استخدامات الأراضي في الرياض

أصدرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض آخر تقرير فني عن استخدامات الأراضي لمدينة الرياض في 1433هـ. ويشير هذا التقرير إلى بلوغ إجمالي مساحة الكتلة العمرانية في مدينة الرياض 1298 كيلو مترا مربعا، حيث وصلت مساحات الأراضي المطورة إلى 816 كيلو مترا مربعا، بينما بلغت مساحات الأراضي التي تستخدم كطرق 481 كيلو مترا مربعا. والأراضي المطورة هي الأراضي التي عليها مبان أو طرأ تطوير عليها. بينما بلغ إجمالي مساحات الأراضي غير المطورة داخل حيز التنمية 4597 كيلو مترا مربعا. والأراضي غير المطورة هي الأراضي الفضاء البيضاء المخططة وغير المخططة بما في ذلك الأودية والسهول التي تقع داخل حدود التنمية للمدينة. وتمثل الأراضي البيضاء غير المطورة 78 في المائة من إجمالي مساحة حدود التنمية العمرانية لمدينة الرياض. ولم ترد أي تفاصيل عن مساحات الأراضي البيضاء داخل المناطق المخططة أو التي وصلتها الخدمات. كما لم ترد أي تفاصيل عن نسبة الملكية الخاصة في الأراضي غير المطورة.

وتتوزع استخدامات الأراضي المطورة بين سكنية وصناعية وحكومية وتعليمية وصحية وتجارية وأخرى. وتحتل استخدامات الأراضي السكنية 30 في المائة من إجمالي استخدامات الأراضي المطورة في عام 1433هـ. وقد نمت استخدامات الأراضي السكنية خلال فترة السنوات الثلاث السابقة بنحو 27 كيلو مترا مربعا، حيث وصلت إلى 244 كيلو مترا مربعا في عام 1433م. ومن المقدر أن تنمو بشكل مقارب لهذه المساحة في السنوات الثلاث اللاحقة، ما يعني أن استخدامات الأراضي السكنية قد تجاوز 270 كيلو مترا مربعا هذه الأيام. وتمثل هذه المساحة 4.6 في المائة فقط من إجمالي مساحات الأراضي الواقعة ضمن حيز التنمية في عام 1433هـ. وهذه النسبة منخفضة ويمكن زيادتها من خلال تبني سياسات مثبطة للمضاربة بالأراضي والاستخدامات الأخرى، والتوسع في تخطيط الأراضي السكنية وتسريع توصيل الخدمات لها.

وقد بلغ إجمالي الوحدات السكنية في مدينة الرياض عام 1433هـ نحو 912 ألف وحدة سكنية ( فيلا، شقة، بيت شعبي)، ما يعني أن نصيب كل وحدة سكنية من الأراضي قد وصل في عام 1433هـ إلى 268 مترا مربعا، أو ما يزيد بقليل على 40 مترا مربعا للفرد المقيم في الرياض. وتنمو معدلات إنشاء الشقق بقوة مقارنة بمعدلات نمو الفلل، ومع هذا ما زال عددها أقل من عدد الفلل في مدينة الرياض. ومن المتوقع أن يتجاوز عدد الشقق في مدينة الرياض عدد الفلل خلال السنوات القليلة المقبلة. ويحظى سكان الشقق بمتوسط أراض يقل كثيرا عن المتوسط العام في المدينة. والسؤال الذي قد يطرحه الكثير ممن يعانون الفقر العقاري: ألا يمكن للمجتمع توفير 250 ــ 300 متر مربع للأسرة (40 ـــ 50 مترا لكل فرد) التي لا تملك منزلا والقضاء على معضلة الأراضي إلى الأبد؟

وتشير بيانات استخدامات الأراضي إلى أنه لا توجد ندرة أراض في مدينة الرياض التي يرتفع فيها الطلب على السكن. وترتفع أسعار الأراضي لعوامل أخرى غير الندرة الطبيعية للأراضي. ويأتي تركز ملكية الأراضي، والرغبة في الاستثمار فيها واستخدامها كمخزن للثروة على رأس تلك الأسباب. ولا يقتصر استخدام الأراضي على الطلب الاستهلاكي المتمثل ببناء مساكن أو منشآت عليها، وإنما تستخدم أيضا للمضاربة وكوعاء للثروة، لأن تكاليف الاحتفاظ بها شبه معدومة، ومخاطرها منخفضة، كما أنها تدر معدلات عائد مرتفعة مقارنة بأوعية الاستثمار الأخرى. ولخفض تركز ملكية الأراضي البيضاء وكذلك معدلات الاستثمار في الأراضي البيضاء، لا بد من خفض توقعات نمو أسعار الأراضي. ويمكن خفض توقعات نمو أسعار الأراضي السكنية بزيادة عرضها أو خفض الطلب الاستثماري عليها. ويمكن خفض الطلب الاستثماري أو المضاربي بزيادة تكلفة الاستثمار في الأراضي البيضاء من خلال فرض رسوم الأراضي السنوية، أو فرض رسوم على المكاسب الرأسمالية في الأراضي، بحيث تخفض عوائدها المرتفعة وتجعلها قريبة أو أقل من عوائد الاستثمار في الأوعية الأخرى. من ناحية أخرى، يمكن زيادة عرض الأراضي السكنية من خلال التسريع بإجراءات تخطيط وتطوير الأراضي السكنية، والحد من زيادة الأراضي الزراعية والصناعية بل ونقل العديد من الصناعات الملوثة للبيئة خارج المدينة. كما يمكن تعديل أنظمة بناء الأراضي السكنية لزيادة استغلال الأراضي، والسماح بزيادة الأدوار السكنية. إن فرض رسوم على الأراضي البيضاء أو بعضها ليس الشيء الوحيد الذي سيحل مشكلة غلاء الأراضي السكنية، ولكنه سيساعد على الحد من نمو الأسعار، خصوصا إذا جاء كجزء من منظومة متكاملة لتوفير السكن، بما في ذلك الإسراع في بناء الوحدات السكنية الحكومية الجاهزة، وخفض معدلات انتظار القروض العقارية، وتخصيص عائدات الرسوم العقارية لحل معضلة السكن لشرائح كبيرة من السكان.
نقلا عن الاقتصادية