“جيه أل أل”: القطاع العقاري في أبوظبي يواجه تباطؤاً .. والطلب للوحدات العقارية يتراجع على المدى القصير

أصدرت اليوم جيه أل أل، شركة الاستثمارات والاستشارات العقارية المتخصصة عالمياً، تقريرها للربع الثالث لعام 2016 تحت عنوان “نظرة عامة على السوق العقارية في أبوظبي” والذي يحلل أحدث التوجهات في قطاعات المساحات الإدارية والوحدات السكنية ومراكز التسوق والفنادق.
ويناقش هذا التقرير الموجز تباطؤ الطلب على المساحات المكتبية، والوحدات السكنية، و متاجر التجزئة، الذي بدأ مع انخفاض أسعار النفط في أواخر عام 2014، ولا يزال هذا الانخفاض يؤثر سلباً على الإنفاق الحكومي ومعنويات السوق بشكل عام. وبالرغم من التوجه إلى تخفيض الإنفاق العام، إلا أن هناك دلائل تشير إلى استمرار حكومة أبوظبي في استثماراتها في المشاريع السياحية الضخمة وقطاع الضيافة.

وعلق ديفيد دودلي، المدير الدولي ورئيس مكتب أبوظبي في شركة جيه أل أل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا قائلاً: “يعتبر الاتجاه العام لقطاع الضيافة في أبوظبي إيجابياً مع ارتفاع نسبة الطلب السياحي، مما يحد من التراجع في الطلب على المساحات الإدارية وطلبات الإكمال الجديدة، وهو ما أدى ذلك إلى حدوث زيادة طفيفة في الطلب، مما ساهم في تقليل الضغط على معدلات الإشغال، ولكن ساهم في تراجع متوسط أسعار الغرف”.

وسلط التقرير الضوء على زيادة المعروض مع افتتاح فندقين جديدين مؤخراً، حيث أضافوا ما يزيد عن 400 غرفة وجناح للسوق في هذا الربع الثالث من العام. وهذه الفنادق هي: ماريوت وسط المدينة أبوظبي، وغلوريا داون تاون. ومن المتوقع أن تشهد العاصمة أبوظبي إضافة 1500 غرفة فندقية جديدة مع نهاية العام تزامناً مع افتتاح ثلاثة فنادق كبرى وهي: فندق جراند حياة أبوظبي ومساكن لؤلؤة الإمارات، التابع لباب القصر – لجموعة ميلينيوم وفندق ماريوت الفرسان.

وحافظت معدلات الإشغال في فنادق أبوظبي على استقرارها إلى حد كبير في هذا الربع عند معدل 70%، غير أنها سجلت انخفاضاً طفيفاً قدره 2.3% مقارنةً بنفس الفترة من العام الماضي. ووفقاً للتقرير، أدى اتجاه قطاع الضيافة للتركيز على سياحة الترفيه إلى تقليل الضغط على معدلات الإشغال.

ولكنه وبرغم زيادة المعروض ومؤشرات الإشغال الجيدة، لا يزال الضغط مستمراً على متوسط الأسعار اليومية والتي سجلت انخفاضاً قدره 10% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.

وأضاف ديفيد دودلي قائلاً: “لا تزال التوقعات إيجابية على المدى المتوسط بالنسبة لقطاع الفنادق، وذلك بسبب المبادرات الحكومية والتي تشمل التوسع لمطار أبوظبي الدولي وطيران الاتحاد. بالإضافة إلى المبادرات والحملات التي تطلقها هيئة أبوظبي للسياحة والثقافة لتعزيز القطاع الترفيهي، واستضافة الأحداث العالمية”.

وبوجه عام، سلط التقرير الضوء على التراجع المستمر في أداء السوق العقاري في إمارة أبوظبي عبر كافة القطاعات.

وتعليقاً على ذلك، صرح ديفيد دودلي قائلاً: “إن التخفيض المستمر في الإنفاق العام، وبالأخص في قطاع النفط والقطاعات الحكومية لا يزال يتسبب في تقليل الطلب عبر كافة قطاعات السوق العقاري في أبوظبي”.

