نظام المساهمات العقارية

صدر في هذا الأسبوع نظام المساهمات العقارية، بموجب الأمر الملكي رقم (م/203) بتاريخ 28/12/1444ه، ونشر في جريدة أم القرى بتاريخ 3/1/1445ه، ضمن استراتيجية شاملة للتطوير القطاع العقاري، يأتي في مطلعها تأسيس منظومة من التشريعات والأنظمة، تساهم في تنظيم القطاع العقاري، ورفع مستوى الشفافية والإفصاح فيه، وحوكمته وتنظيمه وتحسين آلية الرقابة والإشراف عليه. والمتوقع أن يتيح نظام المساهمات العقارية فرص استثمارية واعدة للمنشئات الصغيرة والمتوسطة في السوق العقاري، ويوفر وعاء استثماري عقاري جديد وموثوق.

وجاء نظام المساهمات العقارية في (38) مادة موزعة على سبعة فصول رئيسية، حمل الفصل الأول مسمى ” نظام المساهمات العقارية ” واشتمل على التعريفات والأحكام والأهداف الرئيسية واختصاص الهيئة العامة للعقار ودورها في التنظيم وشروط طرح المساهمة العقارية.

أما الفصل الثاني فقد جاء مخصصا ” للترخيص والاشتراكات ” حيث بين شروط المرخص وكيفية تحديد رأس مال المساهمة العقارية، وحصصها وآلية اشتراك المساهم فيها وتوزيع الحصص.

أما الفصل الثالث فقد اشتمل على المواد الخاصة ” إدارة المساهمة العقارية “، ومسؤوليات المدير عن جميع ما يتعلق بالمساهمة تجاه المساهم واتجاه الجهات الحوكمة ذات العلاقة، ودوره في إدارة المساهمة وإدارة أصولها المالية وصلاحياته.

وحمل الفصل الرابع مسمى ” جميعة المساهمين “.

بينما الفصل الخامس فقد جاء مشتملاً على المواد المنظمة ” انقضاء المساهمة العقارية”، وآلية بيعها وإقفالها.

أما الفصل السادس فقد كان عن ” المخالفات والعقوبات “.

وتضمن الفصل السابع ” أحكاماً ختامية ” توضح دور هيئة السوق المالية، وحدد للهيئة العامة للعقار مدة (120) يوماً لإصدار اللائحة التنفيذية، وألغى ما يتعارض معه من أحكام.

وتضمن النظام عدد من الأحكام المهمة، منها :

1/ تعريف المساهمة العقارية : بأنها مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعة من الأشخاص من أجل تحقيق منفعة، ويكون بتملك عقار وتطويره إلى سكني أو تجاري أو صناعي أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية. (م/1)

2/ ويهدف نظام المساهمات العقارية إلى ما يلي :

أ- تنظيم نشاط المساهمات العقارية.

ب- رفع مستوى الشفافية والإفصاح في نشاط المساهمات العقارية.

ج- حماية حقوق جميع أطراف المساهمة العقارية. (م/2)

3/ وضح نظام المساهمات العقارية آلية الموافقة على طرح المساهمة العقارية وترخيصها بما يلي:

أ- يحصل المطور العقاري على ترخيص المساهمة العقارية من الهيئة العامة للعقار لتكسب المساهمة العقارية الشخصية الاعتبارية لها وتكون خاضعة لأحكام النظام واللائحة.

ب- يقوم المطور العقاري بأخذ الموافقة على طرح المساهمة العقارية، والإعلان عنها وتسويقها وجمعي القيمة المالية لحصص المساهمين من قبل هيئة السوق المالية.

ج- يشترط أن يكون العقار محل المساهمة العقارية مملوكا بموجب صك ملكية ساري المفعول ثابتة سلامته، بناء على إفادة من الجهة التي أصدرته، وحاصلاً على الموافقات اللازمة لتطويره من الجهات المختصة وفقا لما ستحدده اللائحة. (م/4)

4/ تحدد المساهمة العقارية بمدة زمنية محددة. (م/3)

5/ تودع مبالغ المساهمين في المساهمة العقارية، والعوائد المالية في حساب مصرفي خاص بالمساهمة يسمى “حساب الضمان”. (م/30)

6/ يجب تعيين محاسب قانوني، واستشاري هندسي، لكل مساهمة عقارية. (م/18)

7/ تقوم هيئة السوق المالية بتنظيم سجل للمساهمين خاص بالمساهمة العقارية، كما تشكل منهم جميعة تسمى “جميعة المساهمين” ، وتكون مقيدة في هيئة السوق المالية. (م/9+22)

8/ لا تباع أصول المساهمة العقارية إلا بعد تقييمها من مقيمين معتمدين. (م/27)

9/ يعاقب مخالفو أحكام النظام : بـ ( الإنذار أو إيقاف الترخيص لمدة لا تزيد عن سنة، – أو إلغاء الترخيص، – أو غرامة لا تزيد عن عشرة ملايين ريال، – أو منع المرخص أو مدير المساهمة من القيام -مستقبلاً- بأي عمل مرتبط بالمساهمات العقارية لمدة لا تتجاوز عشر سنوات ). (م/32)