عقاريات

أسباب جوهرية لارتفاع تملك السكن، وفرص عديدة لصناعة التطوير العقاري! وللتعرف على أسبابها، ينبغي فهم دورة المنتج العقاري ومدة إنتاجه و تكاليفها. وقبل الخوض في مراحل عملية إنتاج وحدة عقارية، ولتسهيل الحسبة وإيصال الفكرة بوضوح لنفترض إضافة 15% كعائد سنوي لكل سنة من عمر المنتج العقاري.

ولتقدير تكلفة المنتج العقاري، ينبغي احتساب السنوات الداخلة في التكلفة من بداية التقديم على البلدية للتطوير، ولن أتطرق لما قبل هذي السنة لصعوبة تقييم واحتساب السنوات التي تسبق البدأ بالتطوير (كون الأصل أن الأرض قبل الاحتياج لها لا تساوي شيئاً).

المنتج العقاري الحالي يبدأ من مالك الأرض الخام الذي يقوم بتوزيع استخدامات الارض الخام حسب المعطيات المعتمدة من البلدية (وهذا في الغالب) يضع نصب عينيه تجزئة الأرض لأصغر قطع ممكنة، ليتمكن من تطبيق قاعدة أن تجزئة الوحدات بشكل أصغر يزيد من سعر الوحدة بغض النظر عما سوف يقام على هذه الوحدة، وهذا حسب الواقع في السابق يستغرق من 4 الى 7 سنوات، وبالتالي باحتساب العائد السنوي للمنتج (15%*4) فإن هذه تشكل 60% زيادة في سعر المنتج.

ثم بعد ذلك يتم الإعلان عن بيع الأرض الخام كبلكات، وهنا يأتي دور المستثمر المتوسط، لو افترضنا بقاء الأرض عنده سنة حتى يتم بيعها، وغالباً ما تستغرق مدة أطول، وهذا يعني زيادة 15% في تكلفة الوحدة العقارية، ويكون إجمالي الربح المضاف على التكلفة 75%.
يأتي بعدها المقاول أو المطور الصغير الذي يشتري البلك ويقطعه ثم يبني عليه وحدات عقارية، والتي تتم في أحسن أحوالها 16 شهراً، مما يعني زيادة التكلفة بنسبة 22.5% عن السنه ونص، ومن ثم أصبحت الوحدة جاهزة بزيادة 97.5%.

بعد ذلك يأتي دور وسيط العقار في بيعها بنسبة 2.5% من المالك و 2.5% من المشتري، ثم وسيط التمويل بنسبة 3%، ثم الممول بنسبة 4.5%، وأخيراً تأتي عمولة وسيط البنك من صفقة التمويل، وكل هذا يتم تحميله المستهلك النهائي بنسبة يصل مجموعها مع التحفظ الى 110% على التكلفة الفعليه.

بهذه الحسبة البسيطة، يتضح أمامنا وجود فرصة كبيرة لإعادة هندسة دورة المنتج العقاري بشكل تتحقق معه مصلحة المالك لتصبح أصوله مدرة، والوسيط الذي يحتاج الاستدامة ليتمكن من تقديم الخدمات باحترافية عالية، ومستهلك ينعم بكثرة خيارات وجودة منتج بأنسب الأسعار. فهل من مطورين …