يا هيئة السوق .. هناك الخلل في تقييم صناديق الريتس 

نزول اسعار صناديق الريتس عن اسعار اكتتابها مؤشر على عدم قناعة السوق بآليات التقييم المتبعة للعقارات المملوكة للصناديق، كما انها مؤشر كذلك على عدم قناعته بمستوى الافصاح والشفافية في ادارة الصناديق، وقد يكون من الحكمة اعادة النظر في هذه التفاصيل بما يضمن زوال مخاوف المستثمرين والتي سأتطرق لبعضها في مقالي هذا.

فعلى سبيل المثال، هناك من يدفع ايجارات بالملايين لمباني (فارغة)، وهذا ليس بالأمر الطبيعي، وخصوصا ان آلية تقييم العقارات تأخذ في الحسبان اسعار تأجير هذه المباني الفارغة. في كثير من الحالات يكون المستأجر هذا هو نفسه مالك العقار السابق قبل انتقال ملكية العقار للصندوق، ويكون ايضا المستأجر مالك لعدد من وحدات الصندوق، وفي هذا تضارب لا شك، وتم تسليط الضوء عليه في نشرات اكتتاب الصناديق متى وجد. وهذا يثير علامات استفهام السوق، هل آلية تقييم العقار المبنية على سعر الايجار بدون تحديد نسب الإشغال عادلة؟ 

السوق اجاب بالنفي، واعتقد ان هذا النفي جدير بأن يدرس، ناهيك عن ان تحديد قيمة اسعار العقار بناء على عقود ايجارات لمباني فارغة من المستأجرين يثير التساؤل على مشروعية هذه الممارسة خصوصا ان آلية التقييم العقار يعتمد عليها. كما ان تقارير تقييم اسعار عقارات الريتس تحتوي بعضها على جمل مبهمة لا يمكن اثباتها من ناحية، ومن ناحية هي تأكيد على الاتفاق لتحديد السعر، مثل جملة ( تم احتساب المتر المربع بناء على السعر السائد بين المطورين). اعتقد ان الاتفاق بين العقاريين لتحديد سعر (يسود) ممنوع قانونا وفق قوانين منع الاحتكار وقوانين المنافسة. 

من المهم على هيئة سوق المال عدم قبول تقارير التقييم التي تعتمد على المبهم والذي لا يمكن اثباته والذي يتعارض مع اساسيات الاقتصاد الحر والذي بالاضافة لهذا كله تم رفضة من قوى السوق وهذا يتضح جليا بإنخفاض اسعار الريتس عن قيمها الكتابية بإستثناء القليل منها ( 2 فقط). ولعل من المناسب تحديد مقيمين عقاريين ذوي قدرة وخبرة في السوق ويملكون الادوات الكافية للاستقصاء السعري ويملكون ايضا الاستقلالية التي تمكنهم من تحديد السعر بحياد تام، فلا يعقل تقييم عقار بناء على عقد ايجار وعلى ارض الواقع العقار خالي من المستأجرين.

مثل هذه الاشكالات والممارسات تسلط الضوء على آليات القبول والاعتماد في هيئة السوق، والتي قد يكون من الحكمة مراجعتها مراجعة شاملة وكاملة لتفادي اوجه القصور والخلل.

ان حل الاشكالات في مراحلها الأولى وقبل استفحالها يجنب المساهمين و يجنب سمعة قطاع الريتس ما يطرأ عند تعثر احد المستأجرين الرئيسيين الذين يستأجرون مباني لا يستطيعون اعادة تأجيرها، وهذه النماذج كثيرة، وفي أكثر من صندوق، كما ان إدخال نسب الإشغال الفعلية على ارض الواقع، وعدم الاكتفاء بعقود الايجارات دون مشاهدة فعليه لواقع المباني مطلب مهم في آلية تقييم العقار جدير بأن يحقق.