(مال) ترصد مساهمة المصارف وشركات التمويل في التمويل العقاري السكني الجديد.. مقارنة تحليلية من حيث حجم التمويل والحصة السوقية والمنتجات 

كشف رصد لـ (مال) عن طريق دراسة تحليلية مقارنة بين المصارف وشركات التمويل للوقوف علي دورهما ومساهمتهما في تقديم التمويل العقاري السكني الجديد، وذلك من حيث حجم التمويل والحصص السوقية بالاعتماد علي أحدث بيانات صادرة عن البنك المركزي السعودي “ساما”.

وحسب الرصد انخفض متوسط حجم التمويل العقاري السكني الجديد المقدم للأفراد من كلا من (المصارف وشركات التمويل) خلال الفترة من (يناير : أغسطس 2023) بنسبة 39.3% وبقيمة انخفاض تعادل 4379 مليون ريال ، لينخفض المتوسط الإجمالي لحجم التمويل خلال الـ 8 اشهر الي 6771 مليون ريال مقابل 11150 مليون ريال .

واستحوذت المصارف خلال الفترة علي الحصة الأكبر حيث بلغ متوسط الحصة السوقية خلال الـ8 أشهر 96.5% من حجم التمويل السكني الجديد بنسبة انخفاض 1.4% عن متوسط حصتها خلال فترة المقارنة البالغة 97.8%، حيث تراجع حجم التمويل المقدم من المصارف بشكل واضح وصل 40.1% وبقيمة انخفاض تعادل 4375 مليون ريال ليهبط متوسط حجم التمويل الي 6531 مليون ريال مقابل نحو 10906 مليون ريال خلال فترة المقارنة .

في حين شكلت حصة شركات التمويل نحو 3.5% مقارنة 2.2% بنسبة ارتفاع 1.3%، وبلغ متوسط حجم التمويل خلال الفترة من (يناير : أغسطس 2023) نحو 240 مليون ريال مقابل 244 مليون ريال بتراجع بنحو 4 مليون ريال بنسبة انخفاض 1.4% . 

وجدير بالذكر الي أن من الأسباب الرئيسية لضعف التمويل العقاري خلال الفترة، هو ارتفاع الفائدة وتأثيرها على تكاليف الاقتراض، وهذا بدوره ينعكس على المبيعات، وبالتالي يؤدي إلى التراجع في أسعار العقارات السكنية، وبالإضافة لتأثير إرتفاع الفائدة توجد أسباب أخري مثل إرتفاع مؤشر أسعار العقارات السكنية وإرتفاع تكاليف مواد البناء بالإضافة الي التضخم السنوي في قطاع الاسكان وإنخفاض المعروض في القطاع العقاري، ولمواجهة ذلك التراجع أعلنت وزارة البلدية والقروية والإسكان عن خططاً لدعم القطاع العقاري من خلال زيادة المعروض في المدة ذات الكثافة السكانية العالية بالمملكة.

اولاً : تطور حجم التمويل العقاري السكني الجديد المقدم من المصارف مقارنة بالمقدم من شركات التمويل :  

                 “بالمليون ريال”

*القيمة لا تشمل مبلغ الفائدة على التمويل.

**تم تقدير المتوسط عن طريق جمع القيم الفعلية خلال الـ 8 اشهر وتم قسمتها علي عدد الشهور الفعلية .

وقد يكون أن من أسباب إستحواذ المصارف علي الحصة الأكبر من التمويل العقاري السكني الجديد المقدم هو المراكز المالية الجيدة للمصارف، فضلاً عن توافر التمويل اللازم والناتج من التدفقات النقدية الداخلة المستمرة للبنوك وبشكل دائم للبنوك والتي تأتي في مقدمتها حصيلة ودائع العملاء وبالتالي تظهر الحاجة الي استثمارها وبعوائد مناسبة، ولا يمكن إغفال العلاقة التاريخية بين العملاء والمصارف وبالتالي تعود زيارة العملاء للمصارف كما أن جزء كبير من عملاء التمويل العقاري يعملوا في الحكومة وبالتالي قد يفضلوا التعامل مع المصارف، كما أن إنتشار المصارف وفروعها بشكل أوسع له دور كبير، فضلاً علي أن الميزة التنافسية الاهم انخفاض تكلفة التمويل بالنسبة للمصارف والناتجة من أن الودائع عادة ما تتضمن جزء كبير من تلك الودائع بدون تكلفة أو منخفضة التكلفة مثل الودائع الجارية والودائع تحت الطلب وبالتالي تتمير المصارف بأن لديها مرونة في تسعير منتجاتها العقارية، وذلك عكس شركات التمويل التي تعاني من ارتفاع تكلفة التمويل لديها حيث في الغالب يقتصر تمويلها علي حقوق المساهمين او اصدار الصكوك او الحصول علي تمويلات بنكية .

