البناء السكني في السعودية: من فوضى الأفراد إلى كفاءة الشركات

في تسعينات القرن الماضي، كانت سنغافورة تواجه معضلة خانقة: مساحة صغيرة، عدد سكان متزايد، ونمو حضري غير منظم. وكان واضحاً أن البناء التقليدي، القائم على مقاولي الأحياء ومهارات الأفراد، لن يكفي. فقررت الحكومة أن تتعامل مع السكن كمشروع دولة، لا كاجتهاد تجاري. أُنشئت هيئة للبناء تُدار كالمؤسسة العسكرية، تُعنى بكل تفاصيل التخطيط والتنفيذ، من هندسة الأحياء إلى مقاسات النوافذ. لم تعد البيوت تُبنى في الموقع، بل تُركّب كما تُركّب الطائرات، باستخدام وحدات جاهزة تُنتج في مصانع مراقبة. كانت النتيجة منازل أرخص، أسرع، وأعلى جودة، ما مهّد لنهضة حضرية صارت لاحقاً مضرب المثل في آسيا.

وفي المقابل، نرى مشهداً مغايراً يتكرر في عدد من أحيائنا الجديدة في المدن الكبرى أو حتى المدن الصغيرة: بيت بُني قبل سنوات فقط، لكنه يُعاد ترميمه أو تُزال واجهته أو تُبدّل سباكته. مشهد الحاوية الممتلئة بالأنقاض أمام منزل حديث البناء لم يعد نادراً. لماذا؟ ببساطة لأن التنفيذ كان سيئاً، والمواد دون المستوى، والرقابة شبه غائبة. والسؤال المؤلم: كيف لبيت بني بتكاليف باهظة، أن تظهر فيه العيوب بعد أقل من عقد؟ السبب في الغالب ليس الغش، بل ضعف الإدارة، وغياب الحوكمة في القطاع.

لطالما كان الخبراء في قطاع المقاولات يحذرون من أخطر ما يواجه البناء السكني: أن يتحول صاحب المشروع إلى “مقاول بالصدفة”. يتفق مع عمالة غير مؤهلة، يشتري المواد بنفسه، يراقب الأعمال دون فهم تقني، ويُجبر لاحقاً على إصلاح ما أُنجز بشكل سيئ. بهذا النمط، تصبح تكلفة البناء أعلى، وجودته أدنى، وتطول مدة التنفيذ بلا مبرر، والضحية في النهاية هو المواطن.

قطاع البناء السكني عندنا ما زال يعمل بهذا الشكل الفوضوي. النتيجة؟ تكلفة أعلى، وجودة أقل. وعلى عكس ما يُظن، فإن هذا النموذج لا يخفض التكاليف، بل يضاعفها. المقاول الصغير لا يملك قدرة شراء بالجملة، فيشتري من الموردين بالتجزئة، وغالباً بأسعار مرتفعة. كما أنه لا يستطيع توظيف عمالة مدربة، ولا يملك جدولاً دقيقاً للعمل، فتحدث التأخيرات والأخطاء التي تكلف صاحب المشروع كثيراً.

والمشكلة الأعمق أن المواطن لا يجد بديلاً واضحاً. فالسوق مشوش، والمعايير غائبة. حتى المواقع العقارية لا تفرّق بين منزل بُني تحت إشراف هندسي صارم وآخر أُنجز بعشوائية. والنتيجة أن القرار يُتخذ بناءً على الصور والواجهة فقط، لا على الجودة الخفية.

أما الشركات المتخصصة، فلديها قدرة على الشراء بالجملة، مما يخفض أسعار المواد. بل أحياناً تحصل على عروض خاصة من المصنعين، وتستفيد من وفورات الحجم، وتوزّع هذه الوفورات على العميل. شركة البناء المحترفة تستطيع أن تخطط لعدة مشاريع في وقت واحد، مما يسمح لها بخفض التكاليف التشغيلية وتقديم هوامش ربح أقل، دون التأثير على الجودة. وهنا تحديداً تكمن نقطة التحوّل: الجودة تصبح قابلة للقياس، والتكلفة تصبح قابلة للتوقع.

قد يقول قائل إن هذا النموذج مخصص للمشاريع الكبرى أو الفلل الفاخرة. لكن التجربة العالمية تقول غير ذلك. في ألمانيا، مثلاً، هناك شركات توفر منازل جاهزة بخيارات تصميم متعددة، تُسلَّم خلال أشهر، وبمواصفات طاقية صارمة، تضمن كفاءة العزل والتهوية، حتى أن بعضها لا يحتاج لتكييف في الصيف. الفكرة هنا ليست الرفاهية، بل الكفاءة.

وفي اليابان، يتم تصنيع أجزاء المنزل بدقة ميكرونية، ثم تُركب خلال أيام في موقع البناء. هذه البيوت ليست مجرد “ملاجئ”، بل أنظمة سكنية محسوبة من حيث استهلاك الطاقة، وضبط الرطوبة، وعزل الصوت.

ما نحتاجه اليوم هو تحوّل من البناء كعملية فردية إلى البناء كمنتج متكامل. تماماً كما نشتري السيارة من الشركة بضمان وشروط ومواصفات، يجب أن نشتري المنزل بذات الفكرة: كمنتج نهائي واضح المعايير. شركات البناء المؤهلة يجب أن تُرخَّص بناءً على جودة التنفيذ، وتُقيَّم من المستهلكين، وتلتزم بضمانات حقيقية لسلامة المبنى لعشرين سنة على الأقل. يمكن للأمانات أن تدعم هذه الفكرة بمنح تصاريح لأحياء تُبنى بالكامل عبر شركات معتمدة، مما يخلق بيئة حضرية أكثر كفاءة، ويقلل من تكرار الأخطاء.

كما يمكن إنشاء تصنيف وطني للشركات، يُحدَّث دورياً، ويأخذ في الاعتبار رضا العملاء، عدد الشكاوى، ومستوى الجودة الهندسية. هذه الشفافية ستدفع بالسوق نحو النضج، وتحمي المستهلك من العشوائية والتجريب.

لقد تغير كل شيء من حولنا: السيارات أصبحت ذكية، والاتصالات فضائية، وحتى أسواق البقالة تُدار بالخوارزميات. وحده بناء المنزل، لا يزال أقرب إلى ورشة بدايات القرن الماضي. وربما حان الوقت لننظر للبناء السكني كما نظر له من سبقونا: صناعة لا تقل تعقيداً عن الصناعات الثقيلة، وأثرها لا يتوقف عند السكن، بل يطال الاقتصاد والمجتمع وجودة الحياة. التحدي ليس في البناء، بل في من يبني. والمستقبل ليس للمقاول الفرد، بل للشركة المتخصصة. إذا أردنا مدناً تعيش طويلاً، يجب أن نغيّر من يبنيها.