بريطانيا تتجه للسيطرة على الفقاعة العقارية

للمرة الاولى منذ 41 عاما يصل متوسط سعر المنزل في لندن إلى ضعف المتوسط العام لأسعار المنازل في بريطانيا، هذا الارتفاع دفع بأصحاب المنازل في العاصمة إلى طرحها للإيجار ومغادرتها للإقامة خارجها حيث إن الإيجارات فيها أقل.

فقد بلغ المتوسط الحالي لسعر المنزل في عاصمة الضباب نحو 362 جنيها استرلينيا، بينما لم يتجاوز 178 ألف جنيه استرليني كمتوسط عام في باقي عموم المملكة المتحدة.

ويعلق سيمونز راي، المدير التنفيذي لشركة ايدين آند سيمون للعقارات، قائلا: “لم نشاهد هذا الوضع منذ عقود، وأبرز ما يتركه من آثار في السوق العقارية أن سكان لندن سيتجهون للتأجير بينما سيقوم سكان الأقاليم بالشراء”.

ويقدر الخبراء ارتفاع أسعار العقارات في العاصمة البريطانية بنسبة 19 في المائة مقارنة بما وصلت إليه خلال ذروتها عام 2007، وقبل اندلاع الأزمة الاقتصادية.

وتشير التوقعات إلى أن الزيادة ستبلغ هذا العام 9.2 في المائة بينما يتوقع تراجعها عام 2015 إلى 7.3 في المائة. وفي محاولة من لجنة السياسات المالية في بنك إنجلترا (البنك المركزي البريطاني) للسيطرة على الوضع اتخذت سلسلة من الإجراءات التي تحد من منح قروض الرهن العقاري، وبالفعل فقد تراجعت الموافقات على القروض العقارية إلى أدنى مستوى لها منذ عام تقريبا، ويظهر هذا التراجع نجاح الجهود الحكومية للسيطرة على ما يعتبره البعض فقاعة عقارية يمكن أن يؤدي انفجارها إلى هزة تتجاوز سوق العقارات لتطول الاقتصاد البريطاني ككل.

كما صرح وليم جلين المسؤول في قسم الرهن العقاري ببنك نيت ويست قائلا: “هناك تفعيل للتوصيات التي اعلنتها لجنة السياسيات المالية في بنك إنجلترا أخيرا بشأن فرض المزيد من القيود على منح قروض الرهن العقاري، في محاولة لتهدئة السوق، فالآن يجب أن يتم التأكد من أن المقترض قادر على التعامل مع الزيادة المقبلة في أسعار الفائدة بنسبة ثلاثة أرقام مئوية على الأقل”.

وكانت الإحصاءات الصادرة من بنك إنجلترا قد أشارت إلى تراجع نسبة القروض العقارية بنسبة 19 في المائة في شهر أيار (مايو) الماضي مقارنة بشهر كانون الثاني (يناير) أوائل هذا العام، والذي بلغ فيه عدد الموافقات الرسمية على القروض العقارية 76 ألف قرض.

وعلى الرغم من نجاح هذا التطور في السيطرة نسبيا على الوضع المشتعل في سوق العقارات إلا أنه أثار مخاوف العديد من الاقتصاديين من إمكانية أن يكون له تأثيرات سلبية في مجمل معدل النمو الاقتصادي في البلاد.

وقد علق الد بوتشن أستاذ مادة مبادئ الاقتصاد في جامعة لندن قائلا: “القطاعات الاقتصادية البريطانية مرتبطة ببعضها البعض، وموجة الانتعاش الأخيرة في أسعار العقارات ساهمت في انتعاش مماثل لدى شركات البناء والتشييد، وحققت تلك الشركات معدلات نمو مرتفعة، وانتقل جزء كبير من هذا النمو إلى قطاعات أخرى، مثل البنوك وكذلك الشركات الصناعية، وهذا كله ساهم في رفع معدل النمو الاقتصادي العام. كما أن تراجع قطاع العقارات الآن يمكن أن يؤدى إلى سلسلة ردود فعل معاكسة في قطاعات معاونة ومن ثم إلى تراجع في معدل النمو الاقتصادي”.

