مشروع “الدليل الفني لمعالجة المشروعات العقارية” يقترح 7 إجراءات لمعالجة المتأخرة والمتعثرة ومنح مدد إضافية لا تتجاوز 12 شهرا

دعت الهيئة العامة للعقار قطاع الخدمات البلدية و التخطيط و التطوير الحضري للمشاركة في رفع المرئيات و الملاحظات في مشروع “الدليل الفني لمعالجة المشروعات العقارية المتأخرة و المتعثرة” خلال الفترة 4 – 19 أغسطس 2024، مشيرة إلى أن الدليل يختص بالمشروعات المتأخرة و المتعثرة و المشمولة بأحكام نظام بيع و تأجير مشروعات عقارية على الخارطة، لافتة إلى أن المشروعات المتأخرة التي لم تنفذ وفقا للبرنامج الزمني و معامل قياس أداء المشروع، او لم تنجز في المدة المحددة لإنجازها، فيما المشروعات المتعثرة التي لم تنجز في المدة المحددة، بما في ذلك المدة الإضافية الممنوحة للمطور او التي توقفت اعمال التنفيذ فيها لمدة تزيد عن 180 يوما في أي مرحلة من مراحل المشروعات.

وحسب الدليل، فان تحديد درجة التأخر في المشروعات بناء على معطيات معامل أداء المشروع، وفقا للمعادلة (نسبة الإنجاز الفعلية / نسبة الإنجاز المخطط لها)، حيث يتم تحديد الدرجة حسب نسبة معادلة أداء المشروع (من 0.90 – 0.99) يعتبر تأخر بسبط و (0.80 – 0.89) يعتبر تأخر متوسط و (اقل من 0.79) يعتبر تأخر شديد.

وفقا لمشروع ” الدليل ” فان تحديد نوع تعثر المشروع بعد دراسة التقارير المرفوعة من أطراف المشروع او التقارير المرصودة بناء على الزيارات الميدانية لممثل الهيئة وفق الاتي (تعثر فني: إذا لم ينجز المشروع في المشروع في المدة المحددة، بما في ذلك المدد الإضافية الممنوحة للمطور لأسباب فنية، او انشائية، او إدارية) و (تعثر مالي: إذا لم ينجز المشروع في المدة المحددة، بما في ذلك المدد الإضافي الممنوحة للمطور بسبب عدم كفاية التدفقات النقدية، او ضعف التسويق، او عدم وجود مصادر تمويل).

وحدد الدليل متطلبات معالجة المشروعات المتأخرة، بحيث اشترط للتأخر البسيط ( تقديم افادة مكتوبة من المطور بأسباب التأخر و خطة إدارة تصحيح مسار المشروع و كذلك تقرير فني من المكتب الاستشاري المشرف على المشروع، وأيضا تقرير من المحاسب القانوني المشرف على المشروع، بالإضافة إلى كشف حساب الضمان من البنك عن كامل فترة المشروع و كذلك تقرير من الإدارة المختصة في الهيئة بعدد و نوع الشكاوى الواردة و مدى التزام المطور بمعالجتها ) فيما متطلبات التأخر المتوسط ( تقديم افادة مكتوبة من المطور بأسباب التأخر و خطة إدارة تصحيح مسار المشروع و كذلك تقرير فني من المكتب الاستشاري المشرف على المشروع، وكذلك تقرير من المحاسب القانوني المشرف على المشروع و أيضا كشف حساب الضمان من البنك عن كامل فترة المشروع و كذلك تقرير من الإدارة المختصة في الهيئة بعدد و نوع الشكاوى الواردة و مدى التزام المطور بمعالجتها)، بينما اشتراطات التأخر الشديد ( تقديم افادة مكتوبة من المطور بأسباب التأخر و خطة إدارة تصحيح مسار المشروع و كذلك تقرير فني من المكتب الاستشاري المشرف على المشروع، وكذلك تقرير من المحاسب القانوني المشرف على المشروع و أيضا كشف حساب الضمان من البنك عن كامل فترة المشروع و كذلك تقرير من الإدارة المختصة في الهيئة بعدد و نوع الشكاوى الواردة و مدى التزام المطور بمعالجتها).

والزم الدليل المطور بإجراء او اكثر من طرق معالجة التأخر وفقا لدرجته، ففي حالة التأخر البسيط (زيادة عدد العمال في المشروع – زيادة عدد كادر المكتب الاستشاري في المشروع- حصر الاعمال الانشائية على الوحدات المباعة فقط)، بينما في حالة التأخر المتوسط ( تغيير الخطة الزمنية للمشروع- تعديل خصائص و مواصفات الوحدات والمشروع دون الاخلال بحقوق ذوي العلاقة -زيادة عدد العمال في المشروع – زيادة عدد كادر المكتب الاستشاري في المشروع – حصر الاعمال الانشائية على الوحدات المباعة فقط – اقتصار ترخيص البيع على الوحدات المباعة في المشروع فقط – تقييد عمليات البيع في نطاقات المشروع على مراحل، وفقا لتقديم المطور في نسب الإنجاز الفعلية) فيما في حالة التأخر الشديد ( تغيير الخطة الزمنية للمشروع – تعديل خصائص ومواصفات الوحدات و المشروع دون الاخلال بحقوق ذوي العلاقة – زيادة عدد العمال في المشروع – حصر الاعمال الانشائية على الوحدات المباعة فقط – اقتصار ترخيص البيع على الوحدات المباعة في المشروع فقط – تقييد عمليات البيع في نطاقات المشروع على مراحل، وفقا لتقديم المطور في نسب الإنجاز الفعلية -تغيير المكتب الاستشاري في المشروع- تغيير المقاول في المشروع – تعديل الترخيص بتقسيم وحدات المشروع على اكثر من رخصة).

تضمن الدليل الأدوات الرئيسة لمعالجة التأخر و التعثر، من خلال تعيين شخص مؤهل لإدارة العلاقة مع المطور لمعالجة تعثر المشروع العقاري، وكذلك فحص و متابعة عمل اطراف المشروع، فضلا عن صرف مبالغ من حساب ضمان المشروع العقاري، اذا كان لازما لتصحيح مسار المشروع، وكذلك الزام المطور باستبدال المتسببين في تعثر المشروع العقاري، أيضا إحلال مطور بديل، و إعادة المبالغ المدفوعة للمشروع العقاري و أخير التصفية الرضائية عند تحقق احدى الحالات التالية : اذا رأت الهيئة عدم جدوى تطبيق طرق معالجة التعثر المتاحة و أيضا في حال تأثر المشروع من القرارات الحكومية، المتعلقة بالايقافات او تغيير استخدام ارض المشروع.

بخصوص آليات منح المدد الإضافية للمشروعات المتأخرة، فان التأخر البسيط (يمنح مدد إضافية لا تتجاوز 3 أشهر) والتأخر المتوسط (يمنح مدد إضافية لا تتجاوز 6 أشهر) والتأخر الشديد (يمنح مدد إضافية لا تتجاوز 12 شهرا).