العقار وطرق توثيقه

أعلنت إحدى الشركات العقارية التي يبلغ رأس مالها المدفوع ٤٫٧ مليار ريال أنه أُلغيَ لها صك أرض بحكمٍ قضائيّ تبلغ قيمتها ١٫٧ مليار ريال، وخسرت ٦٢٨ مليون ريال وهي قيمة الأعمال التطويرية المقامة على هذه الأرض الواقعة بالرياض.

ويبلغ إجمالي ما صُرف على العقار حسب مؤشرات وزارة العدل في عام ١٤٤٢ هـ بمنطقة الرياض فقط قرابة ٥٠ مليار ريال، وهو يُعتبر إجمالي الصفقات التي تمت، مما يعني ما يُصرف في العقار بالرياض شهريا قرابة ٤ مليار ومئة مليون ريال.

قامت وزارة العدل في الآونة الأخيرة بالاتجاه إلى رقمنة الثروة العقارية، وحاولت مواكبة التقنية بتحويل جميع الصكوك اليدوية إلى الكترونية ومن ثمَّ وضعها في البورصة العقارية بعد ذلك حسب إفادة وزير العدل.

ومع هذا التطور إلا أننا لا زلنا نسمع عن عقارٍ بيع من غير صاحبه، أو يوجد صكان لعقارٍ واحد، أو يبني أحدهم على عقار غيره – بقصد أو من دون قصد- وهنا التوجيه النظامي والشرعي في ذلك.

أما ما يتعلق بمن بنى في أرض غيره فتُقَيَّم الأرض ويقيّم البناء كلٌّ على حدة، ومن ثمَّ يخير صاحب القرار إما بشراء الأرض أو أن يدفع مالك الأرض قيمة البناء قولًا واحدًا وهو الذي عليه العمل في المحاكم.

أما في حال وجود عدة صكوك على أرضٍ أو مخطط واحد فيُنظر إلى سلامة الصكوك فإن وجد بطلان بصك أحدهما فيكسب القضية السليم منهم، فإن كان الصكان سليمان فيُنظر من المسجل بينهما بالطرق النظامية، فإن كانا مُسجلين فيُنظر للأقدمية، فإن كانا سواء فيُنظر إلى أصل التملك، فإن كان الصك المنقول منه حجة استحكام فيُقدم على من أصل صكه منحة؛ لأن المنحة هي ناشئة للملكية، بخلاف حجة الاستحكام فهي كاشفة للملكية، وبالعموم يُنظر للأقدمية غالبًا.

إن الأخطاء التي يمكن تجاوزها للمشتري سواء للأفراد أو الشركات هي مطابقة الصك بالأرض، والشُّخُوص على العقار ومعاينته، والاستغناء عن الوسطاء والوكلاء، خصوصًا إذا كانت العقارات تقدر بمئات الملايين، والتنصيص بعقد المبايعة أن الطرف الأول-البائع- هو المالك الوحيد للعقار وفي حال ظهور مدّعٍ للعقار آخر يحق للمشتري الرجوع على البائع بكامل المبلغ.