توقيت شراء المسكن – الدورة الإقتصادية للسوق العقاري 2 (مراحل الصعود)

عضو معهد التقييم الكندي (AIC)
IbraheemAlsahan@
بدء الإهتمام بدراسة الدورة الإقتصادية للسوق العقاري منذ 1930, و من أوائل الدراسات الشاملة في هذا المجال تلك التي قام بها جوتليب في عام 1976, و التي شملت 100 دورة عقارية في عدة مدن و دول على مستوى العالم, و استنتج من خلالها أن متوسط عمر الدورات العقارية هو 19.7 سنة و المدى يبدأ من 15 و حتى 22 عاما حتى حدوث دورة كاملة, تحكمها الظروف الإقتصادية و السياسية و الديموغرافية المحلية, و إزداد إهتمام المستثمرين في المجال العقاري و الأكادميين لدراسة الظاهرة خصوصا بعد الأزمة الإقتصادية العالمية في 2009 و التي انخفضت على إثرها العقارات في المدن الرئيسية متأثرة بالأزمة لقرابة 60%, و وصل الإنخفاض إلى 80% في بعض الأنحاء الأخرى, لذلك وجد أن الدورات العقارية لا يمكن تجنبها و لكن يمكن تخفيف حدتها.
السؤال الذهبي الذي يتوارد إلى أذهان من يرغبون بتملك وحدة سكنية, ما هو الوقت المناسب للشراء؟, المتابع لوضع السوق يلاحظ أن سعر عرض العقارات اليوم انخفض عما كان عليه قبل عدة أشهر, بل ستجد أن نفس الوحدة السكنية تعرض حاليا بسعر أقل مما عرضت به قبل فترة قريبة, و هذا أمر طبيعي نظرا لدروة السوق العقاري في السعودية و التي سبق و أن أوضحت في مقال سابق تفاصيل مراحل الهبوط التي تمر بها بسبب الأوضاع الإقتصادية, و التي توضح الدراسات أن هنالك علاقة طردية بين مؤشر أسعار الوحدات السكنية و أسعار النفط, للدول المعتمدة على النفط كمصدر أساسي للدخل, إضافة للتشريعات الرامية إلى ضبط وضع السوق العقاري و كبح جماح الإرتفاعات الغير مبررة للوصول بها إلى قيم تتناسب مع القدرة الشرائية للأغلبية الراغبة بالتملك, و من أهم تلكم التشريعات رسوم الأراضي البيضاء التي يعتزم البدء بتطبيقها بإذن الله في شهر رمضان لهذا العام, و كذلك التوجه الحثيث لوزارة الإسكان لرفع مستوى العرض بضخ وحدات سكنية خلال السنوات الخمس القادمة, و فيما يلي لنستعرض مراحل الصعود و ما هي المرحلة التي تشتري بها مسكنك و تجعلك تقتنص فرصة الحصول على أفضل صفقة لإستثمار يعتبر من أهم الإستثمارات في حياتك و أعلاها تكلفة.
مرحلة التعافي: و تتميز بزيادة الطلب, و يبدأ الإقبال على سوق العقار بعد أن كان العزوف عن السوق هو الأصل, كما يبدأ سوق التمويل العقاري بالإنتعاش, و يمكن تلخيص هذه الفترة فيما حصل في الفترة 2007 إلى 2009, من بدء إلتفات المستثمرين للقطاع العقاري, و ضخ رؤوس الأموال فيه و لكن للأسف كان النصيب الأكبر من هذا الإستثمار موجها للأراضي البيضاء بقصد تركها و الإستفادة من نمو قيمتها مستقبلا, حيث تمثل قيمة صفقات الأراضي ما نسبته 86% كمتوسط من إجمالي قيمة الصفقات العقارية منذ عام 2009 – 2015.
مرحلة الإنتعاش: أكثر ما يميزها هو ارتفاع الطلب و القصور في العرض, و البدء في الإعلان عن مشاريع التطوير المختلفة, و بالتالي زيادة قيمة العقارات السكنية و التجارية, و ارتفاع في إيجارات العقارات التجارية, و انخفاض في نسب الرسملة, و قد يلخص هذه الفترة ما حدث خلال عامي 2010 و 2011.
مرحلة القمة (الفقاعة): و تتميز هذه المرحلة بضخ رؤوس الأموال في السوق العقاري من كل حدب و صوب و محاولة الجميع الدخول في السوق خوفا من ارتفاع الأسعار مستقبلا للراغب في السكن أو طمعا في الإستفادة من الزيادات المضطردة في السوق مهما كان نوع العقار و موقعه للمستثمر, كما يلاحظ إنتهاء مشاريع التطوير السابقة و التي بدأت في مرحلة الإنتعاش, و ارتفاع تكاليف المشاريع في تلكم المرحلة, و التوسع الشديد في الإقراض بهوامش ربح منخفضة, و يمكن تلخيص هذه المرحلة في السنوات من 2012 و حتى 2014, حيث تزايدت أصول الصناديق العقارية إلى الضعف تقريبا من 1.81 مليار ريال في 2012 إلى 3.56 مليار في 2014, كما زادت قيمة الصفقات (للعقار السكني) إلى أكثر من الضعف من 130 مليار في 2012 إلى 290 مليار في 2014, لتبدأ بالإنخفاض إلى 240 مليار في 2015 و التي ظهرت فيها ملامح الهبوط و بداية مرحلة الهدوء.

الخلاصة, الفترة الأنسب للشراء هي بين مرحلتي التعافي و الإنتعاش, و نظرا لأن العقار من الأصول التي يصعب تسييلها فقد يحتاج السوق لبعض الوقت للوصول إليها, حيث يعتبر حاليا في بداية مراحل الهبوط,و التي أثبتت بعض الدراسات أن وصول قيمة العقارات من قمتها إلى القاع قد يستغرق 4-6 سنوات, و في وضع سوق العقار السعودي قد يزيد من تسارع الهبوط, نظام رسوم الأراضي البيضاء في حال خروجه بآلية تنفيذ محكمة, و كذلك المشاريع التي تعتزم وزراة الإسكان تنفيذها, لذلك للراغب بشراء وحدة سكنية اصبر و القادم أجمل بإذن الله.

الصحن