الصرامة مع المشتقات المالية في السوق العقاري الثانوي .. ضرورة

مؤخرا بدأ الحديث عن السوق العقاري الثانوي في المملكة العربية السعودية بعد إنشاء الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري بنموذج عمل وهو شراء محافظ التمويل العقاري من البنوك وشركات التمويل العقاري لضخ السيولة في البنوك لإتاحة السيولة اللازمة للزيادة في الإقراض السكني والتسهيل للباحث عن شراء عقار في الحصول على القرض السكني بأسعار أكثر تنافسية من السابق.

وأيضا تقوم الشركة بالمحافظ العقارية المملوكة بإصدار منتجات للأسواق المالية مشتقة من المحافظ التمويلية العقارية في الأسواق المحلية والعالمية وذلك بصنع منتج مالي بتجزئة المحفظة الى أجزاء وعرضها بأسعار وعوائد تختلف بناء على الشروط لكل جزء وبطبيعة الحال كل ما ارتفعت المخاطر ارتفعت الإيرادات والعكس صحيح وقد يكون ذلك عنصر جذب للمستثمر والأموال الأجنبية.

بنموذج العمل الموضح أعلاه بطبيعته سوف يزيد من السيولة بالسوق التمويلي العقاري المحلي لأنه بطريقة غير مباشرة يقوم بإتاحة السيولة للسوق العقاري أي زيادة بالطلب على العقارات يتبعها زيادة بأسعار العقارات وهذا ما لوحظ مؤخرا بأن حجم التمويل العقاري السكني ارتفع للوصول إلى 100 مليار ريال في 2019. من مسؤولية وزارة الإسكان ان لا تٌهمل الطرف الآخر من المعادلة وهو زيادة العرض والمحتوى العقاري المحلي حتى لا يكون هناك تضخم في أسعار العقارات. هناك مخاوف إذا تمت زيادة العرض على نفس الوتيرة المتسارعة محاولةً للحاق بالطلب قد يؤثر ذلك على جودة المنتجات العقارية.

من اهداف الشركة السعودية لإعادة التمويل أيضاً أن تعرض منتجاتها في الأسواق كمشتق مالي يشتق قيمته من الأصول الموجودة بمنتجات مدعمة بهذه المحافظ تسمى بـMBS (Mortgage Based Securities)  وقد يخطر للقاريء المطلع للمشتقات المالية التشابه فيما بينها وبين الـ CDO (Collateralized Debt Obligation) التي كانت السبب الرئيسي في الأزمة الاقتصادية عام 2008 بل ان الـCDO  أكثر تنوعا لأنها تشتق قيمتها ومدعومة بقروض سكنية بالإضافة الى أنواع أخرى من الأصول كقروض السيارات وقروض الشركات والصكوك ولكن السبب الرئيسي للهبوط الحاد في قيمتها كان هو تخلف العملاء بالدفع عن القروض السكنية. الـ MBS تشتق قيمتها ومدعومة بالقروض العقارية السكنية فقط.

بعد الأزمة الاقتصادية الحكومة الأمريكية أقرت تشريعات ومعايير أكثر صرامة ليتم إنشاء وتنظيم المنتجات المذكورة أعلاه في السوق الأمريكي. منها ان تكون منتجات مصدرة من مؤسسات حكومية أو مدعومة حكومياً على المستوى الفيدرالي او مستوى الولاية المخولة لها فقط بإصدار المنتجات المذكورة أعلاه. الشركة السعودية لإعادة التمويل حتى وان كانت شركة من شركات صندوق الاستثمارات العامة التي هي مؤسسة ربحية قد يكون منهجيتها زيادة الأرباح وإغفال اثر ذلك على السوق العقارية والمستهلك الباحث عن شراء عقار. وقد يكون هناك مخاطر مع الاستمرار في ضخ السيولة للبنوك بوجود فائض من النقد لدى البنوك وتبحث عن طرق للتساهل في بعض إجراءات الإقراض التمويلي السكني.

السؤال المهم وهو كيف نحد من المخاطر المذكورة أعلاه, للحد من المخاطر وإنجاح المنظومة ككل يجب ان يكون هناك عمل تعاوني ما بين مؤسسة النقد العربي السعودي ووزارة الإسكان بوضع لائحة رقابية صارمة للحوكمة والعمل على تقييم الأصول العقارية والمنتجات ائتمانياَ بصورة مستمرة حتى لا يكون هناك عرض غير عادل للمستوى الإتماني للمنتجات وقيمة العقارات المشتقة منها. العمل على حلول وإجراءات لزيادة العرض المحلي من العقارات حتى لا يكون هناك ارتفاع حاد في الأسعار وتكون وفق ضوابط وجودة موضوعة من المشرع ومقبولة للمقترض لكسب ثقة المستثمر المحلي والأجنبي الذي سوف يبحث عن ماهية العقارات المشتقة منها المنتجات المالية.

احد الحلول هو انشاء مؤسسات حكومية مستقلة غير ربحية فقط لتقنين وتنظيم والموافقة على المشتقات المالية قبل طرحها للأسواق ووضع ضوابط ائتمانية ومالية صارمة ولكن عادلة للتقليل من مخاطر إصدار منتجات مالية مشتقة من أصول أقل من القيمة الفعلية أو ايعاز ذلك الى جهة حكومية ذات استقلالية تامة من السوق العقاري الثانوي.