تقرير: نمو في إيجارات المساحات المكتبية الرئيسية في الرياض بنسبة 11%

كشف تقرير صادر عن شركة كامكو للاستثمار عن نموا في إيجارات المساحات المكتبية الرئيسية في الرياض بنسبة 11%، ودبي 29 بنسبة 11% في ظل استمرار الطلب على المباني المكتبية عالية الجودة، ومع مواصلة بعض القطاعات توسيع نطاق تواجدها في هذه المناطق.

وأضاف التقرير، أن كلا السوقين يمثلان أيضاً طموحات أن يصبحا المقر الإقليمي للشركات. حيث أطلقت السعودية برنامج المقرات الإقليمية وأعلنت عن طرحها لحزمة حوافز ضريبية للشركات الأجنبية التي يقع مقرها الإقليمي في المملكة، بما في ذلك إعفاء لمدة 30 عاماً من ضريبة دخل الشركات. وفي دبي كشفت شركة أستيكو عن تزايد الطلب وتحسن الإيجارات، هذا فضلاً عن وجود قوائم انتظار للمساحات المكتبية المدارة بشكل جيد والمجهزة بالكامل من الشركات التي تتطلع إلى توسيع نطاق تواجدها في السوق.

ويواصل مطورو المساحات المكتبية في المنطقة الحفاظ على العرض المحدود بسبب الفارق الزمني بين وضع تصور للتصميم والانتهاء من التنفيذ بسبب المخاطر المحتملة لتعرض العرض لظروف اقتصادية غير مواتية. ومن المتوقع أن يصل إجمالي المساحات المكتبية في الأسواق الرئيسية بدول مجلس التعاون الخليجي إلى 29.85 مليون متر مربع بنهاية العام 2023، مقابل 28.54 مليون متر مربع في العام 2022، وفقاً لتحليل لبيانات الاستشاريين. ونتيجة لانخفاض المعروض من المساحات عالية الجودة، شهدت إيجارات المساحات المكتبية الرئيسية في أبوظبي (+9 %) وجدة (+11 %) والكويت (+3.5 %) نمواً هي الأخرى على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من العام 2023. وتظل القطاعات المصرفية والخدمات المالية والتأمين، إلى جانب النفط والغاز في التصدر كأبرز مصادر الطلب على العقارات المكتبية.

هذا إلى جانب بعض المصادر الجديدة مثل قطاعات التكنولوجيا والإعلام والاتصالات والتي تعد المحرك الأساسي لاستيعاب المزيد من المساحات عالية الجودة. وتمكنت القطاعات المصرفية والخدمات المالية والتأمين مرة أخرى من ترسيخ مكانتها كقطاعات رئيسية تقود عملية الطلب على المساحات المكتبية في الرياض ودبي وأبو ظبي في العام 2023.

وتتوقع الشركة الاستثمارية، أن تظل شركات قطاعات التكنولوجيا والإعلام والاتصالات والذكاء الاصطناعي والروبوتات والرعاية الصحية / الأدوية والشؤون القانونية من شاغلي الوحدات المكتبية النشطين، وهو الاتجاه الذي بدأ في الظهور منذ العام 2020. بالإضافة إلى ذلك، ستواصل بعض الشركات متعددة الجنسيات اتجاهها لتفضيل المساحات المكتبية المستدامة الحاصلة على شهادة اعتماد الريادة لأنظمة الطاقة وحماية البيئة LEED، والتي تراعي عدد من العناصر الهامة مثل الرفاهية والبنية التحتية التي تتسم بمستويات أفضل من الترابط والاتصال.

وبينت الشركة الاستثمارية ظلت مساحات المستودعات الصناعية المتخصصة عالية الجودة مطلوبة في كافة أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي في ظل نقص المعروض. وارتفعت إيجارات هذه المساحات، مما أدى إلى اتساع الفجوة الإيجارية مقارنة بالمساحات ذات الجودة المنخفضة، في حين شهدت الأسواق التي تعاني من نقص الخدمات مثل الرياض نمو الإيجارات منذ بداية العام بنسبة +30 % كما بنهاية الربع الثالث من العام 2023 وفقاً لمجموعة CBRE المتخصصة في مجال الاستشارات العقارية.

هذا وما يزال الطلب على المستودعات ذات المواصفات العالمية قوياً، هذا إلى جانب المالكين الذين يمكنهم تحديث أصولهم القديمة للحصول على فروق أسعار، بناءً على بيانات الاستشاريين في كافة أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي. ودشنت السعودية منصة لوجيستي وهي احدى مبادرات منظومة للنقل والخدمات اللوجستية في إطار برنامج تطوير الصناعة الوطنية والخدمات اللوجستية (NIDLP) والتي تهدف إلى توفير 59 مركزاً لوجستياً بمساحة تزيد عن 100 مليون متر مربع في كافة أنحاء المملكة بحلول العام 2030.

