عضو عقارية غرفة الرياض: شرط الـ30% يحرم المواطن من تملك المسكن

دعا رجل الأعمال ماجد البلوي عضو لجنة الخدمات العقارية في غرفة الرياض التجارية مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) إلى مراجعة النسبة التي اشترطتها والبالغة 30 في المئة كدفعة مقدمة لتملك المساكن، لتكون 5 أو 10 في المئة فقط كما كانت من قبل، تيسيرا على الراغبين في تملك المساكن بالتمويل العقاري.

وأوضح البلوي الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري الذي قد يختلط على البعض بسبب تشابهه، قائلا «في الرهن العقاري يكون المرهون هو العقار نفسه، بينما في التمويل العقاري يكون المرهون هو راتب العميل، والاعتماد في التمويل على راتب العميل وبناء على مقدار الراتب يرتفع أو ينخفض مبلغ التمويل. هذا الفرق الأساسي بينهما».حسبما تناولته”عكاظ”.

وأضاف: أنه عندما أقرت مؤسسة النقد العربي السعودي(ساما) رفع نسبة الدفعة المقدمة في التمويل العقاري إلى 30% من قيمة العقار، فإن ذلك انعكس سلبا على المواطنين والبنوك والتجار، حيث إن أغلب المواطنين الذين يرغبون في شراء منزل من خلال التمويل العقاري لا يستطيعون سداد الدفعة المقدمة المفروضة حاليا والبالغة 30% من قيمة العقار، (فإذا كان العقار بمبلغ مليون ريال، فإن العميل ملزم بدفع مبلغ 300 ألف ريال دفعة مقدمة) وبالتالي لن يستطيع الشراء، ما يؤدي إلى حرمان شريحة كبيرة من المواطنين من تملك الوحدات السكنية، وكذلك البنوك ستشهد انخفاضا في أرباحها من محافظ التمويل العقاري لأن شريحة كبيرة من المجتمع لن تستطيع دفع هذه النسبة، وبالتالي لن يتمكنوا من الحصول على التمويل، ما يؤثر على أرباح البنوك بالسلب، أيضا سيتأثر الاقتصاد الكلي نتيجة تعطل التمويل العقاري، حيث إن العقار كالمقطورة الذي يحرك معه العديد من الاقتصادات الأخرى (سواء مقاولات أو مفروشات أو أجهزة كهربائية أو غيره) وبالتالي سيتأثر الاقتصاد الكلي .

وتوقع أن يكون سبب طلب مؤسسة النقد رفع نسبة الدفعة المقدمة، هو التحسب لأي هبوط في أسعار العقار مثلا 10 أو 20 أو 30%، فتكون البنوك بعيدة عن أي أزمة رهن عقاري (مثلما حصل في أمريكا عام 2006م)، وهذا بلاشك خلط واضح وعدم تمييز بين الرهن العقاري والتمويل العقاري (خاصة بنظام المصرفية الإسلامية).

وبحسب معلومات البلوي، فإن رفع النسبة المقدمة للحصول على التمويل العقاري جاء اقتراحا من شركة استشارية غربية قدمته لمؤسسة النقد (وهي الشركة التي بالتأكيد لا تعرف المصرفية الإسلامية ولا نظام البيع بالمرابحة أو الإجارة وغيره، ورغم الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري فإن (هذه الخطورة تكون في الرهن. أما التمويل والذي قد يكون بنظام البيع بالمرابحة، فإنه يحول التمويل العقاري إلى دين بيع بضمان الراتب لا علاقة للمبيع، وهو العقار سواء انخفضت أو ارتفعت قيمته).

ويضيف: أن تبقى نسبة الـ 30% على الرهن العقاري (لاخلاف في هذا)، ولكن يفترض إزالة هذه النسبة من التمويل العقاري.

وأوضح البلوي أن أهم برامج التمويل العقاري في المصرفية الإسلامية وهو المرابحة والإجارة (وفي المرابحة يكون العقار باسم العميل، أي يقوم البنك بشراء العقار ثم بيع العقار للعميل، محققا نسبة فائدة ويتملك العميل العقار ويحق له بيعه لاحقا، بينما في الإجارة يظل العقار باسم البنك، ولكنه إيجار للعميل مع الوعد بالتملك).

أما في التمويل العقاري فيكون المرهون في الأصل هو راتب العميل ويكون رهن الراتب بتحويل العميل راتبه للبنك الممول بموجب اتفاقية صرف الرواتب المعمولة بين البنك وجهة عمل المقترض (ولا يتم تسليم العميل مثلا حقوقه المالية عند تقاعده أو استقالته إلا بعد تسديد البنك مستحقاته وحصول العميل على مخالصة مع البنك الممول)، وهناك اتفاقية أخرى لدى مؤسسة النقد اسمها اتفاقية (سريع) لتحويل الرواتب (لدعم سرعة تحويل راتب العميل من بنكه إلى البنك الآخر الممول للعميل، إذا لم يكن نفس بنكه)، وقد يكون العميل موقعا على تفويض للجهة الممولة باستقطاع القسط من حساباته المصرفية (هذا بالنسبة لشركات التمويل العقاري).وأشار إلى أنه في تطبيق التمويل العقاري في المملكة عن طريق المرابحة تقوم بعض البنوك بالرهنين (الراتب كأساس للتمويل، والعقار احترازيا) أي تبقى حيازة صك العقار لدى البنك احترازيا (تحسبا لأي احتمال كاستقالة العميل من عمله وماشابه واحتمالية أن يبيع العميل العقار دون علمهم ودون سداد مستحقاتهم).

وتابع:”هذا (الرهن الاحترازي) لا يمنع العميل من حق بيع عقاره لاحقا لو جاء له عرض مثلا بربح معين فيأخذ البنك المتبقي من أقساطه كسداد مبكر، ويعيد الفائض للعميل، مع ملاحظة أنه لو قام العميل بمحاولة استخراج صك آخر من كتابة العدل بدل فاقد، فإن وزارة العدل تخاطب مؤسسة النقد متسائلة عن «هل على العميل أي رهونات على العقار، فتقوم المؤسسة بدورها بتوزيع تعميم على البنوك للتحقق من اسم العميل لديها وهل عليه مستحقات على العقار، وهذا الإجراء في التمويل العقاري بنظام المرابحة (الرهنين، للراتب كأساس وصك العقار احترازيا) حق مشروع من البنوك (لضمان الحق، ولا خلاف عليه)، ومع العلم أن أغلب التمويل العقاري في المملكة هو بنظام الإجارة (أي الإيجار مع الوعد بالتملك للعميل، وبالتالي نلاحظ انخفاض نسبة المخاطرة في نظام الإجارة وبالتالي تنخفض حتى نسبة الفائدة عليه أو سعر الخدمة)، (هذا النظام المطبق حاليا وقد تختلف آليته مستقبلا لو تم تطبيق الرهن العقاري الطبيعي وليس الاحترازي على العقارات عند التمويل العقاري بنظام المرابحة بشكل أكثر احترافية).
وبالنسبة لشركات التمويل العقاري والتي لايوجد لديها اتفاقيات صرف رواتب مع جهات العمل للعملاء أيضا، تطلب توقيع العميل على تفويض بأحقيتهم في استقطاع القسط من البنوك وتكمل ما يلزم بالاتفاقية مع البنوك الأخرى لاستقطاع القسط الشهري وإيداعه في حساب شركة التمويل العقاري.

ومن ناحية أخرى فإن تعطيل التمويل العقاري بمثل هذا الشرط (طلب دفعة مقدمة بنسبة 30% من قيمة العقار) سيؤدي إلى ارتفاع الإيجارات .