“نايت فرانك”: ارتفاع الصفقات العقارية في السعودية و61% منها للسكنية .. تعرف على التفاصيل وأسعار المناطق

كشفت شركة نايت فرانك انه خلال النصف الأول من العام، ارتفع إجمالي عدد الصفقات العقارية عبر جميع فئات الأصول في المملكة العربية السعودية بنسبة 38% إلى ما يزيد قليلاً عن 106,700، في حين نمت القيمة الإجمالية لجميع الصفقات بنسبة 50% إلى 127.3 مليار ريال سعودي خلال نفس الفترة.

وسجلت الصفقات السكنية، التي شكلت 61% من إجمالي الصفقات العقارية من حيث القيمة الإجمالية، زيادة بنسبة 41% في عدد الصفقات إلى ما يقل قليلاً عن 91,860 صفقة. في حين ارتفعت قيمة الصفقات السكنية بنسبة 48% إلى 77.6 مليار ريال خلال نفس الفترة.

وبحسب الشركة العالمية تستمر الرياض في التميز بين المدن الكبرى في المملكة العربية السعودية، بدعم من المبادرات الحكومية المختلفة التي تهدف إلى تعزيز الوضع الاقتصادي والثقافي للمدينة، فضلاً عن عروضها الترفيهية. كما تواصل مبادرات مثل برنامج المقر الرئيسي دفع الطلب على السكن في العاصمة من أولئك الذين يتم تجنيدهم في الشركات المتوسعة، أو أولئك الذين ينقلون مقارهم الإقليمية إلى الرياض.

والواقع أنه على مدى الأشهر الاثني عشر الماضية، ارتفعت أحجام المعاملات السكنية في الرياض بنسبة 49%، مقارنة بنسبة 27% في جدة، و29% في الدمام، و21% في المدينة المنورة. وكانت مكة المدينة الوحيدة التي انخفضت فيها أحجام المعاملات بنسبة 6%.

كما أن النمو السكاني في العاصمة، إلى جانب زيادة الهجرة الحضرية ومبادرات الإسكان الحكومية الجارية لتحقيق ملكية 70% من المساكن بحلول نهاية العقد، تعمل أيضًا على دفع الطلب المتزايد على السكن. وعلى الرغم من الارتفاع الكبير في أحجام المعاملات، ارتفعت القيمة الإجمالية للمعاملات السكنية في الرياض بمعدل أكثر تواضعًا بلغ 8% على أساس سنوي إلى 14.3 مليار ريال، وهو ما يشير إلى تباطؤ سريع في النمو القوي في الأسعار المسجل خلال العامين أو الثلاثة أعوام الماضية، ويشير إلى تحديات القدرة على تحمل التكاليف في بعض قطاعات السوق.

في حين سجلت أسعار الشقق المتوسطة رقمًا قياسيًا جديدًا عند 5,530 ريال للمتر المربع، وهو ما يعادل زيادة بنسبة 8% على أساس سنوي، فإن هذا يخفي ارتفاعًا بنسبة 3% مسجلاً خلال الربع الثاني.

ومن الجدير بالذكر أن زيادات الأسعار لم تكن موحدة في جميع أنحاء العاصمة، حيث كان لعوامل مثل الطلب والموقع والبنية التحتية وجودة الخدمات والمرافق المحلية تأثير على أداء الأسعار.

على سبيل المثال، برز الجزء الشمالي من الرياض باعتباره مركز الطلب، مع أعلى نمو في الأسعار. ارتفعت أسعار الشقق المتوسطة في حطين بنسبة 24% إلى 8665 ريال للمتر المربع على مدار الأشهر الـ 12 الماضية. وبالمثل، شهدت الملقا والياسمين زيادات في الأسعار بنسبة 17% (7625 ريال للمتر المربع) و 14% (7930 ريال للمتر المربع) على التوالي.

