السعودية تساهم بأكثر من 41% من الصفقات العقارية بدول “التعاون الخليجي” في 2021

وصلت قيمة الصفقات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي نحو 137.4 مليار دولار في عام 2021، متجاوزة مستويات عام 2020 (90,5 مليار دولار) وعام 2019 (96,5 مليار دولار) على التوالي، وفقاً لتحليل شركة كامكو إنفست للتقديرات الرسمية.

وقالت “كامكو إنفست” إن السعودية ساهمت بأكثر من 41% من إجمالي قيمة الصفقات، بينما أضافت الإمارات (دبي وأبوظبي مجتمعتين) ما نسبته 33.4% إلى إجمالي الصفقات التي تمت في المنطقة خلال عام 2021.

بحسب التقرير، وصل عدد الصفقات في العام الماضي إلى 663,323 مقابل 570,080 في عام 2020.

ويُعزى ارتفاع أنشطة الصفقات العقارية على أساس سنوي في عام 2021 إلى حد كبير إلى اقتناص فرص الشراء المميزة، وإلى مستثمري الرهن العقاري الذين كانوا حريصين على الحصول على معدلات منخفضة لعمليات الرهن العقاري، والمبادرات الحكومية لدعم الإسكان والرهن العقاري.

بالإضافة إلى ذلك، شهد متوسط القيمة لكل صفقة عقارية في عام 2021 لأسواق مثل السعودية (+29.7%) ودبي (+21.6%) ارتفاعاً ملحوظاً؛ مما يُشير إلى إقبال المستثمرين على العقارات التي تتميز بجاذبية أسعارها.

وفي دبي، ساهم انخفاض العرض وجاذبية الأسعار في زيادة إقبال المستثمرين نحو المشاريع قيد الإنشاء التي يقوم المطورون بطرحها في أعقاب الوتيرة البطيئة التي شهدها عام 2020 (22 مليار درهم)، إذ تجاوزت قيمة الصفقات الخاصة بالمشاريع قيد الإنشاء أكثر من 45 مليار درهم في عام 2021.

وبالنسبة للعام 2022، ترى “كامكو إنفست” أن معالجة تزايد معدل رسملة العقارات الخليجية على خلفية رفع أسعار الفائدة المتوقعة، ستكون دقيقة، عبر القطاعات الفرعية، ووفقاً لنوعية العقار.

وتُشير التقديرات إلى إمكانية قيام الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة عد مرات خلال العام، والتي قد تتراوح ما بين 5 إلى 6 مرات بما لا يقل عن 25 نقطة أساس كل مرة، مما قد يؤثر على معدلات الإقراض في دول مجلس التعاون الخليجي. فيما يتعلق بتأثير الزيادات المحتملة في أسعار الفائدة، نمو معدلات الرسملة العقارية جزئياً فقط مع بعض التأخر، حيث يجب أن يتتبع صافي الدخل التشغيلي جزئيًا معدلات التضخم اعتمادًا على أساسيات الطلب، لاسيما في القطاعات الفرعية الأقوى من العقارات السكنية الرئيسية والمستودعات الصناعية المؤسسية.

العقارات السكنية ستشهد المزيد من الاستقرار

بعد أن ألقت جائحة (كوفيد-1) بظلالها خلال عام 2020 وأدت إلى تراجع الأسعار ومعنويات المستثمرين إلى أدنى مستوياتها، بدأت خلال عام 2021 في اكتساب بعض الزخم وذلك في ظل مواصلة المستثمرين اقتناص فرص الشراء المتوفرة في قطاع العقارات السكنية على مدار العام.

ونتيجة لذلك، زادت الأسعار في الأسواق الكبرى بمعدلات مرتفعة في خانة الآحاد على الأقل من حيث النسبة المئوية، إذ شهدت دبي زيادات سنوية بنحو 17% على أساس سنوي، وفقاً لشركة “بروبرتي مونيتور”.

واستفادت قطاعات الفيلات والمنازل من فئة (تاون هاوس) من إقبال مقتنصي الفرص العقارية، هذا إلى جانب مستثمرو الرهن العقاري الذين حرصوا على الحصول على معدلات رهن عقاري منخفضة، وتزايدت المناقشات حول التأثيرات الممكنة لرفع أسعار الفائدة على معدلات القروض.

وفي قطاع الشقق، تقلصت عائدات العقارات السكنية في دبي في عام 2021 نتيجة لارتفاع الأسعار بحوالي 15 -70 نقطة أساس لكافة أنواع الشقق. كما ارتفعت الأسعار في الرياض وجدة بنسبة 6% على أساس سنوي،

وفقاً للبيانات الصادرة عن “جيه إل إل”، حيث ساهمت المبادرات السكنية مثل برنامج سكني الذي طرحه صندوق التنمية العقارية ووزارة الإسكان في تعزيز الطلب على ملكية المنازل في السعودية.

