“مال” ترصد .. 15.6 مليار ريال صافي أصول صناديق الريت المدرجة .. و2.8 مليار مكاسبها السوقية خلال 9 أشهر

كشف رصد لصحيفة مال وصول صافي أصول صناديق الاستثمار العقارية المتداولة (REITs)، إلى 15.57 مليار ريال بنهاية الربع الثالث 2021 وبتراجع نسبته 3.06% مقارنة بصافي أصول تلك الصناديق بنهاية الفترة المماثلة من العام 2020 وبفارق 491.6 مليون ريال وفقاً للبيانات ربع السنوية لصناديق الريت الـ17 المدرجة بالسوق المالية عن فترة الربع الثالث من العام 2021.

ويُعد تصريح مسئولين بأن الدولة تعتزم طرح صناديق ريت حكومية بالسوق المالية، محفزاً قوياً على التوجه للاستثمار بصناديق الريت المدرجة،  حيث تم الإعلان مؤخراً عن مباحثات بين هيئة السوق المالية وهيئة عقارات الدولة حول إمكانية إدراج صندوق “ريت” حكومي يستحوذ على عقارات حكومية، وهو ما قد يتبعه خطوات أخرى بطرح صناديق مماثلة، حيث لصناديق الريت ما يميزها عن غيرها من صناديق الاستثمار العقارية الأخرى، وهو ما سنشرحه لاحقاً بالتفصيل.

وتُعد الصناديق العقارية المدرة للدخل “المتداولة” بديلاً عن المضاربة، وخاصة للذين يفضلون تحقيق عوائد منتظمة، حيث إن شراء وحدات هذه الصناديق قد يُغني عن الاستثمار في العقار في حالة عدم توافر “الكاش” اللازم، خاصة أن بعض هذه الصناديق تُدر عوائد بشكل منتظم، وبالتالي فإن إدراج مثل تلك العقارات في هيئة وحدات للصناديق يجعل العقارات المملوكة لها متاحة أمام الجميع للمشاركة في الاستثمار بها.

ووفقاً لرصد “مال” فقد اتسمت أصول صناديق الريت المدرجة بالسوق السعودية بالتنوع من حيث التوزيع الجغرافي أو من حيث فئات الأصول، حيث انتشرت الأصول المملوكة لتلك الصناديق في العديد من المحافظات بالمملكة، وإن تركزت وبشكل أكبر في كل من الرياض، وجدة، ومكة المكرمة، وكانت الرياض الأكثر حظاً بين المدن السعودية، حيث تملك أغلب الصناديق أصولاً عقارية بها، وذلك على مستوى المملكة، أما خارج المملكة فقد اقتصرت الأصول على ثلاثة أماكن فقط، وهي أمريكا، وبلجيكا، والإمارات وبالأخص مدينة دبي، ووصل عدد العقارات المملوكة للصناديق الـ17 بنهاية سبتمبر الماضي 177 عقاراً، وكان الأكثر استحواذاً على عدد منها دراية ريت وبواقع 26 عقاراً، تلاه الرياض ريت وبواقع 23 عقاراً.

وعلى مستوى فئات العقارات فقد تنوعت بين القطاع التعليمي والصحي والضيافة والفنادق والمستودعات والمراكز التجارية والمجمعات السكنية، وفي قطاع المطاعم والترفيه، وكلها قطاعات تحظى باهتمام من الدولة وخاصة صندوق الاستثمارات العامة، وذلك وفقاً لمستهدفات رؤية 2030.

ارتفعت التوزيعات النقدية التي قامت صناديق الريت المدرجة بتوزيع عن فترة النصف الأول من العام 2021 وبنسبة 26%لتصل إلى 392.2 مليون ريال، مقابل 310.91 مليون ريال بالفترة المقابلة من العام الماضي، وهي توزيعات قام بها 12 صندوقاً من أصل 17 صندوقاً، حيث يقوم كل من الجزيرة ريت والمعذر ريت بتوزيعات سنوية، بينما لم يعلن كل من جدوى ريت الحرمين ومشاعر ريت وسويكورب وابل ريت عن توزيعات، وكان مدير الصندوق الأخير قد أعلن عن تأجيل توزيعات أرباح العام 2020 إلى النصف الثاني من 2021 وذلك بعد تقييم احتياجات الصندوق للسيولة في 2021.

وارتفعت الأرباح الموزعة لـ 7 صناديق كان أبرزها صندوق الأهلي و بنيان و الخبير بنسبة 180%، و161%، و 130% على التوالي خلال النصف الأول من العام الحالي مقارنة بالفترة المماثلة من العام الماضي، واستقرت توزيعات كل من صندوق الراجحي ريت و سدكو ريت، في حين انخفض توزيعات صندوق تعليم و مشاركة ريت بنسبة 25 %و 14 %على التوالي. في حين قام صندوق ميفك ريت بتوزع 3.66 مليون ريال عن النصف الأول من العام2021، بينما لم يكن قد قام بتوزيع خلال الفترة المقابلة.

