وفق تغطيتهم .. “الجزيرة كابيتال”: 8.6 مليار قروض صناديق الريت وهذا تاثير رفع اسعار الفائدة عليها وافضل 5 خيارات في القطاع والتوزيعات المتوقعة

كشفت شركة الجزيرة كابيتال تضاعف القروض لدى صناديق الاستثمار العقاري تقريبًا منذ العام 2019، حيث ارتفعت من 3.8 مليار إلى 8.6 مليار ريال في النصف الأول 2022، كما اقترب بعضها من سقف التمويل حسب تعليمات هيئة السوق المالية عند 50% من إجمالي قيمة الأصول. بالرغم من ذلك، يوجد المزيد من التمويل المتاح للتوسعات حيث لا يزال 9 من أصل 17 صندوق استثمار عقاري (ريت) أقل من متوسط الاقتراض إلى إجمالي الأصول.

واضافت ان زيادة أسعار الفائدة تزيد مصاريف التمويل على صناديق الاستثمار العقاري عند تمويل التوسعات، مضيفة نتج عن التحديات التي فرضها فيروس كورونا المستجد “كوفيد – 19” على سلاسل التوريد، بالإضافة للحرب الروسية الأوكرانية، زيادة أسعار السلع الأساسية ومستويات مرتفعة من التضخم. لمواجهة هذا التضخم، اتخذ بنك الاحتياط الفيدرالي الأمريكي، وغيره من البنوك المركزية عالميا، سياسة هجومية من خلال زيادات كبيرة في أسعار الفائدة. لاحقا لخطوة بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، قام البنك المركزي السعودي برفع سعر إعادة الشراء منذ بداية العام 2022 إلى تاريخه بمقدار275 نقطة أساس. نتج عن زيادة أسعار الفائدة بالإضافة لتوقعات مزيد من الرفع مستقبلا إلى سعر الاقتراض بين البنوك السعودية (السايبور) لمدة 3 أشهر في سبتمبر 2022 إلى 3.6% من 0.9% في ديسمبر 2021.

وبحسب “الجزيرة كابيتال” هذا الارتفاع في سعر السايبور سيؤدي إلى زيادة في مصاريف التمويل لدى صناديق الاستثمار العقاري المتداولة – ريت، حيث سيكون التأثير الأعلى على الصناديق ذات الرفع المالي الكبير، مضيفة بالرغم من التوقعات بزيادة توزيعات الأرباح لمعظم صناديق الاستثمار العقاري بسبب تحسن دخل الإيجارات نتيجة لرفع القيود وتحسن معدلات الإشغال، إلا أنه من المتوقع زيادة في مصاريف التمويل مما يحد من نمو توزيعات الأرباح.

وابانت يوجد 17 صندوق عقاري مدرج في السوق المالي السعودي. بالتالي من الضروري تقييم جاذبية صناديق الاستتمار العقاري وتصنيفها بناًء على التقنيم والمعايبر التشغيلية في ظل بيئة أسعار الفائدة المرتفعة الحالية، مشيرة الى انه تم رفع وزن معيار المديونية كاحد المعايير الرئيسية لتحديد مدى جاذبية صناديق الاستثمار العقاري ايضاء تم اخذ الاهمية للتنويع القطاعي والجغرافي وسيولة الوحدات في الاعتبار.

واضافت انه استناداً إلى التصنيف المرجح، يعتبر كل من بنيان ريت، والمعذر ريت، ومشاركة ريت، وتعليم ريت، والرياض اريت أقضل 5 اختيارات من هذا القطاع.

ووفقا لتقرير “الجزيرة كابيتال” ستستفيد صناديق الاستثمار العقاري من التعافي الجاري في التجزئة والضيافة، مشيرة الى ان تسارع نمو الاقتصاد غير النقطي السعودي في الربع الثاني 2022 حيث نما الناتج المحلي الإجمالي غير النقطي بنسية 8.2/، عن الربع الممائل من العام السايق، وذلك يعد نموه بمعدلات من خانة واحدة منخفضة في الأرباع القليلة الماضية.

وابانت شهد قطاع التجزتة والضيافة أيضًا طفرة في نشاطه خلال الربع الثاني 2022 حيث سجل نمو في الناتج المحلي الإجمالي للقطاع الذي يشمل هذه الأنشطة بمعدل 16.4%، بالتالي يتوقع أن تستفيد صناديق الاستثمار العقاري العاملة في هذه القطاعات من تعافي النشاط.

في المقابل كان تعافي نمو الناتج المحلي الإجمالي للقطاع العقاري محدودا بنحو 1.9%‏ عن ‏الممائلة من العام السابق. وبالرغم من ذلك، ارتقعت قيمة المعاملات العقارية خلال الفترة منذ بداية العام إلى أغسطس 2022 بمعدل 8.2%، عن الفترة المماثلة من العام السابق إلى 127.6 مليار من 118‏ مليار ريال، لكنها تراجعت خلال الفترة من يوليو الى اغسطس بمعدل 9.3%، عن الفترة المماثلة من العام السابق بعد الارتفاع الكبير في الفترة السابقة بمعدل من خانتين.

وتوقعت “الجزيرة كابيتال” ان تحقق صناديق الاستثمار العقاري بنيان ريت والرياض ريت والمعذر وسدكو عائد توزيعات لربح بنسبة 6.5%، او اعلى، فيما ستكون التوزيعات بعائد اقل من 3%، لصنايق جدوى ريت الحرمين والجزيرة ريت وميفك.