السجل العقاري والحقوق المتعلقة بالرهن

يقصد بالسجل العقاري: مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وموقعه وحالته الشرعية وما له من حقوق وما عليه من التزامات والتعديلات التي تطرأ عليه تباعا

ويكون للسجل العقاري قوة اثبات مطلقة وفقا لنص المادة الثالثة من نظام التسجيل العيني للعقار بمعنى ان صدور سجل عقاري دليلا على ملكية هذا العقار مما يخول صاحبه حقوقا عينية اصلية وتمكينه من اجراء التصرفات القانونية التي لا يمكّن من فعلها دون اثبات ملكيته أولا، ومن أمثلة تلك التصرفات، الرهن وهو: عقد ينشأ بمقتضى اتفاق بين الدئن والمدين يرتب لصالح الدائن ويعد ضمانة للوفاء بدينه حقا عينيا على عقار، بأن يمنح الدائن بعض السلطات على العقار المرهون يستوفي بمقتضاها الدين من ثمنه.

ولأن الرهن هو حق عيني تبعي يستند الى حق شخصي ويقوم ضمانا للوفاء به، جاء المنظم السعودي بحزمة أنظمة حديثة من ضمنها نظام الرهن العقاري يكون ضمانا إضافيا قانونيا للدين وللدائن المرتهن مع ضمانة الرهن في حد ذاته.

فرق نظام الرهن العقاري بين العقار المسجل والعقار غير المسجل في نظام التسجيل العيني للعقار من حيث طريقة اثبات الرهن ومن حيث الاثار المترتبة على ذلك

أولا: في حالة كون العقار مسجل وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار فإن اثبات الرهن يكون بتسجيله بموجب احكام هذا النظام

ثانيا: في حالة عدم تسجيل العقار وفقا لاحكام نظام التسجيل العيني للعقار فان اثبات الرهن يكون بالتأشير على سجل العقار لدى المحكمة أو كتابة العدل.

لا يسري أثر الرهن في مواجهة الغير مالم يكن الرهن مسجلا وفقا لأحكام هذا النظام، ومن الاحكام المترتبة على تسجيل او عدم تسجيل العقار ان العقار اذا كان مسجلا في نظام التسجيل العيني يجوز للمدين الراهن التصرف فيه من بيع وهبه او استغلال واستعمال، اما اذا لم يكن العقار مسجلا ،فقا لنظام التسجيل العيني للعقار فإنه لا يحق للراهن التصرف في العقار (قاعدة مكملة)مالم يوافق المرتهن على ذلك ويجب ان يوثق الموافقة في الصك لدى المحكمة

وقد نص المنظم في نظام الرهن العقاري المسجل على بطلان شرطين في حالة اشتراطهما في العقد المنشئ للرهن، الا وهما:

1- ان تكون منافع العقار المرهون للمرتهن، وللمرتهن بموافقة الراهن تحصيل غلة العقار المرهون على الا ينتفع بها
2- ان يمتلك المرتهن العقار المرهون مقابل دينه ان لم يؤده الراهن في أجله المعين
وفي كلا الشرطين يكون العقد صحيحا مع بطلانهما

ومع مرورنا على بعض أحكام الرهن وبعضا من آثاره وتعريجنا سريعا على بعض الشروط الباطلة الواردة في النظام، نورد في مقالتنا أسباب انقضاء الرهن الواردة في النظام:

1- الرهن تابع للدين فينقضي بانقضاءه
2- ينقضي ببيع العقار المرهون
3- ينقضي باتحاد الذمة بجتماع حق الرهن مع حق الملكية بشخص واحد
4- ينقضي بتنازل المرتهن عن الرهن فقط دون الدين ذاته
5- ينقضي بهلاك محله

ولا يبطل عقد الرهن في حالة وفاة أي من الطرفين ولا بفقدان الاهلية، لانه لا يتعلق بشخصية احدهما بل ينتقل الى الورثة، او وليه.