وأضاف دودلي: “وفي حين لا يزال المعروض تحت السيطرة، تفرض الزيادة في معدلات الوحدات الشاغرة ضغوطاً هبوطية على أسعار إيجار وبيع الوحدات السكنية، إذ يتزايد بحث المقيمين في أبوظبي عن خيارات أقل تكلفة وأصغر في المساحة نتيجة استمرار تسريح العمالة وتخفيض بدلات ومزايا الموظفين. وشهد هذا الربع تسليم 1160 وحدة إضافية في أبوظبي، ومن المتوقع أن تستمر الإيجارات في الانخفاض مع استمرار الزيادة في المعروض، علماً بأنه من المتوقع دخول 3000 وحدة جديدة للسوق في نهاية عام 2016”.

وأضاف دودلي: “نلاحظ حالياً اتجاهاً مماثلاً في قطاع المساحات الإدارية، على خلفية قيام المؤسسات العاملة في قطاع النفط والجهات الحكومية بتوحيد مقراتها وتقليص عملياتها، مما أدى إلى زيادة معدلات الإشغال. وطبقاً للتقرير، هناك عدة شركات حكومية في أبوظبي تسعى لإعادة هيكلها مع ظهور ظروف اقتصادية صعبة. ومن صناديق الثروة السيادية التي سعت بالاندماج: شركة مبادلة و أيبيك، ومن القطاع المصرفي: بنك أبوظبي الوطني و بنك الخليج الأول، وغيرها من الشركات التابعة لأدنوك والجهات الحكومية.”

وأوضح دودلي: “”ومن المتوقع أن يتم الإعلان في وقت لاحق من هذا العام إلى المزيد من الإندماجات لتقليص الإشغال في المساحات المكتبية، مما أدى إلى انخفاض في الطلب على الوحدات السكنية والمكاتب والإنفاق في قطاع التجزئة ، وقد ساهمت هذه الإندماجات مع خفض الإنفاق العام على خفض عدد الوافدين المقيمين والدخل.

أما عن قطاع التسوق، صرح دودلي “في الوقت الذي سجلت فيه الإيجارات انخفاضاً كبيراً، تمكنت إيجارات مراكز التسوق فعلياً من الحفاظ على استقرارها في الربع الثالث من العام مع وجود عدد محدود للغاية من الوحدات الشاغرة في المراكز التجارية. ولتقليل هذه الشواغر، رأينا أن شركات إدارة المراكز التجارية تستمر في تقديم الحوافز لجذب تجار التجزئة. ولكن في المقابل ظل الانخفاض في إنفاق المستهلكين على سلع التجزئة مستمراً طوال هذا الربع من العام.

ومن المتوقع أن يؤدي الاستثمار المستمر من جانب الحكومة في خدمات السياحة الترفيهية في أبوظبي إلى تعزيز الإنفاق في سوق التجزئة على المدى الطويل مع تزايد أعداد السائحين، غير أنه على المدى القصير لا يزال الإنفاق في سوق التجزئة متأثراً بالتراجع الذي يشهده قطاع الضيافة المؤسسية”.
ملخص بأبرز نتائج القطاع – أبوظبي

المساحات المكتبية: لم تشهد أبوظبي تسليم أي وحدات إضافية خلال هذا الربع من العام، مما حافظ على إجمالي مساحة الوحدات الإدارية القابلة للتأجير مستقراً عند 3.5 مليون متر مربع تقريباً. ومن المتوقع أن يدخل إلى السوق حوالي 50 ألف متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير قبل نهاية عام 2016 بعد تسليم مشروع المقر الرئيسي لمصرف أبوظبي الإسلامي في طريق المطار.

وينبع معظم الطلب على المساحات المكتبية في أبوظبي من جانب شركات النفط والجهات الحكومية. ويُعتبر هذا هو السبب الرئيسي في تراجع متوسط إيجارات الفئة (أ) والفئة (ب) بنسبة 2% و 5% في هذا الربع من العام ليصل إلى حوالي 1760 درهماً للمتر المربع و 1030 درهماً للمتر المربع على التوالي.

واستمر الارتفاع الطفيف في معدل الوحدات الشاغرة الإجمالي، نظراً لعدم وجود معروض جديد في الربع الثالث وتراجع الطلب الكلي. وفي ظل عدم وجود طلب جديد هذا الربع تبقى بالتالي معدلات الشواغر أقل قليلا من العام الماضي.