في المقابل، في بعض المناطق الجنوبية من الرياض، والتي غالبًا ما تُعتبر موقعًا أكثر تكلفة، انخفضت أسعار الشقق المتوسطة. على وجه التحديد، في الشفا (-5%) وذال البيضاء (-9%)، انخفضت الأسعار إلى 3400 ريال للمتر المربع و 2600 ريال للمتر المربع على التوالي، خلال نفس الفترة.

في المقابل ارتفع متوسط أسعار الفلل بنسبة 7.9% على أساس سنوي إلى 5,155 ريال للمتر المربع. والجدير بالذكر أن المناطق الشمالية من العاصمة شهدت النمو الأكبر، حيث شهدت الملقا (21%) وحطين (16%) ارتفاعًا في الأسعار إلى 9,985 ريال للمتر المربع و9,890 ريال للمتر المربع، على التوالي.

وعلى العكس من ذلك، انخفضت أسعار الفلل في المناطق الجنوبية، حيث شهدت العريجاء (2,400 ريال للمتر المربع) انخفاضًا بنسبة 9% إلى 2,400 ريال للمتر المربع، والسويدي (3,130 ريال للمتر المربع) انخفاضًا بنسبة 3% خلال الأشهر الـ 12 الماضية.

ومن منظور العرض، تظل وزارة الإسكان تركز على زيادة خيارات الإسكان بأسعار معقولة لتلبية الطلب المتزايد ودعم هدف الحكومة المتمثل في تحقيق معدل ملكية المساكن بنسبة 70% بحلول عام 2030. وقد أكملت وزارة الإسكان، بالتعاون مع مطوري القطاع الخاص، العديد من المشاريع في النصف الأول من عام 2024، مضيفة ما يقرب من 5000 وحدة سكنية إلى السوق. ومن أبرز هذه المشاريع مجمع إشراق السكني (2229 وحدة)، ومدينة نساج (690 وحدة).

تماشياً مع الاتجاهات التي لوحظت في الرياض وجدة، شهدت منطقة الدمام الحضرية أيضًا زيادة سنوية في كل من قيمة وعدد المعاملات السكنية في الربع الثاني من عام 2024.

وشهدت المعاملات السكنية في منطقة الدمام الحضرية ارتفاعًا سنويًا كبيرًا بنسبة 29%، حيث ارتفعت من 1,891 صفقة في الربع الثاني من عام 2023 إلى 2,439 صفقة في الربع الثاني من عام 2024. ونمت قيمة هذه المعاملات بنسبة 25% خلال نفس الفترة، لتصل إلى 2.97 مليار ريال.

وعلى الرغم من الارتفاع الكبير في نشاط الصفقات، ظلت الأسعار المتوسطة للفلل والشقق مستقرة نسبيًا في الربع الثاني من عام 2024.

ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 1.6% على أساس سنوي وتتراوح حاليًا من 2,600 ريال للمتر المربع في النور إلى 4,100 ريال للمتر المربع في المنتزه بالدمام.

وتتمتع مدينة الخبر بأسعار أعلى قليلاً، حيث تتراوح القيم هنا من 3200 ريال سعودي للمتر المربع في الراكة الجنوبية وترتفع إلى 5200 ريال سعودي للمتر المربع في البندرية.

وتعتبر الشقق في الخبر أكثر تكلفة بشكل ملحوظ عند 4040 ريال للمتر المربع، مقارنة بـ 3275 ريال للمتر المربع في الدمام، وهو ما يعادل علاوة بنسبة 23%، وهو ما يرجع إلى حد كبير إلى المستويات الأعلى من الطلب التاريخي المرتبط بالحجم الكبير لموظفي أرامكو في الخبر.

كما ارتفعت أسعار الفلل بنسبة 1.6% خلال العام الماضي، لتصل إلى متوسط 3460 ريال للمتر المربع.

