تاجر البندقية: بنوكنا والقروض العقارية

-(دعا مجلس الشورى (في جلسته الأخيرة 28 سبتمبر) صندوق التنمية العقاري الى إعادة دراسة الدعم السكني وطلب من المطورين العقاريين بيع الوحدات العقارية للمواطنين بأقساط مناسبة لتمكينهم من الحصول على المسكن الأول. المجلس شدد على تحفيز المواطنين لزيادة الإقبال على أنواع القروض التي يقدمها وفق خطته الاستراتيجية.)

-بلغت قروض الأفراد العقارية نحو 549.8 مليار ريال بنهاية عام 2022 لتستحوذ بذلك على 54% من إجمالي قروض الأفراد.
السؤال: لماذا قفزت القروض العقارية من حوالي 150 مليار في 2006 إلى 550 مليار في 2022؟
ولماذا يشدد مجلس الشورى الموقر على تحفيز المواطنين لزيادة الإقبال على القروض العقارية!
أبدأ بمحاولة الإجابة على السؤال الثاني.
-هل يعلم أعضاء مجلس الشورى الموقرين عن نسبة الفوائد البنكية التي تحتسب على المواطنين؟
-هل تقدم أي عضو من أعضاء المجلس (إناثا أو ذكورا) بطلب قرض عقاري من أي من بنوكنا؟
-هل عانى أياً من أعضاء المجلس المحترم من (سُعار) البنوك وفوائدها الشايلوكية*؟
-لماذا لم يشدد المجلس على المطورين العقاريين بل (طلب) منهم وهناك فرق في اللغة بين طلب وشدد؟
-لماذا لم يطلب المجلس من البنك المركزي مراقبة البنوك والاطلاع على القروض التي تمنح للمواطنين والفوائد الجائرة التي تحتسب، ويظل المواطن طيلة حياته كسيرا وأسيرا لتلك البنوك؟
يقال إن الإجابة على السؤال بسؤال في أي مناقشة يُعتبر تهربا، لكن في هذه الحالة تكمن الإجابات في الأسئلة، وأرى أن المواطن هو (الحلقة الأضعف) دائما في كثير من القرارات والتوصيات مثل (الطلب والتشديد) فيما ذُكر سابقا.

أما إجابة السؤال الأول كما يلي:
-شهدت السعودية في العشر سنوات الأخيرة زيادة في عدد السكان مقارنة عما كان في عام 2006، وهذا الارتفاع أدى إلى زيادة الطلب على السكن، حيث يحتاج المواطنون إلى مكان مناسب للعيش.

-ارتفاع أسعار العقارات:
ارتفعت أسعار العقارات في السعودية بشكل كبير في السنوات الأخيرة، حيث ارتفع متوسط سعر المتر المربع في الرياض بنسبة 130% في الفترة بين عامي 2006 و2022. هذا الارتفاع الكبير في أسعار العقارات جعل من الصعب على الناس شراء منزل العمر نقدًا، مما دفعهم إلى الاقتراض من البنوك لشراء وحدات سكنية.

-البرامج الحكومية الداعمة:
قدمت الحكومة السعودية العديد من البرامج الحكومية الداعمة للقروض العقارية، مثل برنامج القرض العقاري المدعوم، والذي يوفر دعمًا شهريًا للمستفيدين من البرنامج. هذا الدعم الحكومي جعل من السهولة على الناس الحصول على قرض عقاري.
بالإضافة إلى هذه الأسباب، هناك أيضًا بعض العوامل الأخرى التي ساهمت في زيادة القروض العقارية في السعودية، مثل:
·سهولة الحصول على القروض العقارية: سهلت البنوك والمؤسسات المالية في السعودية إجراءات الحصول على القروض العقارية.

وهناك سبب مهم وعامل مؤثر ألا هو ضغط الزوجات على أزواجهن لتملك وحدة سكنية، ولمواجهة سؤال يتردد غالبا: هل البيت/الشقة ملك أم ايجار؟ وهذا يعود إلى العقل الجمعي COLLECTIVE MIND ويرى الغالبية أيضا أن مهمتهم في الحياة هي توفير سكن لعائلته قبل وفاته.

