في ظل الجدل هل أسعار العقارات صعود أم هبوط؟

كثر الحديث عن أسعار العقارات والتوقع أما بارتفاع الأسعار أو انخفاضها، لا أحد يعرف بالضبط ما يخبئه المستقبل. وتحول البعض للجدل الحاد خصوصاً في وسائل التواصل الاجتماعي إلى الجزم وتوقع نزول الاسعار بنسبة عالية وهناك فريق أخر ينفى ذلك النزول. في الواقع لا يعلم الغيب إلا الله ولا يوجد من يعرف الاتجاه الحقيقي بالضبط للاسعار لان ديناميكية السوق مرتبطة بعدة عوامل لا يستطيع أحد أن يمسك بكامل خيوطها. لكن من الصعب توقع اتجاهات مماثلة للعامين الماضيين: أسعار مرتفعة، مخزون منخفض وتحول سريع.

اتجاه سوق العقارات وخصوصاً السكني الذي لا يتحدث عنه أحد هو تحسين القدرة على تحمل التكاليف للمشترين من المواطنين.

ارتفعت أسعار العقارات والمنازل بشكل ملحوظ خلال السنوات القليلة الماضية. ويتطلع العديد من المشترين الراغبين بتملك منزل، وخاصة أولئك الذين لديهم ميزانيات محدودة، إلى معرفة ما إذا كانت أسعار المنازل قد تصبح ميسورة التكلفة ومتى؟

للمقارنة بما يحدث في الأسواق العالمية فمثلاً في أمريكا كثير من خبراء العقارات، لا يتوقعون أن تنخفض الأسعار في عام 2022. ويحذرون من أن أولئك الذين هم في مكان للشراء يجب أن يفعلوا ذلك عاجلاً وليس آجلاً، حيث يمكن أن تستمر الأسعار والمعدلات في الارتفاع.

يشعر العديد من الراغبين في تملك المسكن بالقلق من تضخم الأسعار بشكل مصطنع خلال العامين الماضيين. لكن ارتفاع الأسعار كان مدفوعاً إلى حد كبير باختلال التوازن بين العرض والطلب. وهذه الديناميكية لن تختفي في أي وقت قريب إلا من خلال ضخ مخططات جديدة في السوق وهذا يحتاج وقت للتطوير وجاهزية دخولها في السوق لن تتم إلا خلال سنتين على الاقل.

طالما نجد في السوق عامل انخفاض المخزون، فنحن أمام قوة قانون الطلب والعرض خصوصاً في المدن الكبيرة والمواقع المميزة .

دعوني أوضح نقطة هامة وهي أن العقار سلعة لا يمكن انتاجها وليست قابلة للتكرار خصوصاً المواقع التي يكون فيها رغبات عالية وطلب أكبر . للتوضيح أكثر فإن العقار في المدينة يختلف سعره من حي إلى حي وفي الحي الواحد يختلف السعر من شارع إلى شارع أخر وفي نفس الشارع يختلف السعر اذا كان رأس بلك وزاوية والاتجاهات تفرق حسب المدينة. لعل الامر يوضح أكثر اذا عرفنا ان تسعير الغرف في الفندق ذو الخمس نجوم في أي مدينة في العالم يختلف السعر حسب موقع الفندق في المدينة حتى لو كان من نفس سلسلة الفنادق العالمية ونفس المساحات والمواصفات وكذلك اسعار الغرف تختلف في نفس الفندق بسبب موقع الغرفة وإطلالتها ، علماً أن مساحة الغرفة ومستواها لا يختلف بتاتاً .

وأيضاً ينطبق هذا على أسعار المساحات التجارية داخل المول التجاري حسب الموقع داخل السوق. فهذا يدل على أن العقار سلعة ليست قابلة للتكرار مثل المنتجات او الخدمات لان الموقع الموقع الموقع لا يتكرر ومن المستحيل زيادة المعروض في نفس الموقع لمحدودية الاراضي .

