هل يتطلب تطبيق المرحلة 2 من رسوم الأراضي دراسة؟

في جريدة الجزيرة، العدد 16118، بتاريخ 14/2/1438ه أفاد المشرف العام على نظام رسوم الأراضي البيضاء بأن الوزارة ستقوم بإعطاء مهلة تمتد لعام كامل لسداد الرسم المستحق، وبعد انتهاء العام تستمر الرسوم في ذات المرحلة وهي المرحلة الأولى. وستقوم الوزارة بدراسة الأثر الاقتصادي من تطبيق البرنامج ومعرفة مدى تحقيق أهدافه في كل مدينة على حدة، إذ يمكن أن تستغرق مهمّة دراسة الوضع مدة تصل إلى 24 شهراً، ومن ثم الرفع إلى الجهة المكلفة من مجلس الوزراء بمراجعة نتائج برنامج الرسوم بحسب ما نص عليه النظام في مادته الرابعة عشر، ليتم بعد ذلك اتخاذ الإجراء اللازم لكل مدينة إما بالإبقاء على ذات المرحلة أو الانتقال إلى مرحلة أخرى أو تعليق النظام بشكل جزئي أو كلّي.

ولقد لفت نظري نقطتين رئيسيتين في هذا التصريح هي:
– أن الدراسة المزمع القيام بها “قد” تصل نتيجتها إلى تعليق النظام بشكل جزئي أو كلّي.
– أن فترة الدراسة “قد” تمتد إلى ثلاث سنوات بالنسبة لمدينة الرياض ( وذلك من تاريخ  1/7/1438هـ الموافق 29/3/2017م باعتباره تاريخ اصدار فواتير الرسوم للمرحلة الأولى). 
وعليه أود ايضاح بعض النقاط حيال النتيجة التي قد تصل إليها هذه الدراسة والوقت الذي قد تستغرقه وهي:

– أن المادة الرابعة عشر من نظام رسوم الأراضي البيضاء تنص على مراجعة نتائج البرنامج الزمني لتطبيق الرسوم واقتراح مايراه مناسبا في شأنها ورفع “تقرير سنوي”. فالتقرير من المفترض أن يكون بحسب النظام سنوياً ويمكن من خلال تقرير السنه الأولى قياس تأثير المرحلة الأولى للنظام وذلك من خلال العديد من المؤشرات منها على سبيل المثال لا الحصر: 

عدد المخططات التي تم اعتمادها اعتماداً أوليا، وكذلك المخططات التي تم اعتمادها اعتماداً نهائيا، بالإضافة إلى نسب الانجاز في المخططات الجاري العمل على بنيتها التحتية، وحجم الأراضي المطورة المتوقع الوصول لها بناء على نسب الانجاز بأعمال التطوير الجارية، ومدى انخفاض أسعار الأراضي المطورة خلال الفترة الماضية – استجابة للأراضي الخام الجاري تطويرها-، وملائمتها لمقدرة المستحقين للسكن مالياً،…إلخ من المؤشرات، بدلاً من الانتظار لفترة قد تمتد إلى ثلاث سنواتلقياس الأثر واتخاذ القرار. 

– أن تطوير الأرض الخام واعتماد المخطط نهائيا يخرج مالكها من نطاق المرحلة الأولى من مراحل رسوم الأراضي وهو لا يعني بالضرورة زيادة جانب العرض بضخ منتجات متعدده ومناسبة لمستحقي السكن حيث أن خروج المطور من المرحلة الأولى لا يعني تطويرها بإقامة المباني عليها، كما لا يعني قيام مالكيها “بعرضها” في الأساس، فضلاً عن بيعها بأسعار “مناسبة” –لشريحه المستحقين للسكن والتي تمثل جانب الطلب- نتيجة تحميل الرسوم عليها.