وكان أول المتأثرين سلبا بمساعي بنك إنجلترا في تهدئة موجة الارتفاعات الضخمة في أسواق العقارات البريطانية هو العملة البريطانية ذاتها الجنيه الاسترليني، فقد انخفض الاسترليني نسبيا في مواجهة الدولار واليورو جراء تراجع قروض الرهن العقاري. وكشف ذلك الحساسية الراهنة في الأسواق البريطانية تجاه التطورات الجارية في الأسواق العقارية.

من جانبه، اوضح ماكليرن رئيس القسم الأوروبي لأبحاث التسويق في فرع بنك طوكيو في لندن قائلا: “من الآن وصاعدا سنشهد ردود فعل سريعة ومتتالية في الأسواق لأي مؤشر أو قرار يعلن عنه بنك إنجلترا تجاه سوق العقارات”.

وتفسر محاولة التصحيح الجارية لسوق العقارات البريطانية أسباب إحجام المشترين الأجانب الآن على الاستثمار في العقارات الفاخرة في لندن بذات المعدلات السابقة، فقد أظهرت دراسة أعدتها شركة العقارات الدولية البريطانية نايت فرانك أن المشترين البريطانيين يمثلون قرابة 53 في المائة من مشترين العقارات الفاخرة منذ بداية العام، وذلك مقارنة بـ 36 في المائة العام الماضي و27 في المائة عام 2012. كما أشارت الدراسة إلى أن معدل النمو السنوي للعقارات الفاخرة في وسط لندن منذ بداية العام وحتى شهر نيسان (أبريل) زادت بنسبة 7.5 في المائة. بينما بلغ معدل الزيادة في العقارات التي تبلغ قيمتها عشرة ملايين جنيه استرليني أو ما يزيد على 3.3 في المائة. وهو ما يكشف عن محاولة تسعير أكثر اعتدالا مقارنة بما كان عليه الوضع في الماضي بالنسبة للعقارات الفاخرة.

ويفسر ألكسندر كامبيل الخبير العقاري هذا الاتجاه قائلا: “جزء كبير من المشترين الأجانب كانوا أوروبيين، ومثّل لهم شراء عقار في بريطانيا وتحديدا لندن شكلا من أشكال الضمان المالي في ظل المخاوف التي انتابت الاقتصاد العالمي خلال السنوات الماضية بإمكانية انهيار منطقة اليورو، إلا أن الوضع اختلف نسبيا الآن، فعلى الرغم من أن الاقتصاد الأوروبي لم يخرج تماما من أزمته إلا أن الوضع أفضل نسبيا الآن، واختفت المخاوف بانهيار منطقة اليورو، حيث يضيف “بالنسبة للمشترين من منطقة الخليج العربي وجنوب شرق آسيا وروسيا، فهؤلاء يواصلون عملية الشراء، لأنه لم تحدث تغيرات تدفعهم إلى إعادة النظر في شراء العقارات في لندن”. ومع هذا فإن بعض الخبراء العقاريين يتوقعون موجة جديدة من زيادة الطلب على العقارات الفاخرة في بريطانيا، وذلك إذا ما تصاعدت حالة عدم الاستقرار في الاقتصادات الناشئة مثل تركيا والبرازيل وروسيا والهند وإندونيسيا، أو أن تشهد الأوضاع في أوكرانيا مزيدا من التدهور. ويشهد سوق العقارات الفاخرة في لندن تحولا لصالح الشقق الفاخرة على حساب المنازل “الفيلات”، ويرجح البعض أن هذا التحول ناجم عن تركز عمليات الشراء في مناطق محددة من وسط العاصمة البريطانية، مثل نايتس بريدج ومايفير. وعلى الرغم من امتداد رغبات أصحاب الملايين من الأجانب للشراء في مناطق مثل مارليبون، والمناطق المطلة على حديقة هايد بارك الشهيرة، فإن صعوبة الحصول على منازل للبيع في تلك المناطق تدفع بالراغبين لشراء “شقة” بدلا من منزل في ظل تواصل عمليات التوسع الرأسي في لندن.

