صناديق الاستثمار العقاري REITs

صناديق الاستثمار العقاري المتداولة هي من أحدث أوعية الاستثمار التي اعتمدتها هيئة السوق المالي السعودي مؤخراً. حيث يعرّف صندوق الاستثمار العقاري REIT بأنه؛ صندوق استثماري، يستثمر رأس ماله في العقارات المدرة للدخل، اما بالتملك المباشر للعقار، او بتملك سندات الرهن العقاري.

كي نتصور مفهوم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة بشكل مبسط، فلنتصور أن عدداً من المستثمرين يشتركون في ملكية شركة استثمارية تمتلك عقارات تجارية تدر لهم دخلا سنوياً، واذا أراد أحد منهم بيع حصته في الشركة، يعرضها للبيع في سوق الأسهم مثلها مثل باقي الشركات المساهمة. 

هذه هي الصورة في شكلها البدائي، لكن مع الفارق، فالشركة في مثالنا هي الصندوق العقاري، والمؤسسة التي تدير الشركة تسمى مدير الصندوق، والأملاك تسجل باسم مدير الحفظ (امين الصندوق)، والملاك هم المساهمون مجتمعون، وحصص الملكية تسمى وحدات من اجمالي قيمة اصول الصندوق العقاري، ولكل مساهم من العموم بيع حصته من الصندوق في سوق الأسهم.

قد يشتبه لدى البعض صناديق الاستثمار في العقارات المتداولة مع صناديق الاستثمار العقاري –الجاري العمل بها في السعودية منذ عام 1427هـ – ، هنا أقول، أنه ورغم أنهما يتفقان في مجال الاستثمار، ويتقاربان في المسمى، الا أن بينها فارقاً كبيراً وفروقات كثيرة، بدأً من الترخيص والاشتراطات والتوزيعات والحصص وحتى التصفية. أما الفارق الأهم بين هذين النوعين من الصناديق أن الأول مطروح للتداول العام في سوق المال –سوق الأسهم- بينما الآخر يتم تداول وحداته تداول خاص من قبل مدير الصندوق.

أول تداول لصناديق الاستثمار العقاري بدأ منذ عام 1961م في الولايات المتحدة، في الحقيقة أن الاطار العام لصناديق الريتس هو أمريكي الأصل والمنهج، الا أن كل دولة تعتمد هذا النظام الاستثماري تعمد الى تغيير العناصر الفرعية فيه لتتناسب مع تنظيماتها المحلية ونظامها المالي. 

وبحسب المؤسسة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري الأمريكية NAREIT يوجد في العالم اليوم قرابة 37 دولة اعتمدت هذا النظام، ومن آخر الدول التي اعتمدته السعودية عام 2016م. كما أشارت المؤسسة الى أنه يوجد قرابة 8 دول تدرس اعتماد النظام من ابرزها الصين.

الحقيقة أن هذا الموضوع متشعب وطويل ويحتاج لبحث كامل ولن يكفي فيه بضعة أسطر للإلمام به. لكني في ماتبقى من المقال سأركز على ذكر أبرز عناصر نظام صناديق الاستثمار العقاري المتداولة المسمى REITs “يطلق عليه الريتس”.

– الحد الأدنى لرأس المال 100 مليون ريال، الحد الأدنى لعدد المستثمرين 50 شخص، القيمة الاسمية للوحدة 10 ريال، الحد الادنى لتوزيعات الارباح 90% سنوياً مرة واحدة على الأقل، لا يحق للصندوق الاقتراض بأكثر من 50% من قيمة أصول الصندوق، لا تقل نسبة استثمار الصندوق في العقارات المطورة عن 75%، كما لا يجوز للصندوق الاستثمار في الأراضي البيضاء.
– يوجد ثلاثة أنواع من الريتس :
 الأول- Equity REITs (الاستثمار في الأصول العقارية) تعتمد على الاستثمار المباشر في العقارات وتوزع فيها حقوق المساهمين كأسهم او وحدات ملكية. 
الثاني- Mortgage REITs (الاستثمار في سندات الدين) تستثمر في سندات الدين المرهونة بعقارات. الثالث- Hyper REITs وهذا يخلط بين النوعين السابقين.
– الريتس تجمع بين توفير ايرادات دورية ثابته كأرباح، وسهولة تسييل الأصول.
– تعطي المستثمر فرصة تنويع استثماراته وهي ميزة كيرة خاصة في ظل تقلبات السوق.
– تتميز بأنها غير مشمولة بنظام الضريبة الخاصة بالشركات.
– فيها نسبة توزيعات ارباح دورية عالية، لا تقل عن 90% من الأرباح توزع على المساهمين مرة واحدة سنوياً كحد أدنى.
– تتميز الصناديق العقارية بأقل نسبة مخاطرة في ظل عائد استثماري عالي.
– تجمع بين ارتفاع نسبة الايراد السنوي وقيمة الأصول، وهي استثمار مميز على المدى المتوسط والطويل.
– الريتس الاسهم اكثر فائدة على المدى الطويل واقل عرضة لتقلبات السوق واسعار الفائدة.
في ختام الجزء الأول من هذا المقال، أود الاشارة الى أنه وبحسب بعض التقارير المختصة فإن صناديق الاستثمار العقاري المتداولة تعتبر من الأوعية الاستثمارية الواعدة التي يتوقع أن تستقطب رؤوس الاموال المحلية والخارجية للاستثمار في السوق السعودي.

في الجزء الثاني من المقال سنتطرق الى استعراض لحجم سوق الريتس على المستوى العالمي والمحلي، والى نظرة سريعة الى اداء الصناديق العقارية المدرجة في سوق الاسهم السعودي حتى الأن.