وتتراوح الأسعار من 2900 ريال للمتر المربع في البدر إلى 5200 ريال للمتر المربع في أحياء مثل الغدير إلى الدمام، وتتراوح بين 2700 ريال للمتر المربع في اللؤلؤ وترتفع إلى 4800 ريال للمتر المربع في القصر، في الخبر

وتظل وزارة الإسكان ملتزمة بزيادة خيارات الإسكان الميسورة التكلفة لتلبية الطلب المتزايد ودعم هدف الحكومة المتمثل في تحقيق معدل ملكية المساكن بنسبة 70% بحلول عام 2030. في عام 2024، أكمل برنامج سكني أربعة مشاريع إسكان في المنطقة الشرقية، مع ثلاثة مشاريع إضافية تقترب من الاكتمال.

وتشمل المشاريع المكتملة برج نساج (674 وحدة)، وسرايا الغروب (116 فيلا)، وواحة مدى (282 فيلا)، وفلل البيرق (178 وحدة). أما المشاريع التي تقترب من الاكتمال فهي القطيف البدراني (196 وحدة)، وفلل البراق (959 وحدة)، ومشروع مد (728 تاون هاوس).

وتعمل وزارة الإسكان بنشاط على ما يقرب من 34 مشروعًا إسكانيًا في المنطقة الشرقية وتهدف إلى توفير أكثر من 22000 وحدة أخرى.

علاوة على ذلك، أعلنت شركة روشن في أبريل 2024 عن مشروع سكني جديد في منطقة الدمام الكبرى يسمى مجتمع الدانة. سيضم المشروع أكثر من 2500 منزل موزعة على مساحة 1.7 مليون متر مربع، ومصممة لاستيعاب ما يقرب من 10 آلاف ساكن.

وشهد سوق الإسكان في جدة نموًا أبطأ قليلاً، مقارنةً بالرياض. ارتفع عدد مبيعات الوحدات السكنية بنسبة 27%، من 4,119 صفقة في الربع الثاني من عام 2023 إلى 5,223 صفقة في الربع الثاني من عام 2024. ومع ذلك، ارتفعت القيمة الإجمالية للصفقات بنسبة 38%، مما يشير إلى ارتفاع كبير في الأسعار.

تشير الأدلة القصصية إلى أن سكان المناطق التي يتم هدمها في جدة يتلقون الآن تعويضات مالية من الحكومة ويعيدون توجيه هذه الأموال مرة أخرى إلى سوق العقارات، مما يحفز الطلب الإجمالي وتستجيب الأسعار.

وعلى الرغم من ارتفاع الطلب، ظلت أسعار الشقق مستقرة إلى حد ما على مدى الأشهر الـ 12 الماضية، حيث تراوحت من متوسط 3,560 ريال للمتر المربع في الريان إلى 7450 ريال للمتر المربع في أبحر الجنوبية. بلغ متوسط سعر البيع على مستوى المدينة 4,215 ريال للمتر المربع.

وابانت تختلف الأسعار بشكل كبير بناءً على عدة عوامل، بما في ذلك الموقع والجودة ومواصفات الوحدات السكنية.

أصبحت مشاريع التطوير السكني المجتمعي تحظى بشعبية خاصة مع انجذاب الأسر نحو المشاريع التي توفر تجارة التجزئة المريحة بالإضافة إلى وسائل الراحة والمرافق في الموقع مثل الحدائق والمرافق الترفيهية والمدارس والعيادات.

ومن غير المستغرب أن هذه المشاريع غالبًا ما تفرض علاوة سعرية تبلغ حوالي 20-30%.

على النقيض من ذلك، انخفضت أسعار الفلل المتوسطة في جدة بنسبة 3.7% على مدار الأشهر الـ 12 الماضية، حيث انخفضت إلى 4,935 ريال للمتر المربع. وفي جميع الأسواق الفرعية للمدينة، تعد أسعار الفلل المتوسطة في حي الشاطئ وحي الخالدية هي الأعلى، بمتوسط 8,385 ريال للمتر المربع و7,610 ريال للمتر المربع على التوالي. وفي الوقت نفسه، في المناطق ذات الأسعار المعقولة مثل أجويد والكوثر، تكون الأسعار أقل نسبيًا، حيث تبلغ في المتوسط 3000 ريال سعودي و3160 ريال للمتر المربع، على التوالي.