بريطانيا تتجه للسيطرة على الفقاعة العقارية

للمرة الاولى منذ 41 عاما يصل متوسط سعر المنزل في لندن إلى ضعف المتوسط العام لأسعار المنازل في بريطانيا، هذا الارتفاع دفع بأصحاب المنازل في العاصمة إلى طرحها للإيجار ومغادرتها للإقامة خارجها حيث إن الإيجارات فيها أقل.

فقد بلغ المتوسط الحالي لسعر المنزل في عاصمة الضباب نحو 362 جنيها استرلينيا، بينما لم يتجاوز 178 ألف جنيه استرليني كمتوسط عام في باقي عموم المملكة المتحدة.

ويعلق سيمونز راي، المدير التنفيذي لشركة ايدين آند سيمون للعقارات، قائلا: “لم نشاهد هذا الوضع منذ عقود، وأبرز ما يتركه من آثار في السوق العقارية أن سكان لندن سيتجهون للتأجير بينما سيقوم سكان الأقاليم بالشراء”.

ويقدر الخبراء ارتفاع أسعار العقارات في العاصمة البريطانية بنسبة 19 في المائة مقارنة بما وصلت إليه خلال ذروتها عام 2007، وقبل اندلاع الأزمة الاقتصادية.

وتشير التوقعات إلى أن الزيادة ستبلغ هذا العام 9.2 في المائة بينما يتوقع تراجعها عام 2015 إلى 7.3 في المائة. وفي محاولة من لجنة السياسات المالية في بنك إنجلترا (البنك المركزي البريطاني) للسيطرة على الوضع اتخذت سلسلة من الإجراءات التي تحد من منح قروض الرهن العقاري، وبالفعل فقد تراجعت الموافقات على القروض العقارية إلى أدنى مستوى لها منذ عام تقريبا، ويظهر هذا التراجع نجاح الجهود الحكومية للسيطرة على ما يعتبره البعض فقاعة عقارية يمكن أن يؤدي انفجارها إلى هزة تتجاوز سوق العقارات لتطول الاقتصاد البريطاني ككل.

كما صرح وليم جلين المسؤول في قسم الرهن العقاري ببنك نيت ويست قائلا: “هناك تفعيل للتوصيات التي اعلنتها لجنة السياسيات المالية في بنك إنجلترا أخيرا بشأن فرض المزيد من القيود على منح قروض الرهن العقاري، في محاولة لتهدئة السوق، فالآن يجب أن يتم التأكد من أن المقترض قادر على التعامل مع الزيادة المقبلة في أسعار الفائدة بنسبة ثلاثة أرقام مئوية على الأقل”.

وكانت الإحصاءات الصادرة من بنك إنجلترا قد أشارت إلى تراجع نسبة القروض العقارية بنسبة 19 في المائة في شهر أيار (مايو) الماضي مقارنة بشهر كانون الثاني (يناير) أوائل هذا العام، والذي بلغ فيه عدد الموافقات الرسمية على القروض العقارية 76 ألف قرض.

وعلى الرغم من نجاح هذا التطور في السيطرة نسبيا على الوضع المشتعل في سوق العقارات إلا أنه أثار مخاوف العديد من الاقتصاديين من إمكانية أن يكون له تأثيرات سلبية في مجمل معدل النمو الاقتصادي في البلاد.

وقد علق الد بوتشن أستاذ مادة مبادئ الاقتصاد في جامعة لندن قائلا: “القطاعات الاقتصادية البريطانية مرتبطة ببعضها البعض، وموجة الانتعاش الأخيرة في أسعار العقارات ساهمت في انتعاش مماثل لدى شركات البناء والتشييد، وحققت تلك الشركات معدلات نمو مرتفعة، وانتقل جزء كبير من هذا النمو إلى قطاعات أخرى، مثل البنوك وكذلك الشركات الصناعية، وهذا كله ساهم في رفع معدل النمو الاقتصادي العام. كما أن تراجع قطاع العقارات الآن يمكن أن يؤدى إلى سلسلة ردود فعل معاكسة في قطاعات معاونة ومن ثم إلى تراجع في معدل النمو الاقتصادي”.