بلغ إجمالي التسهيلات التمويلية المقدمة لقطاع الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة 7.02 مليار ريال في النصف الأول من العام 2021، وبارتفاع نسبته 2% مقارنة بالعام 2020، وذلك حسب تقرير لشركة بلوم إنفست، ويعود الارتفاع في إجمالي القروض في القطاع إلى حصول صندوق المشاعر ريت على قرض طويل الأجل بقيمة 149.9 مليون ريال في 09 مارس 2021 ويعتبر أول قرض في تاريخ الصندوق. كما ارتفعت قروض صندوق بنيان ريت بنسبة 102% لتصل الى 385.08 مليون ريال.

ويمتلك صندوق الرياض ريت أكبر قرض قائم بقيمة 867 مليون ريال. في حين لم يستخدم الجزيرة ريت أي رافعة مالية. والتسهيلات البنكية تعطي مؤشراً على قدرة الصناديق العقارية على النمو عن طريق استغلال الفرص المستقبلية. في حين تشير المعدلات المنخفضة من حجم الديون إلى مجموع الأصول إلى قدرة أكبر على الاقتراض والتوسع مستقبلاً. وتلجأ بعض الصناديق إلى زيادة رأس المال كمصدر بديل للتمويل دون زيادة الرافعة المالية.

وشهد السوق السعودي إدراج 17 صندوقاً عقارياً متداولاً وذلك منذ بداية العام 2017، حيث قامت هيئة السوق المالية وفي عام 2016 بطرح منتج استثماري يجمع بين الاستثمار في العقار والتداول في السوق المالية، وهو عبارة عن صندوق استثماري يشترك به عدة مستثمرين بهدف تحقيق أرباح من العقارات المرتبط بها هذا الصندوق.

وخلال التسعة أشهر الأولى من العام 2021 لم تكن وتيرة الارتفاع في مؤشر قطاع الصناديق العقارية (ارتفع 15.66%) بنفس وتيرة الارتفاع في المؤشر العام للسوق الرئيسي الذي ارتفع بنسبة 38.52%، وكانت قريبة من وتيرة ارتفاع مؤشر قطاع إدارة وتطوير العقارات الذي ارتفع 16.23% وفقاً لإغلاقات 30 سبتمبر 2021.

وحققت الصناديق الـ17 المدرجة بالسوق المالية مكاسب سوقية بلغت 2.86 مليار ريال خلال التسعة أشهر الأولى من العام الحالي وكان الجزء الأكبر منها لصندوق الأهلي ريت 1 والذي بلغت مكاسبه السوقية منذ بداية العام 688 مليون ريال، تلاه الراجحي ريت بمكاسب سوقية بلغت 463 مليون ريال، ثم الرياض ريت وبقيمة 354 مليون ريال، ليبلغ حجم المكاسب السوقية للصناديق الثلاثة (1.5 مليار ريال) 52.6% من المكاسب السوقية المحققة لجميع صناديق القطاع.

ومما يميز صناديق الاستثمار العقارية المتداولة أو ما اصطلح على تسميتها بالـ (REITs) عن صناديق الاستثمار العقارية انخفاض تكلفة الاستثمار فيها مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية الأخرى والتزامها بتوزيع 90% من صافي أرباحها دورياً (سنوياً) كحد أدنى، كما يمكن لهذه الصناديق الاستثمار محلياً وإقليمياً وعالمياً بشرط أن لا يزيد إجمالي قيمة أصول الصندوق من العقارات خارج المملكة عن 25% و ذلك وفقاً لسياسات واضحة ومحددة من قبل هيئة السوق المالية.

ولا يجوز أن يتجاوز اقتراض الصندوق ما نسبته 50% من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة، كذلك يجب ألا تقل قيمة استثمارات الصندوق في عقارات مطورة تطويراً إنشائياً قابلة لتحقيق دخلٍ تأجيريٍ ودوريٍ عن ما نسبته 75% من القيمة الإجمالية لأصول الصندوق وذلك بحسب آخر قوائم مالية مدققة، ولا يجوز لمدير الصندوق الاستثمار في الأراضي البيضاء.

وبالإضافة إلى ما سبق تُلزم أنظمة السوق المالية صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بمستويات عالية من الشفافية والإفصاح تفوق تلك المفروضة على خيارات الاستثمار المتاحة في سوق العقار التقليدي.