وإن تباطؤ معدل نمو أسعار الشقق وانخفاض قيم الفلل يؤكدان على التحديات المتزايدة التي تواجه القدرة على تحمل التكاليف، وإن انخفاض الدخل الشهري للأسرة تاريخيًا (حوالي 14480 ريال مقارنة بحوالي 16750 ريال في الرياض) يشكل عاملاً رئيسيًا في القصة التي تدور الآن. ومن الناحية الإيجابية، تبلغ مستويات التضخم في السعودية 1.6%، وهو ثاني أدنى مستوى في مجموعة العشرين، بعد سويسرا (1.3%).

ومع ذلك، فقد تم تخفيف هذا بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، مما جعل الاقتراض أكثر تكلفة. والواقع أن سعر الفائدة الأساسي في المملكة ارتفع من 75 نقطة أساس في يناير 2021 إلى 6.25% في مايو.

وللتغلب على هذا، تنفذ الحكومة مبادرات لدعم الطلب السكني في جدة من خلال مشاريع عالمية متعددة الاستخدامات واسعة النطاق. على سبيل المثال، سيضيف مركز جدة 17000 منزل إلى مخزون المدينة بحلول عام 2030 ويهدف إلى أن يكون وجهة عالمية المستوى للبيع بالتجزئة والضيافة في المنطقة.

وبالنسبة لأولئك الذين لديهم ميزانيات أكثر تواضعًا، تهيمن مشاريع وزارة الإسكان إلى حد كبير على قطاع الإسكان الميسور، والتي تنتشر في جميع أنحاء المدينة، مع التركيز في المناطق الشمالية والشرقية. في الواقع، أكملت الهيئة الوطنية للإسكان عدة مشاريع في جدة على مدى الأشهر الثمانية عشر الماضية. وتشمل الإنجازات البارزة ضاحية الميار (1248 وحدة) ودار سمو الخيالة (412 وحدة).

وعلى الرغم من أن غالبية المعروض القادم يتكون من مشاريع مرتبطة بشركة روشن وساكاني، فهناك المزيد من المشاريع الفاخرة في طور التنفيذ، مثل مساكن رافلز (120 وحدة) التي من المقرر تسليمها في عام 2025. كما لعب البنك المركزي السعودي دورًا مهمًا في تحفيز النمو من خلال خفض الحد الأدنى للدفعة الأولى المطلوبة لشراء العقارات من 30% إلى 5%. وقد حفزت هذه الخطوة نمو السوق لاحقًا.

وارتفع متوسط أسعار الشقق في مكة المكرمة بنسبة 1.5% خلال 12 شهرًا حتى نهاية الربع الثاني، ليصل إلى 3,695 ريال للمتر المربع. وفي المقابل، انخفضت أسعار الفلل بنسبة 2.5% خلال نفس الفترة إلى 3,410 ريال للمتر المربع.

وشهدت المعاملات السكنية انخفاضًا بنسبة 6% خلال النصف الأول، حيث بلغ إجماليها 1,426 صفقة. ومع ذلك، نمت القيمة الإجمالية للصفقات المسجلة بنسبة قياسية بلغت 79% خلال الأشهر الـ12 الماضية إلى 2.3 مليار ريال.

وارتفعت قيم الشقق في المدينة المنورة بنسبة 5.2% من متوسط العام الماضي البالغ 3,555 ريال للمتر المربع إلى 3,730 ريال للمتر المربع بنهاية الربع الثاني من عام 2024. وبالمقارنة، انخفضت قيم الفلل بنسبة 2.5% خلال نفس الفترة.

ارتفع إجمالي حجم الصفقات السكنية في المدينة المنورة بنسبة 21% بين الربع الثاني من عام 2023 والربع الثاني من عام 2024، بإجمالي 1,397 صفقة بيع.

ومع ذلك، انخفضت القيمة الإجمالية للصفقات بنسبة 5% على أساس سنوي إلى مليار ريال.

