رسوم الأراضي البيضاء وموازنة السوق العقارية؟

عند التمعن في إحصاءات التغير السنوي لأسعار العقارات للربع الأول العام 2025 نجد تفاوتاً كبيراً بين حد أعلى للزيادة (10.7 بالمائة) في الرياض، وحد أدنى للنقص (-5.5 بالمائة) في المنطقة الشرقية. ووفقاً للإحصاءات الرسمية فإن صعود الأسعار ليس سمةً ملازمة بالضرورة للمناطق كثيفة السكان؛ فأسعار العقارات ارتفعت في الحدود الشمالية (8.7 بالمائة).
ماذا يعني توازن السوق العقارية؟ يعني سوقاً يتعادل تقريباً المعروض من العقارات ولاسيما المساكن مع الطلب بما يؤدي إلى استقرار الأسعار. وهكذا، فعدم استقرار الأسعار، هبوطاً وصعوداً، هو مؤشر على عدم توازن السوق. وبناءً على هذا الفهم، فتوازن السوق يعني عدم تأرجح الأسعار بوتيرة عالية. وبالتأكيد فهناك عقارات شاغرة ولا تعرض في السوق لسببٍ أو آخر، وهي بذلك تعتبر خارج السوق ولا ينبغي الاستناد في احتساب توازن العرض والطلب على أرقام إجمالية عالية المستوى بل لابد من التفطن لتفاصيل حالة كل عقار. أما ما يلفت الانتباه هو أن هناك مناطق في السعودية سوق العقارات فيها متوازن، على أقل تقدير وفقاً للإحصاءات الرسمية الصادرة من الهيئة العامة للإحصاء، ففي حين أن اتجاه أسعار العقارات في منطقتي الرياض والشرقية على طرفي نقيض، إحداهما بالزيادة والأخرى بالانكماش، تتمتع السوق في القصيم باستقرار سعر العقارات؛ فقد تغيرت أسعار العقارات (0.1 بالمائة) خلال الربع الأول للعام 2025.

ما تقدم يقود إلى سؤال: كيف نحقق التوازن في أسواق العقار المحلية في مدن وبلدات المملكة، أخذاً بالاعتبار أن التوازن في السوق العقارية إجمالاً، أي على المستوى الوطني مفيد تأشيرياً، إذ أن ما يعول توازن السوق المحلية، حيث أن الشخص غالباً يرغب في شراء عقار في مدينة معينة أو أن يعرض عقاراً يملكه في بلدة بعينها. وهكذا، فتشخيص وضع السوق يرتكز على معطيات العرض والطلب المحلية في كل مدينة وبلدة؟ مع الإقرار أن هناك سياسات عامة مثل التي تتصل بأحكام نظام رسوم الأراضي البيضاء، وفي المقابل هناك تنظيمات تنفذ على مستوى الأمانة أو البلدية تتعلق بالتخطيط الحضري والفرز والارتفاعات المسموح بها الخ في أنحاء المدينة او البلدة. وثمة أمر مهم هو رصد معطيات العرض والطلب تفصيلاً في السوق المحلية (على مستوى المدينة بل وحتى الأحياء الكبرى في المدن الرئيسي، إذ أن بعض أحياء الرياض يتجاوز عدد سكانها المليون نسمة)، بما يؤدي للتوصل إلى تشخيص حالة السوق، وبالتالي التعرف على مسببات عدم التوازن إن وجد.

لكن ما عسى أن تكون مسببات عدم التوازن في السوق العقارية لبلدة أو مدينة متوسطة بتعداد سكان؟ الاجابة على السؤال تتطلب كماً كبيراً من المعلومات، إذ أن الأمر لا يبدأ ولا ينتهي عند سعر الأرض، ولا حتى العوامل الاقتصادية -على أهميتها- هي التي تحدد بمفردها اتجاه السوق، فغني عن القول إن السوق العقارية بالفعل تتأثر بعوامل اقتصادية مثل أوضاع سوق العمل في المدينة ومستوى دخل السكان وتكلفة المعيشة، وهي كذلك تتأثر بالتنمية الاقتصادية المحلية مثل الاستثمار في البنية التحتية وشبكة النقل العام ونشاط القطاع الخاص وأنشطتهِ مثل الصناعة والسياحة والزراعة. ولا تقل العوامل الديمغرافية أهميةً، فهي تساهم في خلق الطلب، وتحديداً معدل نمو السكان، فهناك بلدات تعاني من هجرة سكانها أو شريحة منهم -الشباب مثلاً- إلى المدن الكبيرة بحثاً عن فرص عمل أفضل، وكذلك التركيبة السكانية في المدينة؛ فهل هي من الأسر الشابة أم من المتقاعدين؟ ولا يمكن تجاهل عامل مؤثر وتتفاوت قيمته من مدينة لأخرى وهو المتاح من العقارات ونشاط البناء، فوضع السوق العقارية سيكون، إذ ستشهد السوق العقارية في المدينة ارتفاعات متتالية إن كانت تعاني من ندرة في العقارات المتاحة رغم نمو الطلب، ليس ذلك فقط بل كذلك يعاني قطاع التطوير العقاري في تلك المدينة من تباطؤ بما يجعل الطلب غير مُلبى، وقد يستمر غير مُلبى لفترات ممتدة، بما يؤدي لارتفاع أسعار العقارات وأجرتها، بل وقد يؤدي إلى هجرة من ها نتيجة لارتفاع تكلفة المعيشة، والعكس بالعكس في حال وجود وفرة من العقارات الشاغرة.

وهكذا، يمكن القول أن تنشيط السوق العقارية هو أمر له محددات أغلبها له صلة بالوضع الاقتصادي والاجتماعي والديمغرافي في المدينة أو البلدية بما يتطلب رصداً تفصيلياً للسوق العقارية على مستوى كل بلدة ومدينة، وهي مهمة ينبغي أن تكون متيسرة حتى في المدن الكبيرة، إذ أن هناك منظومة واسعة تتكون من 17 أمانة على مستوى المناطق الإدارية، وفي المدن الكبيرة عدد من البلديات، فمثلاً تتبع أمانة الرياض 47 بلدية. وفي حال توفر بيانات مفتوحة وتفصيلية عن محددات السوق العقارية في المدن والبلدات، فإن ذلك سيبين عدم التوازن في السوق العقارية في كل مدينة أو بلدة على حدة، بما يجعل من المتيسر وضع حلول للتعامل مع حالات عدم التوازن من خلال وضع سياسات وتنظيمات موجه “على مقاس” الحالة في مدينة بعينها، وتوفير متطلبات البنية التحتية والتمويل، وكذلك إبراز فرص الاستثمار والتطوير العقاري للقطاع الخاص.