وكان أول المتأثرين سلبا بمساعي بنك إنجلترا في تهدئة موجة الارتفاعات الضخمة في أسواق العقارات البريطانية هو العملة البريطانية ذاتها الجنيه الاسترليني، فقد انخفض الاسترليني نسبيا في مواجهة الدولار واليورو جراء تراجع قروض الرهن العقاري. وكشف ذلك الحساسية الراهنة في الأسواق البريطانية تجاه التطورات الجارية في الأسواق العقارية.

من جانبه، اوضح ماكليرن رئيس القسم الأوروبي لأبحاث التسويق في فرع بنك طوكيو في لندن قائلا: “من الآن وصاعدا سنشهد ردود فعل سريعة ومتتالية في الأسواق لأي مؤشر أو قرار يعلن عنه بنك إنجلترا تجاه سوق العقارات”.

وتفسر محاولة التصحيح الجارية لسوق العقارات البريطانية أسباب إحجام المشترين الأجانب الآن على الاستثمار في العقارات الفاخرة في لندن بذات المعدلات السابقة، فقد أظهرت دراسة أعدتها شركة العقارات الدولية البريطانية نايت فرانك أن المشترين البريطانيين يمثلون قرابة 53 في المائة من مشترين العقارات الفاخرة منذ بداية العام، وذلك مقارنة بـ 36 في المائة العام الماضي و27 في المائة عام 2012. كما أشارت الدراسة إلى أن معدل النمو السنوي للعقارات الفاخرة في وسط لندن منذ بداية العام وحتى شهر نيسان (أبريل) زادت بنسبة 7.5 في المائة. بينما بلغ معدل الزيادة في العقارات التي تبلغ قيمتها عشرة ملايين جنيه استرليني أو ما يزيد على 3.3 في المائة. وهو ما يكشف عن محاولة تسعير أكثر اعتدالا مقارنة بما كان عليه الوضع في الماضي بالنسبة للعقارات الفاخرة.

ويفسر ألكسندر كامبيل الخبير العقاري هذا الاتجاه قائلا: “جزء كبير من المشترين الأجانب كانوا أوروبيين، ومثّل لهم شراء عقار في بريطانيا وتحديدا لندن شكلا من أشكال الضمان المالي في ظل المخاوف التي انتابت الاقتصاد العالمي خلال السنوات الماضية بإمكانية انهيار منطقة اليورو، إلا أن الوضع اختلف نسبيا الآن، فعلى الرغم من أن الاقتصاد الأوروبي لم يخرج تماما من أزمته إلا أن الوضع أفضل نسبيا الآن، واختفت المخاوف بانهيار منطقة اليورو، حيث يضيف “بالنسبة للمشترين من منطقة الخليج العربي وجنوب شرق آسيا وروسيا، فهؤلاء يواصلون عملية الشراء، لأنه لم تحدث تغيرات تدفعهم إلى إعادة النظر في شراء العقارات في لندن”. ومع هذا فإن بعض الخبراء العقاريين يتوقعون موجة جديدة من زيادة الطلب على العقارات الفاخرة في بريطانيا، وذلك إذا ما تصاعدت حالة عدم الاستقرار في الاقتصادات الناشئة مثل تركيا والبرازيل وروسيا والهند وإندونيسيا، أو أن تشهد الأوضاع في أوكرانيا مزيدا من التدهور. ويشهد سوق العقارات الفاخرة في لندن تحولا لصالح الشقق الفاخرة على حساب المنازل “الفيلات”، ويرجح البعض أن هذا التحول ناجم عن تركز عمليات الشراء في مناطق محددة من وسط العاصمة البريطانية، مثل نايتس بريدج ومايفير. وعلى الرغم من امتداد رغبات أصحاب الملايين من الأجانب للشراء في مناطق مثل مارليبون، والمناطق المطلة على حديقة هايد بارك الشهيرة، فإن صعوبة الحصول على منازل للبيع في تلك المناطق تدفع بالراغبين لشراء “شقة” بدلا من منزل في ظل تواصل عمليات التوسع الرأسي في لندن.