وبالنسبة لعام 2022، ترى “كامكو إنفست” أن سوق العقارات السكنية أصبح أكثر توازناً الآن، حيث قطعت الأسواق شوطاً طويلاً في رحلة التعافي، ومن المقرر الآن تحرك الإيجارات نحو مرحلة التعافي المتأخرة من الدورة الاقتصادية. كما أنه من المرجح أن تتباطأ وتيرة اقتناص الفرص في ظل مراقبة المستثمرين للقرارات المتعلقة بأسعار الفائدة وانتظارهم لاستقرار مسار نمو صافي الدخل التشغيلي وثبات معدلات الرسملة العقارية.

عام 2022 سيكون سنة أساس جديدة للطلب على العقارات المكتبية

أدت المصادر الجديدة للطلب الناجمة عن التكنولوجيا، والإعلام والاتصالات، والرعاية الصحية / الأدوية، والقطاعات القانونية، وقاطني العقارات الذين يفضلون توفير المسؤولين عن العمليات التشغيلية لبيئة عقارات مكتبية قائمة على أسس الاستدامة بهدف تمييز مكاتبهم مقارنة بالمساحات التقليدية والمرنة في العام 2021. في حين سعى آخرون لإعادة توظيف مساحاتهم لاستيعاب الطلب من مصادر بديلة مثل مراكز البيانات.

وفي الوقت الذي أثرت فيه عدة عوامل غير اعتيادية على سوق العقارات المكتبية في دول مجلس التعاون الخليجي، ارتفع متوسط الإيجارات في دبي (+2%) وأبوظبي (+5%) والرياض (+4%) على أساس سنوي في عام 2021، وفقاً لبيانات الاستشاريين.

وفي الكويت، استقرت إيجارات المساحات المكتبية عالية الجودة من الفئة (أ) في حدود تراوحت ما بين 9-11 دينار كويتي للمتر المربع شهرياً، وظلت الإيجارات مستقرة على أساس سنوي، حيث ما تزال إضافات العرض الخاصة بالسوق المكتبي المتميز محدودة، في حين تراجعت الضغوط على ايجارات المساحات الثانوية.

ومن المتوقع أن يزداد إجمالي المساحات المكتبية في الأسواق الرئيسية بدول مجلس التعاون الخليجي ليصل إلى 29.24 مليون متر مربع مقابل 27.31 مليون متر مربع، وفقاً لبيانات الاستشاريين.

وترى “كامكو إنفست” أنه قد تطرأ تعديلات على تلك التقديرات وأن يتم خفضها، بدلاً من نوعية المنتج الذي يبحث عنه المستأجرون الآن، وبسبب زيادة خيارات المساحات المرنة، مثل مراكز الأعمال المزودة بالخدمات.

ومن الآن فصاعداً، من المرجح أن تظل إيجارات المساحات المكتبية من الفئة (أ) مستقرة وسيتم شغل المساحات الشاغرة بوتيرة سريعة، في حين أن التحول المستمر لمتطلبات المساحات الجديدة، والمستأجرين الذين يسعون إلى الانتقال إلى أماكن أفضل من مساحاتهم الحالية من شأنه أن يبقى أوضاع السوق مواتية للمستأجرين.

كما أنه نظراً لكافة العوامل المختلفة التي تؤثر على مصادر الطلب الجديدة سالفة الذكر، والشركات التي تعمل على ترسيخ استراتيجيات العمل من المكاتب بالإضافة إلى المرونة / العمل عن بُعد، تعتقد “كامكو إنفست” أن عام 2022 سيكون عام الأساس الجديد للطلب على العقارات المكتبية في المستقبل.

العقارات الصناعية تتحول إلى سوق ذي مستويين

عادت الاتجاهات الهيكلية والدورية التي تفضل الطلب على المستودعات الصناعية للمساحات المصممة لتلبية احتياجات التخزين الفريدة لمستوياتها الاعتيادية في عام 2021 بعد أن شهدت اتجاهات قوية في عام 2020. كما تحول التأجير إلى سوق ذي مستويين، كأصول ثانوية وأصول منخفضة الجودة لم يتم تحديثها بشكل مناسب مما نتج عنه مواجهة تحديات كبيرة في الحفاظ على معدلات الإشغال واستقرار الإيجارات.

