تحديات لائحة اشتراطات المكاتب

أصدرت وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان مؤخرا لائحة اشتراطات المكاتب للعام ١٤٤٣ هـ و 2021مـ، والتي جمعت الأنظمة ذات العلاقة في وثيقة واحدة. وهي خطوة في غاية المهنية من الوزارة تسهيلا لأعمال الجهات ذات العلاقة بالقطاع. 

وكان الملاحظ استحداث شرط وجود موقف لكل (٢٥) متر مربع من مساحات البناء (وليس المساحات التأجيرية). وإذا ما أخذنا في الاعتبار الاشتراطات الفنية لمواقف السيارات التي أصبحت استيفائها يتطلب حوالي (55) متر مربع لكل موقف، فإن من المتوقع أن يمثل هذا الشرط تحديا كبيرا للقطاع العقاري أمام المشاريع التجارية والمكتبية في أنحاء مملكتنا الحبيبة. حيث لم يؤخذ في الحسبان الفروقات التنموية والاقتصادية بين مختلف مناطق المملكة، بل وفي أرجاء المدينة الواحدة، فجنوب الرياض ليس كشمالها.

حيث أن من الممكن أن تشهد ساحة التطوير العقاري عددا من التبعات المتوقعة لمثل هذا الاشتراط وذلك على النحو التالي: 

١. إبطاء عجلة التنمية والتطوير العقاري في القطاع المكتبي والتجاري.  

٢. توجه وتركز المشاريع العقارية في مناطق الأسعار المرتفعة التي تستوعب الزيادة المتوقعة في التكاليف المالية والزمنية. 

٣. تباطؤ المشاريع في المدن والأحياء الأخرى لضعف المردود الاقتصادي. 

٤. تأخر الإقبال على استخدام المترو في مدينة الرياض.

٥. توجه رؤوس الأموال إلى مشاريع وقطاعات أخرى.  

فعلى سبيل المثال، فإن الأرض مساحة (1000) متر تستلزم ما لا يقل عن (4) أدوار قبو حتى تتمكن من بناء دورين ونصف فوق الأرض، وهو ما يشكل تحديا أمام تنمية القطاع. 

وبينما الحاجة مستشعرة إلى استحداث اشتراطات ملائمة للتغلب على ازدحام المواقف، أتمنى من الوزارة العمل على تحفيز القطاع العقاري لتوفير المواقف الكافية عبر آليات تحفيز مناسبة للاستثمار في بناء المواقف أو استخدام المواقف الذكية أو إتاحة أدوار خدمية إضافية مثلا، أو اشتراط حد أقصى لعدد أداور القبو في أي مشروع. 

كما أن ضبط السيارات الغير ملتزمة بالمواقف النظامية، يحفز المطور لبناء المزيد من المواقف والاستثمار في المواقف لأنه يعلم بأن سلعة المواقف سيكون لها طلب مناسب من الشركات المستأجرة لخدمة موظفيها.  

أما مسألة إيجاد مواقف كافية، فإن ذلك صعب دون التحفيز المناسب لاستخدام المترو، في حين أن الاشتراط الحالي يحول دون ذلك. 

وعند النظر للتجارية العالمية والإقليمية، فإن معدل موقف إلى كل (40-50) متر مكتبي هو السائد، وبالتالي فإن الاشتراط الحالي فعلا يمثل تحديا كبيرا أمام القطاع العقاري. 

وأتوقع أن الاشتراط الحالي للمواقف، سيسهم في زيادة الأسعار بسبب انخفاض المعروض المكتبي بسبب قلة المشاريع المستقبلية المتوقعة، وهو عكس المأمول في رؤية المملكة ٢٠٣٠ 

ومن المؤكد أن أزمة المواقف اليوم هي جزء من منظومة وخطة البنية التحتية، وليس المشروع العقاري بحد ذاته، وهي أزمة تتعلق بثقافة الأسرة وتعددية سياراتها في ظل غياب بدائل المواصلات، فهل من المناسب السعي إلى تحميل المطور التكاليف الباهظة الزمنية والمالية لبناء المزيد من المواقف في المشاريع العقارية؟ وماذا عن المدارس والمستشفيات والمراكز التجارية؟ فلكل قطاع ذروة استخدام ولا يمكن معالجتها مهما تم اشتراط موافق إضافية في ظل غياب المواصلات البديلة. 

ومن غير المستبعد أن يتكيف القطاع مع هذا الاشتراط وفقا للآتي:

1. تقليل بناء المساحات المكتبية من قبل المطور مع رفع أسعار تأجير المساحات المبنية. 
2. تكديس نفس عدد الموظفين من قبل الشركة المستأجرة في مساحة مكتبية أصبحت أصغر. 

وبالتالي فإن النتيجة المتوقعة، بيئة مكتبية أصغر مساحةً مكتظة بالموظفين و بأسعار أعلى.

أتمنى من معالي وزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان، الذي عهدناه خبيرا بخفايا التطوير العقاري، إعادة النظر في مثل هذا الاشتراط، مع وضع حوافر وممكنات للمطور للاستثمار في مجال المواقف بما يحقق تطلعات الوزارة في زيادة أعداد المواقف.