ولفت انتباهي دعاية من منصة سكني استخدمت فيها القوة الناعمة للتأثير على المواطنين وطمأنتهم أن القروض آمنة وحل لمشكلة السكن، حيث تظهر فتاة تصنف وتُقسّم الحسم 65% من الراتب على فرض أن الراتب 10000 ريال والاستقطاع الشهري 6500، ويشمل القرض الشخصي وقرض السيارة والمتبقي 3500 ريال مدعومة من الحكومة بألف وخمسمائة ريال فيكون ما يدفعه الشخص هو ألف وسبعمائة ريال. والسؤال: هل كل من يتقدم لطلب قرض مرتبه عشرة آلاف شهريا؟ وهل المبلغ المتبقي وأفترض أنه 5000 ريال كافٍ لمصاريف أسرة مكونة من 5 أفراد مع الأخذ في الاعتبار القيمة الشرائية للريال والغلاء الفاحش؟.

لا أظن أن المنصة درست الموضوع جيدا قبل بث ذلك الفيديو، وهذا تضليل آخر يضاف الى تضليل وخداع البنوك للمواطنين في عملية القروض والفوائد.
-في تغريدة للدكتور سعود المطير البهلال بتاريخ 15 ديسمبر 2022 يقدم مثالا على القرض العقاري والفوائد:
(قيمة منزل مليون ومائتين دفعة مقدمة 200 ألف القرض مليون الفائدة 4% المدة 20 سنة تكلفة القرض على مدار 20 سنة 800 ألف (خدمة القرض 80%) اجمالي التكلفة للعقار 2 مليون
لو انتظرت لشهر 2 من 2023 وسعر العقار من 1.2 مليون الى مليون وسعر الفائدة 5% دفعة مقدمة 200 صافي القرض 800 ألف سعر الفائدة 5% المدة 20 سنة تكلفة القرض ل 20 سنة =800 ألف (خدمة القرض 100%) اجمالي التكلفة للعقار 1.8 مليون مثال لتبسيط وفهم الواقع ليست توصية بالشراء او البيع.)

لا أنسى أيضا إزالة بعض الأحياء في بعض المدن زاد من الطلب على المساكن، وارتفع تبعا لذلك الإيجار وسعر الوحدات السكنية، ووجد المطورون ومكاتب العقار فرصة ذهبية سانحة في رفع الأسعار، وأعرف شخصيا معاناة بعض الأصدقاء من جراء ذلك.
-صديق كان يسكن في أحد أحياء جدة ذات الأربعة نجوم وكان يدفع 36 ألف ريال ايجارا للشقة التي يسكن بها، واتصل به المكتب العقاري وأبلغه أن الايجار سيكون 54 ألف ريال مع بداية العقد الجديد.

-صديق آخر أراد شراء وحدة سكنية فاخرة في جدة (ما يسمى PENTHOUSE)، والوسيط العقاري عرض عليه مراده وأبلغه أن الثمن مليون ومئة ألف ريال، ثم تواصل مع شخص آخر يتعامل في بيع وشراء العقار وتكلم مع صاحب الشأن فطلب منه 800 ألف ريال. نرى أن الفرق بين السعر الأول والثاني 300 ألف ريال تذهب لحساب الوسيط العقاري، وهنا تقع المسؤولية على جهة ما.

يقول الدكتور فهد بن عبد الله الحويماني في مقال له بعنوان: هل تكلفة التمويل مضللة؟ نشر في جريدة الاقتصادية بتاريخ 13 مايو 2023 (أن أسعار الفائدة ارتفعت بشكل كبير منذ بداية 2022، واليوم تكلفة إعادة الشراء “ريبو” لدى البنك المركزي 5.75 في المائة، وتكلفة الاقتراض بين البنوك “سايبور” عند المستوى نفسه، وتكلفة الاقتراض بجميع أشكاله ارتفعت بشكل كبير، فأصبحت مشكلة معدل النسبة السنوي أكثر حساسية من ذي قبل.