وارتفعت معدلات المساحات الشاغرة في الرياض وجدة، ووصلت وفقاً للتقارير إلى نسب منخفضة في خانة الآحاد. ويستمر تزايد الطلب من التجارة الإلكترونية، حيث وقعت شركة مدن اتفاقية لبناء 14 مستودعاً جديداً عالي التقنية سيتم تشغيلها وفقاً لنموذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص. وفي الإمارات، ظل نشاط المستودعات الصناعية ضعيفاً نسبياً على خلفية نقص المخزون المتاح، وفقًا لشركة CBRE. وذكروا أن هذا الوضع أدى إلى دفع المستأجرين للامتثال لشروط الملاك في ظل انخفاض البرامج التحفيزية.

وذكرت شركة نايت فرانك أن الصناديق والمستثمرين الدوليين جذبهم العائد الذي يتراوح بين 8.50 و8.75 % في النصف الأول من العام 2023 ويقدرون ان يقوم الطلب بضغط العائدات بمقدار 50 نقطة أساس بنهاية العام 2023. كما يتوقعون أيضاً أن تؤدي الضغوط التي تتعرض لها العائدات إلى إمكانية تراجع طلب المستثمرين على الأصول الصناعية خلال الفترة القادمة إذا ظلت أسعار الفائدة مرتفعة مما يؤدي إلى تباطؤ ضغوط العائدات أو حتى اتخاذها لاتجاه معاكس.

وأردفت شهدت إيجارات كافة أسواق قطاع التجزئة في دول مجلس التعاون الخليجي باستثناء الدوحة (-7.6 % وفقاً لشركة فاليو سترات) نمواً على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من العام 2023، وفقاً لبيانات المستشارين. إذ نمت إيجارات مراكز البيع بالتجزئة في الكويت بنسبة تراوحت بين 6-7 % على أساس سنوي كما في ديسمبر 2023 وفقاً لشركة REMI، في حين ذكرت شركة جي إل إل أن أصحاب مراكز البيع بالتجزئة في الإمارات واصلوا تحسين مساحاتهم لجذب الزوار وزيادة طلب المستأجرين مما أدى إلى ارتفاع الإيجارات بنسبة 5 % على أساس سنوي في دبي وأبو ظبي. ويواصل أصحاب مساحات مراكز التسوق عبر الأسواق المختلفة تركيزهم على زيادة بصمة الترفيه العائلي لجذب الزوار.

 وعلى جانب الطلب، يقوم تجار التجزئة باستمرار بتقييم خطط التوسع في مراكز التسوق ودراسة التأثير المحتمل الناجم عن زيادة استراتيجيات القنوات الشاملة مثل Click & Collect، والحملات التسويقية التي يقودها المؤثرون للحفاظ على الربحية والحصة السوقية. إلا اننا نرى أن تجارة التجزئة التقليدية نجحت في ترسيخ مكانتها في سوق التجزئة بصفة عامة في العام 2023، ومن الواضح أن مخاطر التجارة الإلكترونية التي تعلق الآمال إلى حد كبير في تحقيق مكاسب مستمرة لحصتها السوقية قد استقرت بشكل واضح.

كما أن مالكي مراكز التسوق في المراكز التجارية الإقليمية والتي تعتبر الأفضل في فئتها، هذا إلى جانب محلات البيع بالتجزئة ذات الارتباط بالمجتمع، بإمكانها الحفاظ على مساحات شاغرة بمعدلات طبيعية عند مستوى 4-5 % في ظل عودة نمو الإيجارات التي عادة ما تتحسن بنهاية الدورة. وفي مثل هذه المساحات التجارية المميزة، سيستمر تجار التجزئة في البحث عن المزيد من المواقع الإستراتيجية لمنافذ البيع مع استعدادهم لدفع أسعار أعلى للظهور بصورة أفضل.

 ومن المقرر أن يتمكن أصحاب مراكز التسوق من الحد من مخاطر محفظة المستأجرين من خلال مراقبة مؤشرات الأداء الرئيسية مثل عدد الزيارات ومبيعات المستأجرين ونسب تكلفة الإشغال، والتي ينبغي أن تمكنهم من تجديد العقود أو تمديد عقود الايجار بأسعار مناسبة. وفي أسواق مثل دبي على سبيل المثال، أفادت التقارير أن مشغلي مراكز التسوق تمكنوا من إعادة توظيف المساحات التي تشهد انخفاضاً في الإقبال وتحويلها إلى مراكز تنبض بالحياة تقدم مجموعة من وسائل الراحة مثل العيادات والصالات الرياضية.