مفاهيم جديدة في ظل أزمة كوفيد-19

جائحة كرونا-19 وما خلفتها من عواقب وخيمة على المستثمرين وصناديق الاستثمار العقاري التي عانت وما زلت تقاسي الألم بسبب الأعباء الجسيمة التي أثرت على إيراداتها بصورة كبيرة. وعلى وجه الخصوص، فان الأثر الأكبر يقع على عاتق صناديق الاستثمار العقاري (ريت) بسبب الية عملهم التي تستلزم دفع نسبة الأرباح سنويا على المساهمين.

وهذا يعكس دورهم المهم في موكبه هذا التحدي الذي يتمثل في انخفاض معدلات الدخل، أي أن صناديق الاستثمار العقاري (ريت) تعاني من عدم استقرار أسعار الايجارات، بسبب أن المستأجرين تكبدوا خسارات هائلة، مما دفعهم الى التخلف عن السداد الذي نجم عنه مطالباتهم بتخفيض أسعار الإيجارات، وهذا الامر قد أرغم صناديق الاستثمار العقاري بالخضوع الى مطالباتهم، ألا أنه لابد عليهم من دراسة وضعهم الراهن حتى يتمكنوا من استيفاء حصة الأرباح للمساهمين.

وعلى الرغم من تبني سياسة تخفيض مدفوعات الأرباح بسبب الجائحة إلا الهدف الرئيسي هو المضي قدما في توسع الصندوق وزيادة احتمالية الاستثمار في شتى القطاعات، بما في القطاع السكني والتجاري والفندقي وقطاع التجزئة وقطاع المخازن وما الى ذلك. ومن أجل احتواء تبعات الجائحة، لجأت صناديق الاستثمار العقاري الى الشركات الاستشارية لتقديم الحلول والمساهمة في تحقيق الإيرادات المنشودة. ومنها تداولت مفاهيم كثيرة في السوق، مثل مصطلح اضمحلال الأصول الذي يطلق علية باللغة الإنجليزية Impairment of Asset””، ويقصد بهذا المصطلح هو قياس مدى انخفاض قيمة الاصل من عدمه، أي في حال حدوث خسار الاضمحلال في قيمة الأصل، فأن قيمته المرحلة ” Carrying Value“ أو قيمته الدفترية ” Book Value” أعلى من المبالغ القابلة للاسترداد ” Recoverable Amount ” .

وللتوضيح بصورة أكبر فأنه يتم قياس القيمة المرحلة أو القيمة الدفترية من خلال طرح تكلفة العقار من مبلغ الاهلاك “Depreciation Amount”، فعلى افتراض كانت تكلفة العقار خمسمئة الف ريال سعودي، وبحسب سياسة الاهلاك التي عادة ما تكون نسبتها 5% للمباني التي سيجري ضربها مع تكلفة العقار، مما ينتج عنه مبلغ الاهلاك وهو خمسة وعشرون الف ريال سعودي بحيث يطرح من تكلفة العقار، فتصبح قيمة المبلغ المرحل أربعمائة وخمسة وسبعون آلف ريال سعودي. وفيما يتعلق بالمبالغ القابلة للاسترداد، فهي القيمة العادلة ناقص تكاليف الاستبعاد ” Fair Value less Costs of Disposal” أو قيمة المنفعة الذي يطلق عليها القيمة قيد الاستخدام ” Value in Use” بحيث تكون القيمة الأعلى من بينهما. هذا وتحدد دلائل اضمحلال قيمة الأصل إما من خلال أن الصندوق لاحظ أن الأداء الاقتصادي للأصل أسوء مما هو متوقع أو نتيجة تغيير في الافتراضات الاقتصادية أو السوقية وما الى ذلك.

بالإضافة الى انه يجب تطبيق تلك السياسة، إذا رأى الصندوق احتمالية تقادم أو تلف الأصل أو أنه يخطط الى التصرف في الأصل إما بالبيع أو إعادة هيكلة العملية. ومن هذا المنطلق، ساهم ذلك في تقليص الاثار التي قد تتكبدها الصناديق بسبب جائحة كرونا، فمفهوم اضمحلال الأصول سيطبق في نطاق واسع وفي شتى المجالات، لا سيما في ظل أزمة كرونا التي ألزمت صناديق الاستثمار العقاري في تحديد قيمة أصوله غير مالية في السنوات القادمة، بحيث يدفع ذلك بعجلة التطور والتحسن في أداء الصناديق العقارية، مما ينعكس إيجابيا على المساهمين، ويزيد من فرص تنويع اقتصاد المملكة العربية السعودية لمواكبة الرؤية 2030. وكما تعلمون ان فتح المجال للاستثمارات الأجنبية في السعودية قد يزيد من معدلات الإشغال وارتفاع أسعار الإيجارات الذي سيدفع بازدهار سوق الصناديق العقارية. فالمملكة العربية السعودية بقيادة الملك سلمان وولي عهد محمد بن سلمان قد وضعوا الأسس الامينة التي ستمهد الطريق لصناديق الاستثمار العقاري والمستثمرين المحلين والأجانب في تحقيق النمو والازدهار في شتى القطاعات بالمملكة العربية السعودية.