أزمة السكن والمؤشرات العقارية المتطورة

لا يوجد في السوق السعودي مؤشرات عقارية على مستوى المدينة ولا على مستوى السوق العقاري ككل. فالموجود حالياً منصة للمؤشرات العقارية تشرف عليها خمس جهات حكومية تقدم متوسطات سعرية بسيطة على مستوى الأحياء “فقط”, وهذه المتوسطات معروف عنها علميا بأنها “متحيزة” و”غير دقيقة” و”تتأثر بالتغير في تركيبة الصفقات من فترة إلى فترة”.

فالوضع أشبه بدخول سوق الأسهم السعودي ونرى سعر “أ” والشركة “ب “ولكن لا نستطيع معرفة توجه مؤشر السوق السعودي للأسهم ككل. النتيجة أن الرؤية غير واضحة ولا نستطيع قياس ارتفاع الأسعار, ولا معرفة توجه السوق ولا القمم ولا القيعان فضلاً على التعرف على وجود الفقاعات العقارية ومحاولة تخفيف آثارها على المواطنين في الوقت المناسب.

في هذا الشارت نستطيع أن نشاهد الأرقام التي حصلنا عليها من المؤشرات العقارية والتي تبين التغير في أسعار العقارات السكنية في بعض دول العالم ومن بينها السعودية والتي قمت بحسابها باجتهاد شخصي وبنفس الطرق المتبعة في الدول المتقدمة.

وأنا هنا أتساءل كيف سنستطيع معالجة أزمة السكن بدون مؤشرات عقارية متطورة؟ أو بعبارة أخرى كيف سيعالج الطبيب المرض بدون معرفة المؤشرات الحيوية للمريض بدقة وبسرعة؟ وهناك أسئلة مهمة جدا لن نستطيع الإجابة عنها بدون رؤية واضحة. فعلى سبيل المثال كيف نحكم على فاعلية رسوم الأراضي, ونميزه عن باقي العوامل الأخرى المتزامنة والتي حصلت في نفس الفترة كالتغير في الإنفاق الحكومي والتغير في حجم التمويلات العقارية, أو الانتقال بين مراحل رسوم الأراضي أو حتى حساب رسوم الأراضي والتي تعتمد على قيمة الأرض. وأيضاً بدون مؤشر عقاري لن نستطيع تحديد أثر التمويلات العقارية في برنامج الدعم السكني الجديد على التغير في الأسعار أو حتى التعرف على المشاكل الخطيرة في السوق العقاري خارج إطار الطلب والعرض العقاري.

لذلك المؤشرات العقارية المتطورة على مستوى “المدينة” والسوق العقاري في المملكة ككل “ضرورة” و”حجر أساس” من خلاله سوف يساعد صانع القرار في تنفيذ سياساته الإسكانية لمعالجة أزمة السكن. والمواطن على اتخاذ قرار الشراء والبيع. والمستثمر وصناديق العقارية في تنمية استثماراتهم. والبنوك وشركات التمويل على تقليل مخاطرها السوقية. والمحللين على توقع أسعار العقار. والباحثين وطلاب الدراسات العليا على دراسة العلاقة بين أسعار العقار وبين العوامل الاقتصادية الأخرى كسعر البترول وغيرها الكثير. وكذلك سوف يدعم السوق التمويل العقاري الثانوية الجديدة ويساهم في طمأنة المستثمر الأجنبي.