لماذا نسبة الانخفاض في الرقم القياسي لأسعار العقار أقل مما ظنه كثيرون؟

المقال ليس ميلا مع أو ضد الانخفاض بل هدفه موضوعي علمي فقط. 

أصدرت هيئة الإحصاء الرقم القياسي لأسعار العقارات للربع الأول من العام الجاري 2018. الانخفاض بسيط في الشهور الأخيرة، يما يعطي انطباعا أنه في اضمحلال. وبلغت نسبة الانخفاض قرابة 16% منذ عام 2014. وهذا يقل كثيرا عما ظنه كثيرون في نسبة الانخفاض. قال قائلون أن الانخفاض الحاصل وصل 30% أو أكثر ولذا استعجبوا من رقم الهيئة. وكثر القيل والقال.

لا ننسى أن أجزاء من الأحياء الجديدة شهدت ارتفاعا وليس انخفاضا في الأسعار بسبب أنها كانت مهملة أو خاما قبل سنوات قليلة، ثم وصلها تطوير وخدمات أو مشاريع وتغيرات كبيرة رفعت أسعارها فترة إعداد الرقم القياسي. 

أذكر ما أراه أهم أسباب الخلاف بين الهيئة وكثيرين في نسبة الانخفاض. وأكثرها متعلق بقراءة ومعالجة بيانات صفقات العقار الصادرة من كتابات العدل. المعالجة وفق حد أدنى من المعايير ضرورية لإنتاج الرقم القياسي، وبدونها تكون قراءة البيانات سطحية. وليس من شأن وزارة العدل المعالجة. طبيعة المعالجة ومهارة المعالج مؤثران على الرقم القياسي الناتج.

1. ميل غالبية الناس إلى المبالغة
2. حركة العقار الزمنية في السوق
3. التعديل الموسمي 
4. الارقام القياسية تبنى على معايرة نموذجية  
5. أوزان تعكس أهمية أوصاف ومكونات العقار

ميل غالبية الناس إلى المبالغة:

يتفاوت الناس في فهمهم وتقديرهم للأمور. وردود فعل أكثرية البشر تميل إلى المبالغة وتعميم حالات مروا بها. ولذا فتوقعات اكثرية الناس على تغير الأسعار تتجاوز غالبا ما تعلنه هيئات الإحصاء على مستوى العالم. وهنا ثلاثة أمثلة:

1. أتوقع أن غالبية المستهلكين يرون أن أسعارهم زادت قرابة الضعف خلال السنوات العشر الماضية. ولكن الرقم القياسي لأسعار المستهلك لهيئة الإحصاء يقول بأنها زادت قرابة 37% خلالها.
2. تلاحظ المبالغة في موضوع زيادة المحلات المعروضة للتقبيل أو الإيجار. يضرب أحدهم مثالا بشارع ما، فيقول أن غالب محلات ذلك الشارع للتقبيل أو الإيجار. تمر بذلك الشارع الذي يحوي عشرات المحلات، فتجد بضع محلات معروضة للتقبيل أو الإيجار. 
3. توقعات كثيرين لتأثير الأزمة المالية العالمية على أسعار العقار في أمريكا أكبر مما قالته الإحصاءات المعتبرة.  

حركة العقار الزمنية في السوق:

مثلا هل العقار المبنى المباع جديد أو لا؟ وإذا الجواب لا فكم مضى على بنائه؟ هل تعرض لتعديلات أثرت في سعره أو لا؟ هذه أمثلة لمعلومات مؤثرة على الأسعار، ولكن علم الناس بها صعب. ولذا لا يصلح دوما مقارنة سعر عقار الان بسعره قبل كذا سنة فربما تعرض إلى تعديلات أثرت في سعره. وفي هذا تنتهج بعض الدول منهج متابعة عقارات مختارة.

أما في المملكة فيغطي الرقم القياسي لأسعار العقارات جميع الصفقات العقارية المنفذة خلال فترة كذا.

التعديل الموسمي:

مرحبا بعالم التعديل الموسمي seasonal adjustment. وسبب التعديل زيادة أو انخفاض المبيعات في فترات مواسم ذات علاقة بطبيعة السلع التي زادت أو انخفضت مبيعاتها. 

الارقام القياسية تبنى على معايرة نموذجية:

تحاول أو تتبع الجهات الإحصائية معايير وممارسات مقبولة دوليا عند قياس التغيرات في مستوى أسعار أنواع وأصناف العقارات للوصول إلى نماذج تمثل المتوسط العام. ذلك أن العقارات غير متجانسة، تتفاوت كثيرا جدا في أوصافها، والتي تنعكس على أسعارها. 

أوزان تعكس أهمية أوصاف ومكونات العقار

يفترض أن يبنى الرقم القياسي على معايير منها اختيار أوزان نسبية تعكس موقع وأوصاف ومكونات ما يراد قياس التغير في أسعاره.  

يتم في المملكة احتساب الوزن على مستوى الحي ونوع العقار، بناء على مجموع قيم الصفقات لنوع العقار في الحي. 

ما سبق من وزن لا يتوافق مع كل الرغبات. والمجال قائم لاختيار أوزان تضخم أو تخفض التغير في الأسعار.