المبايعات العقارية العرفية

المبايعات العقارية الرسمية تتم عن طريق كتابات العدل أو الموثقين المعتمدين، أو بواسطة بوابة ناجز الإلكترونية، لكن ما زالت هناك مبايعات عقارية عرفية تتم بعيداً عن هذه القنوات الرسمية، وتتم هذه المبايعات العرفية إما بعقود شفوية بين البائع والمشتري، أو بواسطة أوراق عادية، وهنا يجب التفريق بين نوعين من هذه المبايعات العرفية:

فالنوع الأول: هي المبايعات التي تتم على عقارات غير مسجلة رسمياً لدى الدولة، والنوع الثاني: هي المبايعات التي تتم على عقارات مسجلة بصكوك ملكية رسمية، بالنسبة للنوع الأول: فلا تستقبل المحاكم نزاعات هذه المبايعات بموجب الأمر الملكي رقم: (أ/218)، وتاريخ: 1441/03/25 وتكاد تكون قد اندثرت بعد صدور الأمر الملكي، وصدور (قواعد وآلية عمل لجان النظر في طلبات تملك العقارات) بعكس النوع الثاني من هذه المبايعات التي مازالت تستقبل المحاكم العامة نزاعاتها، وخاصة دعاوى إثبات ملكية العقار لصالح المشتري.

ولجوء الأشخاص إلى المبايعات العقارية العرفية المستترة يعود لأسباب عديدة منها التهرب من دفع ضريبة التصرفات العقارية، أو محاولة البائع لإخفاء الرهن أو الحجز المؤشر على صك عقاره، والذي سيتم اكتشافه من المشتري فيما لو تمت المبايعة عن طريق القنوات الرسمية.

وهناك أصوات تنادي بسن تشريعات تنص على بطلان هذه المبايعات العرفية المستترة لأنها لاتخلو في غالبها الأعم من التحايل والخداع، ولكن هذا حل لجزء من المشكلة وليس لكل المشكلة، لأن بطلان هذه المبايعات ضرره سوف يقتصر على المشتري فقط، مما يفتح الباب لضعاف الأنفس من الباعة بإجراء مبايعات عرفية متعددة لعقار واحد مع حصانتهم ببقاء ملكيتهم لهذا العقار لعلمهم المسبق ببطلان هذه المبايعة، أو اجراء مبايعات عرفية لعقار مرهون أو محجوز مما يؤدي إلى ضياع حقوق المشتري.

والحل من منظوري الشخصي يكون برفع نسبة ضريبة التصرفات العقارية على المبايعات العقارية العرفية لنسبة أعلى من (5%) والتي تطبق حالياً على جميع المبايعات العقارية سواء كانت رسمية أو عرفية بحيث يتحملها البائع وحده، أو يتم تغريمه بمبلغ مساوياً لضريبة التصرفات العقارية أو يزيد عنها وذلك في حالة تعذر نقل ملكية العقار رسمياً للمشتري كأن يكون صك العقار مرهوناً لدى طرف ثالث أو يكون محجوزاً للتنفيذ عليه.
وأنا لا أزعم بأن هذا الحل سوف يقضي كلياً على هذه المبايعات العرفية ولكنه سوف يحد منها بشكل كبير.