” مسودة ضوابط حساب الضمان للبيع و التأجير على الخارطة” تمنع إصدار بطاقات صرف آلي أو بطاقات ائتمان و حصر الأموال في تطوير المشروع 

طالبت الهيئة العامة للعقار برفع المرئيات بخصوص مسودة ” الضوابط المنظمة لحساب الضمان لبيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة” بموعد أقصاه 28 مارس 2024

وأشارت إلى أن طرح المسودة الضوابط  يأتي  الضوابط إنفاذاً إلى ما نصت المادة التاسعة من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الصادر بالرسوم الملكي رقم م/44 بتاريخ 1444/03/10هـ ،مشيرة إلى أن الضوابط  تهدف إلى وضع الأحكام المنظمة للتعامل مع حساب الضمان وآلية الصرف منه والمهام والمسؤوليات.

ونصت المادة الأولى: على  مراعاة أحكام المواد التاسعة والعاشرة والحادية عشرة – والثانية عشرة و الثالثة عشرة والرابعة عشرة من النظام بخصوص انشاء حساب ضمان ( بالريال السعودي باسم كل مشروع بموجب اتفاقية مكتوبة بين المطور وأمين الحساب، ويكون للحساب رقماً موحداً يعد مرجعا للإيداع)،  بالإضافة الى فتح حساب ضمان لكل نطاق على حدة  إذا كان المشروع مكونا من عدة نطاقات تنتهي في مراحل مختلفة، فضلا عن وجوب أن تضمن اتفاقية فتح حساب الضمان التزام المطور بعدم الصرف من الحساب إلا للأغراض الخاصة بالمشروع، وشروط وإجراءات الصرف من حساب الضمان بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة والاتفاقيات بين المطور مع أمين الحساب ومع الاستشاري الهندسي ومع المحاسب القانوني، مشددة على المطور والاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني تحديد المفوض من قبل كل منهم للمصادقة على وثيقة الصرف، وتزويد أمين الحساب بتواقيعهم.

واشترطت المادة الثانية: أن تكون إدارة حساب الضمان وفق الضوابط الآتية :

 – تودع المبالغ مباشرة في حساب الضمان.

 – يتم الصرف من الحساب بموجب وثيقة الصرف المقدمة من المطور إلى أمين الحساب على أن تكون مصادقة من الاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني ومتضمنة المبالغ ومبررات الصرف، ويجوز الاستناد على وثائق الصرف من خلال وسائل التقنية الآمنة.

– يقتصر الصرف من حساب الضمان من خلال شيكات أو حوالات فقط.

وشددت المادة الثالثة : على مراعاة تعليمات البنك المركزي السعودي، فضلا عن التزام  أمين الحساب لأغراض تنفيذ أحكام النظام واللائحة بالآتي :

– تسجيل رقم مرجع لكل عملية إيداع مذكوراً فيه رقم الوحدة العقارية، ورقم المشروع، بناء على عقد المطور مع المشتري أو المستأجر

–  عدم إسناد مهامه المبنية على الاتفاق مع المطور، إلى طرف ثالث أثناء فترة تنفيذ المشروع لأي سبب .

 – تزويد الهيئة – عند طلبها – القوائم المالية لحساب الضمان.

– عدم إغلاق حساب الضمان بالاتفاق مع المطور إلا بعد موافقة الهيئة.

 – لا يجوز لأمين الحساب الحجز على حساب الضمان لصالحه أو لصالح دائني المطور العقاري.

 – عدم إصدار بطاقات صرف آلي أو بطاقات ائتمان على حساب الضمان.

وأوجبت المادة الرابعة: على المطور في حال حصوله على مبالغ تمويلية للمشروع بضمان أصوله، الالتزام بالآتي:

  – إيداع مبلغ التمويل في حساب الضمان الخاص بالمشروع.

 – استخدام مبلغ التمويل لأغراض تطوير المشروع.

ولفت المادة الخامسة :على مراعاة المادة الحادية عشرة من النظام، فضلا منح الهيئة صلاحية طلب  الصرف من حساب الضمان في الحالات الآتية:

 – سداد المستحقات المالية للجهات الحكومية.

 – إعادة المبالغ للمشترين أو المستأجرين.

 – صرف مستحقات أطراف المشروع حال استحقاقها وعدم تعاون المطور.

– تحويل موجودات حساب الضمان لحساب الضمان للمطور البديل.

وحظرت  المادة السادسة على المطور سحب ما يفيض عن التكلفة الفعلية الإجمالية لإنهاء المشروع العقاري؛ إذا كان في أول مشروع مرخص للمطور.

واشترطت على المطور رفع تقريرًا ماليًا لإنهاء المشروع إلى الهيئة، متضمناً تكلفة المشروع الفعلية على أن تكون مبنية على عقود مع الموردين والمقاولين ومقدمي الخدمات، ومصادقًا عليها من الاستشاري والمحاسب القانوني، وفي حال  أجازت الهيئة التقرير ؛ أصدرت إذنا للاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني بالتوقيع على أوامر الصرف للمبالغ الفائضة إلى المطور، ولا يعفي ذلك عن مسؤولية المطور والمكتب الهندسي والمحاسب القانوني في أي مرحلة لاحقة. ومنحت المادة  للهيئة منع صرف الفائض إذا رأت تأخر المطور في مراحل العمل، أو عند الإخلال بالجودة المتعاقد عليها، كما يجوز للهيئة تحديد الصرف بجزء من المبلغ الفائض، وفقًا لتقديرها وملاءة المطور وسجل مشروعاته العقارية السابقة.   وحظرت  المادة السابعة على المحاسب القانوني صرف المبلغ المحتفظ به في حساب الضمان إذا تبين للاستشاري الهندسي، أو المشتري، أو المستأجر، وجود عيوب في الإنشاءات أو التشطيب بموجب تقرير من خبير مرخص نظامًا، وتُصدر الهيئة قرارًا بإصلاح العيوب.

كما يحق للهيئة تمديد الاحتفاظ بالمبلغ، أو تطلب تمديد الضمان البنكي – بحسب الأحوال لمدة (ستة)أشهر، تبدأ بعد صدور شهادة إصلاح العيوب، وإذا أشعرت الهيئة المطور العقاري بالعيوب، ولم يقم بالبدء بإصلاحها خلال (خمسة أيام) من تاريخ إبلاغه فيجوز للهيئة التصرف بالمبلغ المحجوز لإصلاح العيوب، أو تسييل مبلغ الضمان البنكي، و يجوز صرف المبلغ المحتفظ به في حساب الضمان للمطور قبل انقضاء المدة المحددة في المادة الرابعة عشرة) من النظام إذا قدم وثيقة تأمين على العيوب الخفية للمباني والإنشاءات معتمدة من البنك المركزي، على ألا تقل مدتها عن مدة (سنة).