شركة الرهن العقاري “فيني ماي” على الطريقة السعودية

يعتبر التمويل العقاري من اهم الأركان المهمة لعملية تملك المسكن، ولذلك يعتبر الرهن العقاري جزء مهم من منظومة التمويل العقاري او أحد المنتجات التمويلية المساعدة على عملية التملك وما قيام المملكة بإنشاء شركة رهن عقاري على غرار “فيني ماي” او “فريدي ماك” الامريكية الا خطوة نحو اكتمال تلك المنظومة وعملها بالشكل الصحيح.
وفي واقع الأمر فان نظام الرهن العقاري الذي تم اصدارة قبل سنوات تضمن فقره تتحدث عن انشاء شركات مماثله او ما أشار الية نظام الرهن العقاري كالتالي:
-تأسيس منشأة ذات أغراض خاصة، وتنظيم ومراقبة أعمالها واستعمالاتها وإصدارها للأوراق المالية، وتسجيلها في السجل الخاص بها الذي تضعه الهيئة وأحكام نظام تأسيسها، وتنظيم أحكام تسجيل الأموال المنقولة إليها، بما في ذلك توثيق الحقوق عليها وحجيتها في مواجهة الغير، وإصدار القواعد المنظمة لذلك. (نص نظام الرهن العقاري)
وتكمن أهمية تلك الشركة بانها توفر السيولة اللازمة لعمل منظومة الرهن العقاري وذلك لأن المصدر للرهن يمكنه بيع ذلك الرهن على شكل ورقة مالية الى هذه الشركة وتوفير مبلغ للإقراض مره أخرى, كما انها تساعد المؤسسة المالية المصدرة للرهن في إدارة المخاطر المتعلقة بمحفظة الإقراض وبالتالي تحسين المركز المالي التابع للشركة والخفض من تكلفة الافتراض لتلك المؤسسة , ولها دور مفيد لتعزيز وتشجيع عملية اصدار الرهون واستمراريتها وتكوين طلب عليها من قبل المستثمرين وذلك عن طريق تكوين أوراق مالية ذات عائد مجزي للمستثمرين وبالتالي زيادة الطلب على أوراق مماثله ومن ثم زيادة استثمار تلك المؤسسات المقرضة وهو ما ينعكس نهاية على مستوى العرض للمنتجات العقارية هذا الى جانب قيامها بتكوين الاوراق المالية واهمها -pass through mortgages-وتنتج عن تجميع مجموعه من الرهون او -pool-وأيضا ضمان الدفعات المترتبة على تلك الرهون في الوقت المحدد -time insurance .
كما ان تلك الشركة لا تقوم بالتعامل المباشر مع المستثمرين ولكنها تقوم بدفع تلك الأوراق الى شركات استثمارية لتقوم بدور تسويقها على المستثمرين مما يفتح نافذة اعمال جديده لشركات الوساطة المالية وفي حالات أخرى تقوم بالاحتفاظ بتلك الأوراق المالية والحصول على العوائد المترتبة عليها وذلك يعكس الطبيعة الربحية لتلك الشركات.
ورغم ان تلك الشركة المعتزم انشائها قد تكون مملوكة للدولة بشكل كامل فأن “فيريدي ماك”و “فيني ماي” على سبيل المثال عبارة عن شركات مملوكة لحملة الأسهم (وان كانت بدايتهما كشركات مملوكة للحكومة) لكنهما يتمتعان بالدعم الحكومي ومن الممكن تطبيق ذلك النموذج بطرح لو جزء بسيط من رأس مال تلك الشركة للاكتتاب العام مع بقاء الجزء الأكبر بالطبع مملوكا للدولة.
واجزم ان الأهم ومع انشاء هذه الشركة هو دفع مؤسسة النقد للبنوك والمؤسسات المالية بالقيام بالمزيد من عمليات الإقراض العقاري عن طريق الرهن العقاري لا عن طريق المنتجات التمويلية الأخرى كالإجارة او الايجار المنتهي بالتمليك وهو نوع من التمويل لا يعد مناسبا لتملك منتج كالعقار ويبقى نجاح منتج كالرهن العقاري متعلق بشكل كبير بتلك النقطة وخاصة ان الايجار المنتهي بالتمليك يحمل مخاطر اقل للبنوك كون الأرض او المبنى مسجل باسم الشركة التابعة للبنك او المؤسسة المالية !! وليس الراهن في حال الرهن العقاري ولذلك تقوم البنوك بتفضيله على المنتجات الأخرى.
وأخيرا فأن انشاء تلك الشركة يدل على اهتمام الدولة بجميع اركان منظومة السكن لدينا وسعيها لتوفير جميع الحلول اللازمة لحل ازمة السكن والتسريع بخطوات تملك السكن للمواطنين وان اختلفت المدة الزمنية اللازمة لنجاح تلك الحلول.