جيه أل أل: سوق أبوظبي العقاري يحافظ على استقراره رغم التباطؤ في الإنفاق الحكومي

كشفت شركة جيه أل أل – عن أن أسواق أبوظبي العقارية شهدت استقراراً بشكل عام خلال الربع الأول من عام 2016 – رغم استمرار تأثير انخفاض أسعار النفط وتخفيض الإنفاق الحكومي المحلي. وفي حين تراجع الطلب، فإن عدد المشاريع الجديدة المكتملة تراجعت أيضاً مقارنة بالأعوام السابقة، مما أدى إلى استقرار نسبي في السوق.

ووفقاً للتقرير بلغ الرصيد الإجمالي للمكاتب الإدارية نحو 3.4 مليون متر مربع من المساحة القابلة للتأجير أثناء الربع الأول من عام 2016، حيث كان المشروع الوحيد الذي تم الإعلان عن اكتماله هو برج المارية على جزيرة المارية مضيفاً نحو 43,700 مليون متر مربع من المساحة القابلة للتأجير. ومن المتوقع تسليم مساحة إضافية تبلغ 286,000 مليون متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير بنهاية 2016.

وتراجع الطلب على المساحات المكتبية بسبب انخفاض أسعار النفط مما كان له تأثير مباشر على الشريحة المرتبطة بالنفط فضلاً عن تأثيره غير المباشر على الشرائح الأخرى بسبب تباطؤ الإنفاق الحكومي. ولا يزال الطلب على المساحات الكبيرة مدفوعاً بالقطاع الحكومي والشركات المملوكة للدولة فيما يتركز جُل الطلب من القطاع الخاص على الشقق المكتبية الأصغر حجماً.
ووصل معدل الشغور في الشريحة المكتبية إلى 20% في الوقت الحالي، ومن المتوقع أن يزداد هذا المعدل بسبب تسليم المزيد من المساحات المكتبية وتباطؤ نمو الطلب.

وخلص التقرير الى أنه على الرغم من ضعف الطلب إلا أن متوسط إيجارات المساحات الإدارية المتميزة من الفئة أ ظل عند 1,850 درهماً إماراتياً للمتر المربع بسبب محدودية المساحات الشاغرة داخل المخزون المتميز. غير أن إيجارات المكاتب من الفئة ب تراجع بنسبة 5% في الربع الأول من عام 2016 ليصل إلى متوسط 1,120 درهماً إماراتياً للمتر المربع بعد أن كان 1,180 درهماً إماراتياً للمتر المربع في الربع الأخير من عام 2015. وهذا يرجع في المقام الأول إلى تباطؤ نمو الطلب عقب التراجع في أسعار النفط والإنفاق الحكومي فضلاً عن فائص المعروض في الفئة ب من المساحات الإدارية.

وفيما يخص الشريحة السكنية، أبانت جيه أل أل أنه تم تسليم إجمالي 719 وحدة في أبوظبي خلال الربع الأول من عام 2016، ليصل بذلك إجمالي مخزون الوحدات السكنية إلى نحو 246,000 وحدة. تشمل المشاريع التي تم تسليمها مشروع أمواج 2 في شاطئ الراحة، وبرج الفلاحي في دانيت أبوظبي وبرج ذا ويف في جزيرة ريم.

وتوقعت أن تدخل 4000 وحدة تقريباً إلى السوق بنهاية عام 2016 وذلك داخل دانيت أبوظبي وجزيرة ريم وجزيرة السعديات.
وأضافت أنه ظلت إيجارات العقارات المميزة مستقرة خلال هذا الربع (بمتوسط 163,000 درهم إماراتي سنوياً للشقق المكونة من غرفتي نوم داخل المناطق الاستثمارية) وهذا يرجع إلى انخفاض معدلات الشغور نسبياً داخل المشاريع عالية الجودة. وقد ظلت أسعار المبيعات مستقرة عند 16,000 درهماً إماراتياً للمتر المربع – غير أن التراجع في حجم الصفقات قد يضع المزيد من الضغوط على الأسعار خلال هذا العام.