يتسأل الراغبين في شراء منزل له ولاسرته متى الوقت المناسب للشراء؟ هناك رأيين :

رأي يعتقد، أنه من غير المرجح أن تنخفض الأسعار في المستقبل القريب وذلك بسبب قلة المخزون والطلب الحالي لامتلاك منزل يضغط التسعير في صعوبة الانخفاض المتوقع، وسوف تكون الاسعار راكدة وأن أسوء احتمال قد يكون 15- 20% هبوط في الاسعار لفترة مؤقتة .

ورأي أخر يعتقد أنه بسبب ضغوط أسعار الفائدة وتباطؤ عملية الاقراض للمساكن فإن ذلك سيضغط لنزول اسعار العقارات بنسبة لا تقل عن 30% – 40%.

على الرغم من أننا نشهد الكثير من التقلبات في بعض قطاعات الاقتصاد – بما في ذلك أسعار النفط والغاز وسوق الأسهم – مدفوعة جزئيًا بالأحداث الجيوسياسية العالمية ، فإن القانون الأساسي للعرض والطلب حسب معطيات الاقتصاد والنمو السكني لا يساعد على نزول الاسعار.

الشيء الوحيد الذي يمكن أن يبطئ أو يعكس ارتفاع الأسعار هو الاتجاه التصاعدي المستمر لأسعار الفائدة إلى جانب الضربة التي تلحق بالأسواق المالية والازمات الاقتصادية التي لن تعصف بالعقارات وحدها بل بقطاعات الاقتصاد المختلفة.

هل يجب أن أشتري الآن أم أنتظر نزول الاسعار ؟
يرغب البعض في تأجيل الشراء مؤقتًا أو إلى أجل غير مسمى على أمل أن تنخفض الأسعار إلى مستويات أكثر منطقية، خاصةً أن ميزانية الشراء لديهم محدودة .

إذن ما هي الإستراتيجية الصحيحة؟
الأمر يستحق الشراء إذا كنت في وضع يسمح لك بذلك.كل إنسان أعرف بوضعه المالي وما إذا كانت الأرقام تعمل لصالحه إذا أقترض وكيف يتعايش مع مصاريفه حسب المتبقي له من راتبه.

لا أحد يستطيع توقيت السوق بشكل مثالي.
للمقارنة بالسوق الامريكي على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، لا تزال ضمن المستويات المعقولة عند وضعها في منظور تاريخي (بالعودة إلى عام 1981، تجاوزت المعدلات 18٪ للرهن العقاري ذي السعر الثابت لمدة 30 عامًا). ومحاولة تحديد الوقت المثالي للسوق و الأسعار صعب في ظل الاوضاع الراهنة .

لا يمكنك أبدًا توقيت السوق بشكل مثالي. إذا كان المنزل الذي تبحث عنه يلبي احتياجاتك واحتياجات أسرتك ولن يزيد من إمكانياتك المالية ، فتوكل على الله واشترى منزلك، بينما كلما طال انتظارك، زاد احتمال إنفاقك المزيد من الأموال على زيادة الإيجارات اذ لن تضمن ثبات اسعار الايجارات لسنوات قادمة .

بشكل عام ، طالما هناك نمو سكني وكذلك نمو وازدهار اقتصادي وافتراض أن مخزون المساكن المنخفض والطلب المرتفع موجودان للبقاء في المستقبل المنظور. هذا يعني أن أسعار المساكن لن تنخفض في أي وقت قريب. لذلك إذا كنت على دراية بشأن ما إذا كنت ستشتري الآن أو تنتظر اسعار أفضل، فقد يكون من الحكمة الشراء عاجلاً وليس آجلاً.

في الختام، على ان تعرف ان خيار شراء المنزل هو دائمًا قرار شخصي. يعتمد ما إذا كان عليك الشراء الان وتسمح ظروفك وتحديدا وضعك المالي وعلى أيضا وضع سوق العقار .