ويبلغ العرض السكني الحالي في مكة المكرمة 424,700 وحدة. وبالنظر إلى المستقبل، يتوقع أن يزيد هذا الرقم بنسبة 4.6%، أو 19,500 وحدة، بحلول نهاية عام 2026.

وفي المدينة المنورة، نتتبع 17,200 منزل من المقرر تسليمها بحلول نهاية عام 2026، مما سيرفع إجمالي مخزون الإسكان في المدينة إلى 367,030 وحدة.

وأشارت الى انه لأول مرة، تمكنت “نايت فرانك” من تحديد عمق الطلب على امتلاك العقارات في المدن المقدسة في المملكة العربية السعودية من أصحاب الثروات العالية من المسلمين حول العالم، والذي بين ان 84% من المهتمين بشراء عقار سكني في المملكة يرغبون في إجراء هذا الشراء في إحدى المدن المقدسة.

وبتحليل ذلك بشكل أعمق، فإن 40% مهتمون بشراء عقار في مكة، و19% يفضلون تأمين منزل في المدينة، و26% ليس لديهم تفضيل محدد بين المدينتين. ومن بين الباحثين عن مسكن رئيسي في السعودية، يفضل 58% مكة، مقارنة بـ 20% يفضلون المدينة.

وبالنسبة للمسلمين، غالبًا ما يُنظر إلى الحج إلى مكة والمدينة على أنه تجربة تحدث مرة واحدة في العمر مع إمكانية امتلاك عقارات في أي من أقدس مدن الإسلام باعتبارها احتمالًا جذابًا للغاية. ومع ذلك، فإن قوانين الملكية تاريخيًا تحدد عدم جدوى هذا الخيار. حاليًا، لا يجوز إلا للمواطنين السعوديين امتلاك سندات ملكية للعقارات في المدن المقدسة. وبخلاف الميراث، يُحظر على غير السعوديين الحصول على سندات ملكية للارتفاقات أو استخدام العقارات في المنطقة بأي شكل آخر.

ومع ذلك، فإن تأشيرة الإقامة المميزة الجديدة المرتبطة بملكية العقارات تقدم، لأول مرة، الفرصة لغير المقيمين الدوليين لشراء العقارات في المدن المقدسة على أساس عقد إيجار لمدة 99 عامًا. ويعتقد أن هذا من شأنه أن يغذي موجة من الطلب الجديد على الشراء من الدول ذات الأغلبية المسلمة.

وقالت ما وجدناه أيضًا هو أن متوسط الميزانية بين هذه المجموعة يبلغ 4.7 مليون دولار للمدن المقدسة و5.5 مليون دولار لمكة. واليوم، لا يوجد سوى مشروعين ضخمين قيد التنفيذ في المدن المقدسة – ذخر ومسار مكة – مع تسليم حوالي 10000 منزل في هذه المشاريع، والتي تمثل 1.5-2٪ فقط من إجمالي 660.000 وحدة مخطط لها على المستوى الوطني.

ويشير هذا بقوة إلى قدرة أسواق العقارات في المدن المقدسة، وخاصة مكة المكرمة، على استيعاب مستويات أعلى بكثير من المساكن الفاخرة.

وابانت وقد دعمت مجموعة من العوامل نمو صفقات العقارات السكنية في المملكة العربية السعودية. ففي عام 2023، استفادت أكثر من 96,000 أسرة من برنامج الإسكان في المملكة الذي يساعد في تسهيل الوصول إلى حلول تمويل المساكن بأسعار معقولة. بالإضافة إلى ذلك، تم مساعدة أكثر من 20 ألف أسرة من خلال مسارات تملك المساكن من خلال برنامج الإسكان التنموي، والذي يوفر للأسر المؤهلة وأولئك الذين يحتاجون إلى حقوق الانتفاع بالمنازل التي تم التبرع بها من خلال بوابة دعم الإسكان الحكومية.

وكانت المبادرات الحكومية التي تهدف إلى تعزيز المعروض من المساكن وبأسعار معقولة أيضًا فعالة في دفع نشاط المبيعات هذا العام.