فوجئت قبل أيام بعرض لتمويل عقاري من أحد البنوك بمعدل 3.65 في المائة، وقد تم تناقله بين الناس على أنه سعر مغر جدا في مثل هذه الظروف، فهل هو بالفعل سعر مغر؟ ربما أنه سعر مغر مقارنة بعروض منافسة من بنوك أخرى، لا أعلم عن ذلك، لكن يجب ألا يعد العرض مغريا لمجرد أن نسبة 3.65 في المائة تبدو متدنية جدا.
كيف يمكن الحصول على قرض بنسبة 3.65 في المائة من البنك ذاته الذي أصدر قبل أشهر صكوكا فائدتها السنوية للمشتري 5.5 في المائة؟.

طبعا هنا نتكلم عن (…………..) لكن طريقة الإفصاح عن تكلفة القروض هي ذاتها لدى جميع البنوك، فالموضوع ليس خاصا (بالبنك المذكور). من الواضح أن هناك خللا ما في النسبة المعلنة، ولا يمكن بأي حال من الأحوال لبنك أن يقترض منه الناس بنسبة 5.5 في المائة ومن ثم يقوم بإقراض الناس بنسبة 3.65 في المائة، فهذه خسارة على البنك واضحة.

ما المشكلة في الاستمرار في عرض تكلفة الاقتراض بالطريقة الشائعة الحالية، المخالفة لتعليمات البنك المركزي؟
لو أن قرضا لمدة عام بمبلغ 100 ألف ريال وفائدة بحسب إعلان البنك 5 في المائة، فتكون الفائدة الكلية خمسة آلاف ريال، لكن بما أن المقترض يقوم بدفع أقساط شهرية تؤدي إلى انخفاض مقدار المبلغ المتبقي في ذمته، فالتكلفة الصحيحة باستخدام معدل النسبة السنوي في هذه الحال 9.1 في المائة، وليست 5 في المائة).

لماذا تخالف البنوك تعليمات البنك المركزي، ولماذا لا يقوم البنك المركزي باتخاذ إجراءات صارمة وحازمة تجاه تلك البنوك؟
أعود للمواطن (الحلقة الأضعف) الذي يدفع الثمن في كل الحالات، وذلك عند حاجته للقرض وتطبيق (الرهن العقاري) عليه الذي كانت نهايته وخيمة في أمريكا وكارثة انهيار بنك ليمان بروذرز لا زالت عالقة في الأذهان.

هناك مسؤولية كبيرة على البنك المركزي في توعية الناس عن المخاطرة والمقامرة عند الاقتراض لشراء مسكن، ومسؤولية أكبر على الجهات ذات العلاقة وعلى رأسها وزارة البلدية والشؤون القروية والاسكان، و هيئة تنظيم الاعلام لبيان وتوضيح ماهية القروض وعواقبها على حياتهم على المدى القصير والبعيد، ويجب أن تكون التوعية وبرامجها مستمرة ومتكررة، ولا يكتفى بحلقة تلفزيونية أو مقابلة واحدة، وان تكون الرسالة موجهة لفئات المجتمع المختلفة سنا وتعليما.

هناك من كتب ونادى بأن يكتفي المواطن بالإيجار وليس ملزما بتوفير السكن لعائلته وأبنائه، والدخول في دوامة القروض، فهل هذه الفكرة مقبولة لدى أفراد المجتمع؟.

يحتاج المجتمع إلى إعادة برمجة لتفكيره ومخططاته ليتقبل مثل هذه الآراء، ولو حصل ذلك سيفسد على الإسكان هدفها في أن يحصل 70% من المواطنين على سكن الأحلام بحلول 2030.

نسبة إلى ( Shylock شايلوك) في مسرحية تاجر البندقية لويليام شيكسبير