وفي هذا السياق ودعماً من حكومة المملكة لشركات التمويل العقاري، أطلق صندوق التنمية العقارية بمنتصف ديسمبر2022 برنامج تمويل شركات التمويل العقاري، لتوفير تسهيلات مالية قصيرة ومتوسطة الأجل لشركات التمويل العقاري، ويهدف البرنامج إلى تحفيز سوق التمويل العقاري لإبتكار حلول تمويلية وسكنية تتناسب مع مستفيدي “سكني”، وذلك في إطار الجهود المتواصلة لتحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن، تحقيقا لأهداف برنامج الإسكان – أحد برامج رؤية المملكة 2030 – لرفع نسبة التملك السكني إلى 70 في المائة بحلول 2030 بهدف تحسين جودة الحياة ، كما يستهدف رفع مساهمة شركات التمويل العقاري في سوق التمويل العقاري السكني، وزيادة حصصها في سوق التمويل العقاري السكني، فضلا عن  تحفيز سوق الرهن العقاري بما يتوافق مع متطلبات الشركة السعودية لإعادة التمويل وهي الشركة التي تلعب دوراً هاما في دعم منظومة الإسكان سعياً لتحقيق مستهدفات رؤية المملكة2030 وتحسين جودة الحياة بالمملكة.

دور الشركة السعودية لإعادة التمويل (“SRC”) في نشاط التمويل العقاري 

تم تأسيس الشركة السعودية لإعادة التمويل (“SRC”) في 2017 من جانب صندوق الاستثمارات العامة، لتكون ركيزة ومحفزاً رئيسياً للنمو وإستدامة التمويل العقاري السكني في المملكة، ويعتمد نموذج عملها في تقديم خدمة إعادة التمويل للبنوك وشركات التمويل المحلي بهدف تدعيم الشركة لجهات التمويل في المملكة لتمكينهم من تقديم تمويل عقاري للمستفيدين من المواطنين، حيث تقوم بشراء محافظ التمويل العقاري وفق تقييم المخاطر المحتملة .

وفي أكتوبر2022 – أطلقت الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري، المملوكة بالكامل لصندوق الاستثمارات العامة، مبادرتها في تمديد فترة إستحقاق التمويل العقاري طويل الأجل بنسبة ثابتة (LTFR المعيار المرجعي لمعدل التمويل العقاري بالمملكة)  لتصل إلى 30 عاما، وتستهدف المباردة تعزيز الجهود التي تقوم بها الشركة لتطويرسوق التمويل العقاري الثانوي في المملكة من خلال توفير المرونة اللازمة وتمكين جهات التمويل العقاري لتقديم حلول تمويلية ميسرة بنسبة ثابتة مع تمديد فترات الاستحقاق للمستفيدين، ما ينعكس على حجم النمو في المحافظ التمويلية لدى جهات التمويل العقاري، إضافة إلى مساهمتها في التنوع الاقتصادي ونمو حجم الناتج المحلي الإجمالي .

وفي منتصف مارس 2023 قامت الشركة إتفاقية شراء محفظة تمويل عقاري مع مصرف الراجحي، بقيمة 5 مليار ريال سعودي بهدف دعم سوق التمويل العقاري السكني في المملكة سبقها شراء محفظتي تمويل عقاري من مصرفي الرياض والبنك الاهلي السعودي بقيمة 500 مليون ريال ومبلغ 1 مليار ريال علي التوالي للمصرفين .

كما تعمل الشركة علي تنويع مصادر أموالها حيث نجحت في إستكمال إصدارها لشريحة جديدة من الصكوك بقيمة 3.5 مليار ريال (الشريحة السادسة) ضمن برنامج الصكوك المحلي البالغ قيمته 20 مليار ريال – والذي تم مضاعفته مؤخرا من 10 مليار ريال والمدعوم بضمانات حكومية، وقد حصلت الشركة على تصنيف (A+) (مستقر) من وكالة “فيتش”، وتصنيف (2A) (إيجابي) من وكالة “موديز”، وتصنيف (A-) (مستقر) من “ستاندرد آند بورز”.