وأطلقت الحكومة مشاريع إسكان متعددة، على سبيل المثال، في إطار برنامجي سكني ووافي لتعزيز ملكية المساكن بين المواطنين، حيث تمتد هذه الجهود الآن إلى المدن الثانوية والثالثية في جميع أنحاء البلاد.

بحلول نهاية عام 2023، وصلت نسبة مالكي المساكن السعوديين إلى 63.74%، بزيادة قدرها 16.7 نقطة مئوية عن عام 2016، عندما تم الكشف عن خطة التحول الوطني وأيضًا قبل هدف الحكومة لعام 2023 المتمثل في 63% (وزارة الإسكان).

 

المبادرات والشراكات الحكومية كانت الحكومة أيضًا تتعاون بنشاط مع الجهات الفاعلة في القطاع الخاص لتسريع بناء منازل جديدة، في محاولة لمعالجة النقص الطويل الأمد في العرض المناسب عالي الجودة. على سبيل المثال، وقعت شركة الإسكان الوطنية (NHC) اتفاقية مع شركة هندسة البناء الحكومية الصينية (CSCEC) لبناء 20.000 وحدة سكنية في الضواحي والمجتمعات التي طورتها شركة الإسكان الوطنية في مختلف مناطق المملكة.

وارتفع إجمالي عدد الرهون العقارية الصادرة لتملك المساكن خلال الفترة من يناير إلى مايو 2024 بنسبة 6.7%، مقارنة بانخفاض بنسبة 35% خلال نفس الفترة من العام الماضي. وبالتوازي مع ذلك، ارتفعت القيمة الإجمالية للرهن العقاري الصادر بنسبة 3.9% إلى 36.2 مليار ريال خلال نفس الفترة.

وتساهم مبادرات مثل إنشاء شركة خدمات ضمان الرهن العقاري السعودية، أو ضمانات، وهي خدمة ضمان رهن عقاري مدعومة من الحكومة، إلى حد كبير في دفع مستويات تمويل المساكن للمواطنين.

وفي يوليو 2024، أطلقت الحكومة أيضًا أول ضمانات للمبيعات على الخارطة، مرخصة من هيئة التأمين، ومن المتوقع أن تمهد الطريق للوصول إلى المشاريع التي لا تزال قيد التطوير.

وبشكل منفصل، أدى إدخال اللوائح التي تسمح للمستثمرين الأجانب بامتلاك العقارات في المملكة العربية السعودية من خلال خيارات تأشيرة الإقامة المميزة الجديدة التي تم الكشف عنها في يناير/كانون الثاني إلى فتح السوق أيضًا أمام المشترين الدوليين، مما أدى إلى زيادة الطلب.

ومن بين خيارات تأشيرة الإقامة المميزة الجديدة، تبرز بشكل خاص التأشيرة المرتبطة بتملك العقارات أو العقارات التي تبلغ قيمتها أكثر من 4 ملايين ريال. وتمثل هذه المبادرة تحولاً محوريًا في نهج المملكة تجاه الإقامة وامتلاك العقارات من قبل غير السعوديين وسيكون لها تداعيات كبيرة على ديناميكيات الطلب على سوق الإسكان لأنها تسمح فعليًا، ولأول مرة، للمشترين الدوليين غير المقيمين بالوصول إلى السوق كمستخدمين نهائيين أو مستثمرين.

وتسمح تأشيرة الإقامة المميزة هذه للأفراد بالحصول على وضع الإقامة الدائمة، والذي لا يسمح لهم فقط بالإقامة في المملكة ولكن أيضًا بالمشاركة في أنشطة تجارية وامتلاك عقارات إضافية.

علاوة على ذلك، تم تحديد الحد الأقصى البالغ 4 ملايين ريال لضمان أن تكون الاستثمارات كبيرة، مما قد يؤدي على الأرجح إلى تدفق المعاملات عالية القيمة في سوق العقارات. وقد يؤدي هذا إلى زيادة الطلب على العقارات السكنية الفاخرة ، مما يؤدي إلى ارتفاع قيم العقارات في هذه القطاعات على المدى المتوسط.