الوحدات السكنية: لا تزال الضغوط الهبوطية التي يواجهها سوق الوحدات السكنية مستمرة، إذ سجلت الإيجارات وأسعار البيع تراجعاً مقارنة بالربع السابق من العام الحالي وانخفاضاً سنوياً مقارنة بالربع الثالث لعام 2015. وشهد متوسط إيجار الوحدات السكنية المميزة المكونة من غرفتين تراجعاً بسيطا بواقع 2% مقارنة بالربع السابق من العام الحالي ليصل إلى حوالي 157 ألف درهم سنوياً.

وتراجع متوسط أسعار بيع الوحدات المميزة بنسبة 3% مقارنة بالربع السابق من العام الحالي ليصل إلى حوالي 14750 درهماً للمتر المربع، متأثراً بالتراجع المستمر في حجم الصفقات التجارية طوال 2016.

كما تراجع الطلب على الوحدات السكنية نظراً لانخفاض عدد المقيمين بسبب الموجة الجديدة من تسريح العاملين في قطاعي البنوك وشركات النفط والغاز.

وشهد الربع الثالث تسليم 1160 وحدة جديدة، ليزيد المخزون من إجمالي الوحدات السكنية إلى حوالي 247300 وحدة. ومن بين المشروعات التي تم تسليمها شمس تاور وبرج نجمة C21 في جزيرة الريم، وسرايا وان في مشروع سرايا وبنايتان سكنيتان في روضة أبوظبي.

ومن المتوقع أن تدخل إلى السوق حوالي 3 آلاف وحدة قبل نهاية عام 2016، معظمها في جزيرة الريم وروضة أبوظبي ومشروع سرايا، غير أن بعض هذه المشروعات قد يشهد بعض التأخير.

متاجر التجزئة: لم تُنجز مشروعات كبرى أثناء الربع الثالث، وظل إجمالي مساحة متاجر التجزئة القابلة للتأجير ثابتاً عند 2.6 مليون متر مربع تقريباً. ومن المتوقع تسليم حوالي 51 ألف متر مربع من المتاجر القابلة للتأجير قبل نهاية عام 2016، معظمها في مشاريع متعددة الاستخدامات.

ويُتوقع أن يزيد المعروض بشكل كبير بحلول عام 2018 مع تسليم العديد من المشاريع من بينها مركز تسوق المارية سنترال والريم مول. وأعلنت شركة جلف ريليتد عن استئجار مجموعات كبرى مثل الطاير وشلهوب وماجد الفطيم ودبي القابضة لنسبة 50% من مساحة المارية سنترال. ومن المتوقع أن يفتح مركز التسوق أبوابه للجمهور في أغسطس 2018، أي متأخراً بخمسة شهور عن تاريخ الافتتاح المحدد. ومن جهة أخرى، أبرم الريم مول صفقة مع مجموعة لاندمارك التي ستشغل حوالي 19 ألف متر مربع من مساحة المول.

وظل متوسط أسعار المتاجر داخل مراكز التسوق المميزة الواقعة في جزيرة أبوظبي مستقراً عند 3 آلاف درهم للمتر المربع سنوياً، شأنه شأن متوسط أسعار المتاجر دخل مراكز التسوق خارج الجزيرة الذي ظل مستقراً أيضاً عند 1860 درهماً للمتر المربع سنوياً.

الفنادق: لا يزال أداء قطاع الفنادق في أبوظبي يتعرض لضغوط طوال الشهور الثمانية الأولى من العام. فقد تراجع متوسط الأسعار اليومية بنسبة 10% من بداية العام وحتى شهر أغسطس لعام 2016، مسجلاً 121 دولار على مستوى المدينة، مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.

وظلت معدلات الإشغال العامة أقل قليلاً من مستوياتها في العام السابق حتى شهر أغسطس بواقع 70% (-2.3 نقطة مئوية). ونتيجة لذلك، تراجع العائد لكل غرفة متاحة بنسبة 12% ليصل إلى 85 دولار خلال الشهور الثمانية الأولى من العام الحالي.

ساعة الإيجار الرئيسية في أبوظبي

يبيّن الرسم البياني مكانة كل سوق رئيسية بالنسبة إلى مجموعة ”جيه أل أل“ في إطار دورة الإيجار الخاصة بها عند نهاية الربع المحدّد من السنة.

*ساعة الفنادق تعكس حركة العائد لكل غرفة متاحة

المصدر: جيه أل أل

يمكن تنزيل التقرير الكامل من الرابط هنا