مستقبل السوق العقاري لمدينة الرياض

شهدت مدينة الرياض منذ ما يقارب 15 عام الاخيرة ارتفاع في اسعار العقار وأخذت في الازياد بشكل كبير  (اراضي سكنية/تجارية/شقق/فلل)بعد نهاية أزمة كورونا عام 2021م، مدعومة بتوجهات رؤية 2030 والتي تضمنت:

• جلب استثمارات أجنبية
• زيادة عدد سكان مدينة الرياض
• استقطاب المقرات الاقليمية لكبرى الشركات العاملة في الشرق الاوسط
• المشاريع العملاقة للمدينة كمشروع الدرعية، القدية، المكعب…، ومارافقها من ايقاف بعض اللبيع والشراء في بعض المناطق
• السماح بتملك المقيمين للعقار في المملكة
• الفعاليات والانشطة الترفيهه كموسم الرياض وما يرافقها من نشاط رياضي و فني
• الرغبة لدى المشترين في السكن في مناطق شمال الرياض لقربها من الأعمال/الجامعات/المطار…

مما كان له أكبر الاثر في خلق وظائف كثيرة في المدينة وارتفاع عدد السكان بشكل كبير مما خلق طلب للعقار بشتى أنواعه ومحفز للمطورين والمستثمرين الافراد للعمل على مقابله الطلب المرتفع، لكن ذلك ومع مرور الوقت خلق تشوهات في اسعار العقار من خلال الارتفاع المستمر في القيمة  ليس على مستوى المدينة بل حتى منطقة الرياض، وخاصة المواقع العقارية شمال المدينة حيث يتراوح سعر المتر المربع السكني في الاحياء الجديدة والقريبة من الخدمات مابين 10,000 – 17,000 للسكني والتجاري تجاوز 30,000 ريال لسعر المتر المربع.

ظهرت أوائل الاشارات السلبية على مستوى الشراء الممول من المؤسسات التمويلية بالنسبة للافراد وصلت نسبة الاستقطاع  لما يقارب 60% من الراتب للمشتري، مما أدى للاقبال على شراء الشقق السكنية كحل مؤقت للشباب، وشراء الفلل صغيرة المساحة للاسر وبالتالي بطئ حركة البيع والشراء للاراض السكنية، والفلل ذات المساحات المتوسطة جراء ارتفاع الاسعار بشكل جنوني، ورافق ذلك ارتفاع اسعر الايجارات كل عام للشقق السكنية والمعارض التجارية الصغيرة والكبيرة والتي تأثرت بصورة سلبية وأدت لتقليل عدد الفروع وساهمت في خروج نسبة ملحوظة من اصحاب الاعمال الصغيرة من السوق.

ساهم ذلك في زيادة التساؤلات والمخاوف من حدوث فقاعه اقتصادية، وتبعات الاثارالسلبية لأرتفاع اسعار العقارعلى قدرة الافراد للشراء المباشر والقدرة على السداد، وما يتبعة من صعوبات للمؤسسات التمويليه ولتجنب الاثار السلبية على حركة الاقتصاد في العقار وما يرتبط بها من الانشطة الاقتصادية الاخرى، كالتمويل، صناعة الاسمنت، شراء مواد البناء بشكل عام كادوات الكهرباء والادوات الصحية والمؤسسات الصغيرة في هذا النشاط، والعمالة…..فانه لامفر من البحث عن ما يضمن الاستدامه للانشطة الاقتصادية.

لذا فان وجود استراتيجية مسبقة لتجنب فقاعة  اقتصادية في سوق العقار بشكل عام وتجنب اثار سلبية على مختلف الانشطة الاقتصادي من خلال انتقال منحى العرض لليمين وتمكين السوق من التفاعل والوصول لنقطة توازن جديدة لتجنب الركود او حدوث فقاعه اقتصادية في قطاع العقار لمدينة الرياض، لذا فقد راى المشرع والمنظم لسوق العقار الضرورة الملحه للعمل بتلك الاستراتيجية من خلال تبني ضخ المزيد من الاراضي السكنية شمال مدينة الرياض بسعر مناسب للراغبين في ذلك وفق ضوابط محدده تتلخص في التالي:

• سعر المتر محدد 1500 للمتر المربع
• الفئة المستهدفة  ذات العمر 25 وما فوق ولمن لم يملك عقار.
• 10,000 – 40,000 قطعة أرض/سنة
• المدة المحدد 5 سنوات لهذه المرحلة
• عدم البيع لمدة 10 سنوات

الشكل البياني التالي مثال لنقطة التوازن للسوق لسلعة/ خدمه معينة تحدث عند تساوي الكمية المعروضة  والكمية المطلوبة عند سعر معين وفقا لاليه السوق ويحقق رضاء المشترين وأهداف البائعين او العارضين للسلعة والخدمة،  وعلى سبيل المثال فاذاء افترضنا انه يمثل العرض والطلب لمتوسط الاسعار لاراضي شمال الرياض

وتهدف مبادرة ضخ مزيد من  الاراضي السكنية شمال المدينة لتحريك منحنى العرض لليمين والتي يترتب عليها 

 انتقل منحي العرض الى اليمين، وبشكل عام فأن العوامل الرئيسية لانتقال منحنى العرض تتمثل في ، أسعار عوامل الإنتاج، أسعار السلع ذات الصلة المنتجة، الأسعار المستقبلية المتوقعة، زيادة / انخفاض عدد الموردين/المنتجين/مقدمي الخدمة، التطور التقني ( التكنولوجيا)، واخيرا الاحداث الطبيعة(الزلالزل/البراكين..).

وكنتيجة لتوجه الحكومة لضخ اراضي سكنية شمال مدينة الرياض سيزيد المعروض في السوق وأسعار منخفضة 1500 ريال للمتر المربع (مقارنة بالاسعار الحالية لسعر السوق) ويترتب على ذلك انتقال منحنى العرض لليمين مما يعني زيادة الكمية، انخفاض السعر للوصول لسعر توازني جديد في المدى المتوسط والطويل.

وحيث سيتم ضخ ما يقاري 200 الف قطعة سكنية شمال الرياض خلال 5 سنوات القادمة وباسعار محددة تعتبر محفزه ومغريه تقابل الطلب لشريحة كبيرة من المشترين الشباب وسيترتب على ذلك انخفاض الطلب في المناطق خارج مناطق الدعم وانخفاض مستوى الاسعار بشكل عام للسوق العقاري للمدينة والمناطق الطرفية للوصول لسعر توازني جديد، والتاثر سيكون اكبر على الاراضي السكنية من التجارية. ومع انخفاض السعر المتوقع يجدر التنبه للعوامل الاقتصادية الاخرى – التي قد تظهر تباين في السعر لاحياء لا يشملها الدعم – والتي منها القيمة المضافه المقدمه للمشتري من المطورين والمستثمرين كادخال التقنية، المجمعات السكنية، اكتمال الخدمات، الخدمات اللوجستسية، القرب من المناطق التجارية والاعمال، الرغبة المتنوعة للمشترين في نوعية السكن.