وعن شريحة عقارات تجارة التجزئة، كشف تقرير جيه أل أل عن أنه لم يتم الإعلان عن اكتمال أي مشاريع كبيرة خلال الربع الأول من عام 2016 مما أبقى على مخزون شريحة عقارات تجارة التجزئة عند 2.6 مليون متر مربع تقريباً من المساحة القابلة للتأجير.
ومن المتوقع تسليم نحو 63,000 متراً مربعاً من المساحة القابلة للتأجير في شريحة عقارات تجارة التجزئة بنهاية عام 2016، وذلك ضمن المشاريع متعددة الاستخدامات بصفة أساسية. وبعد ذلك، من المقرر اكتمال مراكز تجارية ضخمة خلال عام 2018 – أبرزها مول المارية المركزي ومول ريم إلى جانب مشاريع أخرى.

وأنه ظل متوسط إيجارات المتاجر في المولات ذات المواقع المتميزة مستقراً عند 3,000 درهماً إماراتياً في السنة للمتر المربع (جزيرة أبوظبي) و1,860 درهماً إماراتياً في السنة للمتر المربع (خارج الجزيرة). تظل معدلات الشغور عند أدنى مستوياتها داخل المولات التجارية الإقليمية وفوق الإقليمية الحالية.

كما أن قدرة إنفاق المستهلكين من السكان، إلى جانب الزيادات السنوية في أعداد الوافدين من السياح، كل ذلك يدعم استمرار نمو هذه الشريحة العقارية – وربما استمرار الارتقاء بهذه الشريحة بفضل مراكز التسوق المتميزة الأحدث التي تفوق المخزون الحالي المتقادم.

وخلال الربع الأول من عام 2016، ورغم استمرار الإقبال على مراكز التسوق، إلا أن هناك مؤشرات على حدوث تراجع قصير الأجل في الإنفاق في هذه الشريحة – وذلك مرده تراجع نمو فرص العمل وثقة المستهلك. ورغم استمرار الاستقرار في شريحة إيجارات التجزئة، إلا أنه من المتوقع أن يقدم مشغلو المراكز التجارية على الإعلان عن فترات إيجارات مجانية وإيجارات تعتمد على معدل الإيرادات وغيرها من الحوافز التأجيرية لجذب شركات التجزئة.

واضافت شركة جيه أل أل أن الشريحة الفندقية لم تشهد افتتاحات كبرى لفنادق خلال الربع الأول من عام 2016، وكان الافتتاح الرئيسي هو ذلك الذي شمل 213 شقة فندقية داخل منتجع وسبا الأندلس السيف في منطقة المسجد الكبير.
ومن المتوقع أن تدخل 3,300 غرفة فندقية إلى السوق بنهاية عام 2016 بافتتاح فنادق ميلينيوم باب القصر الكبير وجلوريا داون تانن وماريوت وفيرمونت مارينا وجراند حياة. سوف يقع معظم هذه العقارات في فئتي 4 و5 نجوم، مما يدفع السوق باتجاه الفئة العليا في شريحة الفنادق الترفيهية.

وأن يستمر نمو الطلب ربعاً تلو الآخر، وهذا يأتي مدفوعاً في المقام الأول بالمبادرات الحكومية واسعة النطاق الرامية إلى زيادة السياحة، بما في ذلك توسعة المطار الدولي والناقل الوطني طيران الاتحاد، والتحسينات الإضافية على عروض الرفاهية والجذب في أبوظبي، واستضافة فعاليات عالمية متميزة وتدشين حملات كبرى من قبل هيئة أبوظبي للسياحة والثقافة لتعزيز مكانة أبوظبي دولياً.

وأبانت أنه في ظل استمرار نمو السياحة، يتواصل اعتماد الشريحة الفندقية في أبوظبي بشكل مكثف على الطلب من الشركات – والذي واجه صعوبات على مدار الشهور الماضية بسبب التراجع في أسعار النفط وما ترتب على ذلك من تأثير على الإنفاق الحكومي. وبناءً عليه، انخفضت معدلات الإشغال بشكل طفيف (بمقدار نقطتين تقريباً لتصل إلى 78% على مدار أول شهرين من 2016)، لكن في ظل الضغط الشديد على متوسط الأسعار اليومية (والذي انخفض بنحو 19% من بداية السنة حتى فبراير 2016 مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي). ونتيجة لذلك، تأثرت إيرادات كل غرفة متاحة بشدة في ظل تراجع نسبته 21% من بداية السنة حتى فبراير 2016.