من المتسبب في ارتفاع أسعار العقار بطريقة لا تبرر العرض والطلب؟

هذا السؤال اصبح حديث الشارع بمختلف مجالسه، والمؤكد ان الإجابة قد تكون صادمة أحيانا وهذا رأي يحتمل الصواب والخطأ. عموما، اعتقد ان المتسبب ليس جهة واحدة بعينها، والمؤكد وهذا رأيي وقد يكون صادم للكثيرين ان المطورين العقاريين من هذا الأمر براء. ولدي شاهد بإمكان الكل الرجوع له، وبإمكان الكل تحليله ومن ثم قد يصل للرأي الذي وصلت له، وبالمختصر المفيد أقول ان الصناديق العقارية التي تديرها شركات الكابيتال هي المسؤولة، وما استند له في رأيي هذا واقع صناديق الريت.

ومن المهم التأكيد على ان شركات الكابيتال ليست مطور عقاري والقائمين عليها ليسوا كذلك عقاريين، بل هم موظفين لا يعون آثار الاندفاع المبالغ للشراء، وآثار إعلانات استحواذ صناديقهم والتي تكون أحيانا بالمليارات وتأثير ذلك على السوق. وللإنصاف هم لا يتحملون المسؤولية لأن التشريعات تسمح لهم بكل ما يفعلون .

الصناديق العقارية تندفع في شراء عقارات (لا شك) بأسعار مبالغة، ودليلي على ذلك تقييم السوق لوحدات الصناديق والذي بنسبة 100% يقيم بخصم يصل أحيانا لـ ٦٠% من قيمة الاستحواذ (في الصناديق المدرجة) وهذا مؤشر واضح جدا على الشراء المبالغ فيه، والذي يؤثر في اذهان الناس ويوحي بأنه السعر العادل على الرغم من تقييم السوق العادل.

وليس الغرض من المقال استعراض آليات التقييم وغير ذلك، ولكن الغرض الدعوة لمزيدا من الحوكمة في إجراءات استحواذ الصناديق على العقارات والذي يؤثر بشكل مباشر على مستثمري هذه الصناديق والذي يؤثر في تسعير السوق بشكل كبير للعقارات المجاورة لما تم الاستحواذ عليه والذي قد يمتد تأثيره لجاذبية القطاع العقاري برمته والذي قد يؤثر على تدفق الاستثمار الأجنبي لقطاع العقار والذي بلغ حوالي ١٦% من قيمة الاستثمارات الأجنبية ككل.

ادعو لحوكمة صفقات شركات الكابيتال للعقارات، وان لزم الامر منعها فليكن، على ان تكون شركات التطوير العقاري هي من يتولى الصناديق العقارية تأسيسا وادارة وغيرها. المطورين العقاريين موجودين باقتدار وهم اهم مكونات القطاع الخاص السعودي ولم نشهد هذه الصفقات المؤثرة سلبيا على المستثمرين والقطاع برمته الا حين تولت شركات الكابيتال هذا الملف. انا هنا لا اتهم أحدا كائن من كان بشيء معاذ الله، ولكن ادعو بقلب سليم ان يتم حوكمة هذا الملف بشكل جذري.

وزارة البلديات والإسكان رائعة في كل ملف استلمته، وادعو ان يكون لها دور فعال في هذا الامر، ايضا اعلانات شركات الكابيتال عن الصفقات يجب ان تكون اكثر توضيحا واي صفقة تخرج عن سياق المقبول (عقاريا) يجب ان تدقق حفاظا على سمعه السوق ومدخرات مكتتبي الصناديق وايضا سمعة القطاع العقاري.

من بحثي فشركات التطوير العقاري بريئة من كل ما يحدث، وادعو أيضا هيئة السوق المالية الى مراجعة برامج حوافز مدراء والقائمين على صناديق التطوير العقاري لضمان عدم غلبة مصلحة الموظفين (على حساب المكتتبين) وهذا امر يطول شرحة ولكن هيئة السوق المالية قادرة على ضبط الامور لا شك.

دافع مقالي هذا المصلحة العامة، ولا اريد بأي شكل من الاشكال ان يحدث فقاعة، ويؤسفني ان يستهدف مطوري العقارات في سمعتهم وهم الافاضل، وللقائمين على شركات الكابيتال الاحترام والتقدير ومطلبي حوكمة الأمور.