كما يظهر انقسام السوق إلى مستويين من خلال اتساع نطاق الفروق بين الإيجارات الخاصة بالمساحات عالية الجودة والمساحات الثانوية في عام 2021، حيث شهد المخزون الأقل جودة انخفاضاً ثنائي الرقم خلال العام. ومستقبلياً، فإن الطلب على العقارات الصناعية الناجم عن التجارة الإلكترونية، ولوجستيات الطرف الثالث، وقطاعات الأدوية، والسلع الاستهلاكية سريعة الحركة، خاصة من المجمعات التجارية الضخمة، سوف يستمر في التزايد تجاه الأبنية الآلية للمراكز المبردة والتي يتم التحكم في درجة حرارتها.

كما أن المنافسة والتطلعات الخاصة بالموانئ الإقليمية لتصبح مراكز نقل عالمية متعددة الوسائط، هذا إلى جانب المبادرات الوطنية مثل برنامج تطوير الصناعة الوطنية والخدمات اللوجستية في السعودية ومشروع 300 مليار لتحفيز القطاع الصناعي الذي أطلقته الإمارات، من المقرر أن تساهم جميعها في تعزيز قطاع العقارات الصناعية.

إيجارات قطاع التجزئة تشهد عمليات تصحيح

شهدت إيجارات قطاع التجزئة في دول مجلس التعاون الخليجي عمليات تصحيح تراوحت ما بين 3% إلى 9% على أساس سنوي في مختلف الأسواق في عام 2021، وفقاً لبيانات الاستشاريين. واستمرت مفاوضات تجار التجزئة حول إعادة هيكلة الصفقات الإيجارية، والمساومة على فترات إضافية معفاة من الإيجار.

كما استمرت عادات الإنفاق الاستهلاكي في التغيير خلال العام، وقام تجار التجزئة بقيادة خطط التوسع عبر استراتيجيات القنوات الشاملة مثل خدمات Click & Collect لتسهيل عمليات الشراء بهدف الحفاظ على الربحية والحصة السوقية.

وعلى الرغم من تفضيل تجار التجزئة لمخططات الطوابق الأكثر ملاءمة لمصفوفة الربحية الخاصة بهم مثل المبيعات لكل قدم مربع ومعدلات تحويل المبيعات وما إلى ذلك، إلا أن تركيز مطورين مراكز التسوق يتجه من ناحية أخرى إلى تصميم مراكز تسوق كبيرة الحجم للجمع بين التجربة الاجتماعية التي تشمل البيع بالتجزئة، والأطعمة والمشروبات والترفيه.

وعلى عكس قطاع المساحات المكتبية، نعتقد أن الطلب على عقارات قطاع التجزئة وزيادة تردد المستهلكين على محلات مراكز التسوق سيستمر في التطور إلى ما بعد عام 2022، مما قد يدفع المطورين إلى إعادة النظر في مخططات الطوابق الخاصة بالمشاريع المقبلة للحفاظ على ميزتهم التنافسية.

إعادة التقييم تُشير إلى إمكانية تحسن ربحية الأسهم العقارية

شهدت مؤشرات الأسهم العقارية في كافة أسواق دول مجلس التعاون الخليجي باستثناء قطر مكاسب في عام 2021 بما يتسق مع الأداء العام للمؤشرات الأوسع نطاقاً. إذ ارتفع مؤشر العائد الكلي للعقارات الخليجية الصادر عن شركة “ريفينيتيف” بنسبة 20.2%، إلا أن أرباحه كانت اقل من مؤشر مورجان ستانلي الخليجي (+34.9%) خلال نفس الفترة، فيما يعزى بصفة رئيسية إلى تراجع مكاسب أسهم المطورين العقاريين وصناديق الاستثمار العقارية المتداولة في السعودية.

وكانت الكويت (+39.2%) ودبي (+36.9%) وأبوظبي (+28.4%) هي الأفضل أداءً، بينما تراجعت قطر بنسبة 9.8% منذ بداية العام حتى تاريخه.

وتؤكد “كامكو إنفست” مُجدداً على أن مؤشرات الأداء الرئيسية للقطاعات العقارية الفرعية ما تزال في مراحل مختلفة من التعافي وسيتطلب الأمر من وجهة نظر الشركة تحقيق معدلات نمو هائلة من الآن فصاعداً لضمان إعادة تقييم أسعار أسهم المطورين وصناديق الاستثمار العقارية المتداولة في العام 2022.

إلا أن بعض الأسهم المحددة سوف تواصل التفوق على المؤشرات الأوسع نطاقاً بسبب الإعلان عن مشاريع مميزة تتسم بارتفاع معدل العائد الداخلي على الاستثمار، وأنشطة الاندماج والاستحواذ للشركات التي ترتفع أرباحها بعد عملية الاستحواذ، ومن خلال التعرض الإضافي لقطاعات أكثر استقراراً مثل العقارات السكنية واستثمارات المحافظ في الشركات الناشطة في مجال التكنولوجيا العقارية وشركات إدارة الممتلكات العقارية لإضافتها لمحافظهم المالية.