل الذي يخدم المستثمر والاهداف المطلوبة من هذا النوع من الاستثمارات.