التطور في عدد العقود التمويل العقاري السكني الجديد المبرم بين (المصارف أوشركات التمويل) مع الافراد :

                                                    “بالعقد”

*تم تقدير المتوسط عن طريق جمع القيم الفعلية خلال الـ 8 اشهر وتم قسمتها علي عدد الشهور الفعلية .

ووفقا لرصد “مال” بلغ متوسط إجمالي عقود التمويل العقاري السكني الجديد المبرم بين (المصارف أوشركات التمويل) مع الافراد خلال الفترة من (يناير : أغسطس 2023) 8798 عقد وبمتوسط نمو شهري بنحو 5.6% ، وإستحوذت المصارف خلال ذات الفترة علي متوسط حصة سوقية (لتلك العقود) بنحو 96.8% بمتوسط شهري 8512 عقد، وذلك مقارنة بمتوسط حصة سوقية لشركات التمويل بنحو 3.2% بمتوسط شهري 286 عقد .

وحيث يستهدف التمويل العقاري السكني الجديد المصارف او من شركات للافراد تمويل شراء ثلاثة منتجات رئيسية هما حسب الاهمية النسبية (الفلل – الشقق – الارضي) وفيما يلي تفاصيل كل منتج علي حده : 

تطور حجم التمويل العقاري السكني الجديد المقدم من المصارف وشركات التمويل للافراد لشراء الفلل :

 “بالمليون ريال”

 *لا تشمل مبلغ الفائدة على التمويل .

**تم تقدير المتوسط عن طريق جمع القيم الفعلية خلال الـ 8 اشهر وتم قسمتها علي عدد الشهور الفعلية .

بلغ متوسط إجمالي حجم التمويل العقاري السكني الجديد المقدم للأفراد من المصارف وشركات التمويل خلال الفترة من (يناير : أغسطس 2023) لشراء (الفلل) 4623 مليون ريال وبمتوسط نمو شهري بنحو 6% ، وإستحوذت المصارف خلال ذات الفترة علي متوسط حصة سوقية من التمويل المقدم لشراء الفلل بنحو 98% بمتوسط تمويل شهري بنحو 4529 مليون ريال، وذلك مقارنة بمتوسط حصة سوقية لشركات التمويل بنحو 2% بمتوسط تمويل شهري بنحو 94 مليون ريال .

تطور حجم التمويل العقاري السكني الجديد المقدم من المصارف وشركات التمويل للافراد لشراء الشقق  :

                                                                                              “بالمليون ريال”

 *لا تشمل مبلغ الفائدة على التمويل .

**تم تقدير المتوسط عن طريق جمع القيم الفعلية خلال الـ 8 اشهر وتم قسمتها علي عدد الشهور الفعلية .

بلغ متوسط إجمالي حجم التمويل العقاري السكني الجديد المقدم للأفراد من المصارف وشركات التمويل خلال الفترة من (يناير : أغسطس 2023) لشراء (الشقق) 1756 مليون ريال وبمتوسط نمو شهري بنحو 5.5% ، وإستحوذت المصارف خلال ذات الفترة علي متوسط حصة سوقية (للشقق) بنحو 93.3% بمتوسط تمويل شهري بنحو 1637 مليون ريال، وذلك مقارنة بمتوسط حصة سوقية لشركات التمويل بنحو 6.7% بمتوسط تمويل شهري بنحو 119 مليون ريال .

تطور حجم التمويل العقاري السكني الجديد المقدم من المصارف وشركات التمويل للافراد لشراء الاراضي :

                                                                          بالمليون ريال”

 *لا تشمل مبلغ الفائدة على التمويل .

**تم تقدير المتوسط عن طريق جمع القيم الفعلية خلال الـ 8 اشهر وتم قسمتها علي عدد الشهور الفعلية .

بلغ متوسط إجمالي حجم التمويل العقاري السكني الجديد المقدم للأفراد من المصارف وشركات التمويل خلال الفترة من (يناير : أغسطس 2023) لشراء (الاراضي) 392 مليون ريال وبمتوسط نمو شهري بنحو 5.4% ، وإستحوذت المصارف خلال ذات الفترة علي متوسط حصة سوقية (للاراضي) بنحو 93% بمتوسط تمويل شهري بنحو 364 مليون ريال، وذلك مقارنة بمتوسط حصة سوقية لشركات التمويل بنحو 7% بمتوسط تمويل شهري بنحو 27 مليون ريال .