بحور التطوير العقاري

تمتاز الأسواق العقارية ببطء الاستجابة وردات الفعل حول المؤثرات الخارجية أو حتى الداخلية والتي ممكن أن تطرأ عليها، ومن نظرة مبدئية وبلغة الأرقام تتضح لنا أهمية السوق العقاري وثقلة مقارنتاً بأسواق المال والاستثمار الأخرى.

أثرت جائحة كورونا بشكل مباشر على سوق التجارة العالمي وتبعيتاً لذلك أثر على سوق التجارة المحلي مما أدى إلى إضعاف أسعار الإيجارات لتجاري والمكتبي وبالتالي أثر على قيمة الأصل والسوق العقاري ككل، كما أثرت بعض التنظيمات والتشريعات التحسينية على القطاع العقاري مما نتج عنه تأثر في سوق العرض والطلب على السوق العقاري وفي اعتقادي ذلك مرحلي وصحي والسوق بإذن الله متوجه للأفضل والأحسن.

دائماً يحظى السوق العقاري بعناية واهتمام رأس الهرم سواءً كانت في الحكومات أو السلطات أو حتى في شركات ومؤسسات الاستثمار العائلي نجد ملف الاستثمار العقاري لدى الحلقة الأقوى أو القائد لهذه المنظومة وذلك لأن السوق العقاري أكبر من يستوعب رؤوس الأموال وهو سوقٌ يتسع للجميع ولهذا نجد أن السوق العقاري دائماً هو منجم الكنوز أو الخزنة المركزية للمستثمر فلو أخذنا على سبيل المثال لا الحصر سيناريو ارتفاع السوق العقاري والذي يؤدي إلى ارتفاع في ممتلكات وأصول الدولة العقارية وبالتالي يؤدي إلى ارتفاع رأس المال والذي من خلاله يمكِن ويتيح لتعظيم رأس المال وتوفير السيولة من خلال استخدام أدوات الدين المختلفة وبذات طويلة المدى وهي الصكوك والسندات المحلية والعالمية فاعتقادي أن هذا المثال كفيل ويغني عن كتب ومجلدات تشرح أهمية القطاع العقاري بين أسواق المال والاستثمار.

وبشكل تقريبي فإن معدل حجم الطلب على المعروض العقاري للقطاع السكني سنوياً بين ثلاث مائة وخمسون ألفاً حتى أربعمائة ألف وحدة سكنية وغالباً فإن عمر الدورات الاقتصادية في الأسواق لا تتجاوز الخمس سنوات وفي السوق العقاري عمر الدورة القصيرة خمس سنوات والدورة الاقتصادية الطويلة المكتملة لا تتجاوز الخمس وعشرون عاماً ويختلف معدل العائد على الاستثمار في قطاع التطوير العقاري بشكل واضح حيث إن الاستثمار فالسوق العقاري يتضمن عدة قطاعات جزئية  مهمة وهي القطاع التجاري والسكني والمكتبي والزراعي والصناعي والمستودعات والتعليمي والصحي والسياحي المتضمن الفندقة والمنتجعات والمرافق العامة كالحدائق والمنتزهات والمطارات والغابات والمحميات …إلخ والتي ممكن أن يتم الاستثمار بها من خلال عقود المنفعة أو الشراكات الاستراتيجية المختلفة.

السوق العقاري هو سوق ضخم وبحوره عميقه وقطاعات ومدارس وتخصصات مختلفة ويستوعب الجميع ومن أصعب الأسئلة التي مرت على كثيراً في حياتي هو كيف العقار؟ لا تعلم من أين تبدأ وماذا يبحث عنه، لذلك عودت نفسي أن أجيب على هذا السؤال بسؤال أو عدة أسأله حتى أحدد نطاق العمل للجزيئة التي يسأل عنها، فلو أخذنا على سبيل المثال قطاع التطوير العقاري السكني لوجدنا هناك عدة تخصصات تبدأ من شقق التمليك أو التاون هاوس وتتعدد بفلل الدوبلكس والفلل الصغيرة ومن ثم المتوسطة حتى تنتهي بالقصور وكلن في تخصصه ولكلٍ صانعه وأهله، ودائماً أحب تشبيه التطوير العقاري السكني وبذات الفلل بسوق الملبوسات وبذات الملبوسات النسائية والأطفال حيث أن هذا السوق متجدد وفي كل يوم تجد هناك توجه أو تغيير أو موضة جديدة أو تقليعه تجذب العميل وتفتح شهيته لشراء ويجب أن تكون مواكب ومتجدد ومتوافق مع الحداثة ورغبات السوق التحدي كبير وكما قيل إرضاء الناس غايتاً لا تدرك ولكن كل ما كانت منتجاتك المقدمة لسوق جذابة ومميزة كل ما زادة فرصة الربح الأكثر وتضخم معدل العائد على الاستثمار وكان البائع في موقف قوة وذو أنفه.

يحتاج سوقنا العقاري تنظيم أكبر وأدوات وممكنات تساعده بالذات في التخطيط وفي مراحل دراسة الجدوى فلو كان هناك منصة تحوي خريطة تفاعلية تحوي البيانات الخام والناتجة عن التكامل بين جميع أصحاب المصلحة  وبعد ذلك يتم معالجتها وتحليلها وإخراجها حسب الاحتياج وبالشكل الأمثل  لما وجدنا مشاريع متعثرة أو حاجة للطلب وليس أي طلب وإنما هو حسب الاحتياج وغالباً تتلخص فالمكان والوقت والجودة ومتطلبات العميل وغالباً تتلخص فالتصميم والتشطيب والديكور الداخلي والخارجي وقدراته وملائته المالية، يحتاج سوق التطوير العقاري إلى مزيد من الوضوح فالطلب ومتطلبات العميل وكذلك معرفة المعروض العقاري وحجم العرض وتصنيفه للحالي والماضي والمستقبلي وغالب ما يقوم به الكثير من المطورين أو المستثمرين حالياً هو قص الأثر بناءً على المعطيات السابقة وليست اللاحقة.