الفروق بين صناديق الاستثمار العقارية المتداولة وصناديق الاستثمار العقارية التقليدية

بتاريخ 23/1/1438ه صدر قرار مجلس الشؤون المالية في هيئة السوق المالية بشأن أحكام التعليمات الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة، وخلال ستة أشهر فقط طُرحت خمسة صناديق عقارية مُتداولة  في السوق المالية بحجم يتجاوز مليار ونصف ريال، إلا أنَّ ثمة خلطاً بين مفهوم (صندوق الاستثمار العقاري المُتداول) و (صندوق الاستثمار العقاري التقليدي)، حيثُ أدّى هذا الخلطُ إلى ضبابية الرؤية لدى المستثمرين الراغبين في الاستثمار في الصناديق العقارية.

ولا شكَّ أن فضّ الاشتباك بين هذين المفهومين يُعينُ المستثمر في تحديد خياراتِهِ الاستثمارية في الصناديق العقارية، ومن المعلومِ ابتداءً أن المقصود بصندوق الاستثمار العقاري المُتداول هو “صندوقٌ مطروحٌ طرحاً عامّاً، تُتَداول وحداتهُ في السوق، يستثمرُ في عقارات مُطورة تطويراً إنشائياً، قابلةً لتحقيق دخلٍ دوريٍّ وتأجيري، وتُوزَّعُ نسبةً محددة من صافي أرباح الصندوق نقداً على مالكي الوحدات في هذا الصندوق خلال فترة عمله وذلك بشكلٍ سنوي كحد أدنى” ويتبيّنُ من خلال هذا التعريف أن الصناديق المتداولة مُدرجة في سوق الأسهم بعكسِ صناديق الاستثمار العقاري التقليدية التي لا تُدرجُ في سوق الأسهم، الأمر الذي يعني أنَّ التَّخارُج من الصناديق المتداولة أكثرُ سلاسةً وسهولة من الصناديق التقليدية.

بالإضافةِ إلى ذلك أنَّ الصناديق المتداولة صناديقُ مقفلة بمعنى أنَّ تأسيسها يكونُ برأس مال محدد يُطرحُ للاكتتاب، أمّا الصناديق التقليدية فقد تكونُ مقفلة، وقد تكونُ غير ذلك، ويتمثَّلُ الهدفُ الاستثماري الرَّئيس في الصناديق المتداولة بأنَّها تستثمرُ في العقارات المطورة الجاهزة أياً كانَ نوع استعمالها سكنياً أو تجارياً أو زراعياً أو غير ذلك من الاستعمالات، أمَّا الصناديق التقليدية فقد تستثمرُ من خلال تطوير الأرض إنشائياً من خلال تملُّكِ الأرض الخام ثم تطويرها وبيعها، أو تطوير الأرض إنشائياً من خلال تملّك الأرض الخام أو المطورة وإنشاءِ وحدات سكنية أو تجارية عليها ومن ثمَّ بيعها، أو بالتطوير الأولي أو الإنشائي بهدفِ التأجير لمدة زمنية محددة ومن ثمَّ البيع بعد ذلك.

ومن أبرز الفروقات كذلك وجوبُ استثمارِ الصناديق المتداولة في العقارات التي تقبلُ تحقيقَ دخل دوري وتأجيري عن ما نسبتهُ (75%) من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق، بينما يجوزُ للصناديق التقليدية أن تستثمر من خلال التطوير ثُمَّ البيع. ومن القيود الواردةِ في الصناديق المتداولة ولم ترد في الصناديق التقليدية وجوبُ ألا يقلَّ عدد مالكي الوحدات من الجمهور عن خمسين مالك وحدة، ونعني بمالكي الوحدات من الجمهور كلُّ من يملكُ وحدةً في الصندوق المتداول عدا من يملكُ (5%) فأكثر أو مدير الصندوق وتابعيه، أما فيما يتعلقُ بتوزيع الأرباح في الصناديق المتداولة فيجبُ ألا تقل نسبة الأرباح الموزعة على ملاك الوحدات عن (90%) سنوياً من صافي أرباح الصندوق، أما في الصناديق التقليدية فلا تُوزَّعُ الأرباحُ حتى نهاية فترة الصندوق، ومن خلال الفروقات المُشارِ إليها آنفاً يتبيّنُ لنا  أبرزُ مزايا صناديق الاستثمار العقارية المتداولة مقارنةً بالصناديق التقليدية وهي على النحو التالي :

1. سهولة التخارجُ من الصناديق المتداولة مقارنةً بالصناديق التقليدية، حيثُ تتداول في سوق الأسهم بشكل مماثلٍ للأسهم المدرجة في السوق المالية .
2. قلة التَّكلٌفة بالنسبة للراغب بالاستثمار برأس مال صغير .
3. الشفافية، من خلال التقارير الدورية عن الصندوق والتي تُعرض على موقع تداول .
4.الوضوح في الاستثمار المستقر والعائد الثابت سنوياً حيثُ لا تقل نسبة الأرباح السنوية عن (90%) من صافي أرباح الصندوق المتداول .
5. قلة المخاطر، لاستثمار الصناديق المتداولة في العقارات المُطورة القابلة لتحقيق دخلٍ دوري وتأجيري، بالإضافةِ إلى عدم استثمار ما يزيد عن 25% خارج المملكة .