– بناءا على النقطة السابقة فمن “الوارد جداً” أن لا تحقق المرحلة الأولى أهداف نظام رسوم الأراضي البيضاء كما هو مذكور في المادة الثانية من النظام- والتي تهدف إلى زيادة المعروض منالأراضي المطورة بما يحقق التوازن بين العرض والطلب، من خلال تداول هذه الأراضي المطورة السكنية بأسعار مناسبة، وحماية المنافسة العادلة، ومكافحة الممارسات الاحتكارية- حتى يتم “الاعتقاد” بأنه من “الممكن” أن يتم ايقاف العمل بالنظام جزئياً أو كلياً وفقا لنتائج الدراسة. 

– إن “الاعتقاد” بانه يمكن للدراسة الوصول إلى تعليق العمل بالنظام بشكل جزئي أو كلي للمرحلة الأولى من مراحل نظام رسوم الأراضي البيضاء من شأنه عدم دفع ملاك المخططات المعتمدة نهائيا من بناء أو بيع الأراضي المطورة الناتجة من تطوير الأرض الخام والتي تندرج ضمن نطاق المرحلة الثانية والمرحلة الثالثة من نظام الرسوم الأراضي البيضاء. خصوصاً أنالسوق لا يعاني من انخفاض “حاد” في مخزون الأراضيالمطورة داخل النطاق العمراني للمدينة تسبب في ارتفاع أسعارالأراضي، وإنما غياب “النظام الدافع” لملاك هذه الأراضيالمطورة لبنائها أو بيعها مع إيقاف العمل الكلي أو الجزئي للمرحلة الأولى.

– “بافتراض” تطوير جميع الأراضي ضمن المرحلة الأولى فإنه من المهم الانتقال للمرحلة الثانية وعدم الاكتفاء بتطبيق المرحلة الأولى من قبل المسئولين وذلك لانه سيسمح بوجود أراضي مطورة ضمن النطاقات العمرانية مخدومة (مياه، كهرباء، طرق،….إلخ) “قد” لا يتم بناؤها أو تداولها بأسعار مناسبة نتيجة ايقاف العمل بالنظام، مما يقود إلى عدم الاستفادة من الخدمات المتوفرة لهذه الأراضي المطورة داخل النطاق العمراني ويدفع نحو تحمل تكاليف أكبر في توفير هذه الخدمات لقطع الأراضي خارج النطاقات العمرانية وهو ما يشكل هدر في التكاليف والوقت والجهود الخاصة بالتنمية.  

وفي الختام، ما أود قوله هو إن النظام وأهدافه واضحه جدا، واستدامة تحقيق هذه الأهداف أمر ضروري لعدم العودة إلى تحقيق الممارسات السلبية التي أوجد نظام رسوم الأراضي البيضاء للقضاء عليها وهو ما يصعب تحقيقه من خلال المرحلة الأولى من مراحل نظام رسوم الأراضي البيضاء ولا يتطلب – باعتقادي – إلى دراسة قد تمتد إلى 3 سنوات خصوصا وأن كل سنه تمضي هي ثمينه للغايه ومهمه في سبيل المضي نحو رفع نسبه التملك والتي من الصعب تحقيقها ما لم يؤمن كل مسئول عن ملف الإسكان بمقولة “ياتبني يا تبيع”، علما بأن معظم ما تم تقديمه من منتجات سكنية –من وجهة نظري- هي مبادرات من وزارة الإسكان وليس القطاع الخاص في سبيل رفع نسبة التملك لمستحقي السكن.

عليه أوصي بأن تقوم الجهة المسئولة عن نظام رسوم الأراضي البيضاء بوضع جدول زمن “واضح ومعلن” لتاريخ تطبيق المرحلة الثانية وكذلك الثالثة في أقرب فرصة لما لذلك من أثر في وضوح في الرؤية لجميع أطراف عملية التطوير العقاري والعمل وفقا لذلك، بالإضافة إلى ضمان تحقيق أهداف النظام في وقت أسرع واستدامتها، وأخيراًدفع ملاك الأراضي المطورة والواقعة ضمن نطاق هذه المراحل بالمسارعة في بنائها أو بيعها.
هذا والله أعلم، إن أصبت فمن الله وإن أخطأت فمن نفسي والشيطان