“الجزيرة كابيتال”: خفض الفائدة يعزز فرص (الريت) المدرجة في السوق المالية السعودية وهذه أفضل 5 صناديق في القطاع وصندوقين الأكثر استفادة من خفض الأسعار .. تعرف على التفاصيل

كشفت شركة الجزيرة كابيتال عن توقعاتها بتحسن عوائد توزيعات صناديق الاستثمار العقارية السعودية بدعم من انخفاض أسعار الفائدة مما يعزز فرص تحسن الأداء وارتفاع التقييمات في ظل تحسن الأنشطة العقارية، مبينة واجه قطاع صناديق الاستثمار العقاري في السعودية بعض التحديات خلال العامين الماضيين حيث كان تعافي القطاع بعد جائحة كوفيد-19 أبطأ من المتوقع.

ووضعت “الجزيرة كابيتال” 5 صناديق هي ( بنيان والإنماء الفندقي والمعذر و جدوى السعودية و جدوى الحرمين) على رأس اختياراتها من هذا القطاع، مضيفة أدى ارتفاع أسعار الفائدة خلال هذه الفترة إلى الضغط على المراكز المالية لصناديق الاستثمار العقاري، والحد من توسعها وانخفاض توزيعات الأرباح. نظرا لاستمرار بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي في السياسة النقدية التوسعية بدءا من خفض أسعار الفائدة في سبتمبر بمقدار 50 نقطة أساس، من المتوقع خفض أسعار الفائدة أكثر في المستقبل.

وبحسب “الجزيرة كابيتال”  يتوقع أن يؤدي خفض أسعار الفائدة إلى تخفيف الضغوط على القطاع، مما يوفر فرصة لمزيد من التوسع و تحسن الاداء المالي. إضافة إلى ذلك، تعد صناديق الاستثمار العقاري في وضع جيد للاستفادة من الطلب في قطاعات مثل العقارات التجارية والتجزئة والضيافة بدعم من مبادرات رؤية المملكة 2030. على الرغم من التحديات قصيرة المدى مثل استمرار أسعار الفائدة العالية. لا تزال توقعات المدى البعيد إيجابية. من المتوقع أن تؤدي عوامل النمو الرئيسية بما في ذلك تزايد عدد السكان والتنمية السياحية والتوسع في المشاريع العمرانية، إلى استدامة الطلب ونمو القطاع في المستقبل.

وفيما يخص تأثير خفض أسعار الفائدة على صناديق الاستثمار العقاري في السعودية، بينت “الجزيرة كابيتال” ان يكون خفض أسعار الفائدة مواتيا بشكل كبير لصناديق الاستثمار العقاري في السعودية، وبما أن صناديق الاستثمار العقاري غالبا ما تعتمد على القروض للتوسع، سيؤدي انخفاض أسعار الفائدة إلى تراجع تكاليف الإقراض مما يعزز الربحية ويؤدي إلى مزيد من النمو. متوقعة انخفاض تكاليف تمويل صناديق الاستثمار العقاري في السعودية بنسبة 15-20% في العام 2025 ( بناء على مستويات القروض وتكاليف التمويل السنوية في النصف الأول 2024)، بافتراض انخفاض سايبور تدريجيا بالتوافق مع توقعات خفض أسعار الفائدة من البنك الاحتياطي الفيدرالي وبعض فترات التأخير مما يؤدي إلى انخفاض أسعار الفائدة في تكاليف التمويل الفعلية. إضافة إلى ذلك، تصبح توزيعات الأرباح التي تقدمها صناديق الاستثمار العقاري خلال دورة خفض أسعار الفائدة، أكثر تنافسية مقارنة بالمنتجات ذات العائد المنخفض والدخل الثابت مما قد يؤدي إلى جذب المزيد من المستثمرين. قد يؤدي هذا التحول في الطلب إلى ارتفاع الأسعار بسبب انجذاب المستثمرين الباحثين عن الدخل نحو صناديق الاستثمار العقاري.

ووفقا للتقرير تمتلك صناديق الاستثمار العقاري في السعودية سجل عوائد أرباح حافل تاريخيا، حيث تتراوح بين 6 و 8%، على الرغم من أن الضغوط الحالية على توزيعات الأرباح المالية لصناديق الاستثمار العقاري السعودية مرتفعة نسبيا متوسط توزيعات الأرباح السنوية للنصف الأول 2024 بلغت 5.3% لمؤشر صناديق الاستثمار العقاري السعودية نظرا لاحتمال خفض أسعار الفائدة في المستقبل، قد تصبح هذه العوائد أكثر جاذبية في بيئة أسعار الفائدة المنخفضة، مما يجعل صناديق الاستثمار العقاري خيارا مفضلا للمستثمرين الباحثين عن دخل ثابت إضافة إلى ذلك، من المتوقع أن تؤدي قوة الاقتصاد غير النفطي ومحركات نمو القطاع إلى الحفاظ على توزيعات أرباح جيدة على المدى البعيد. قد تكون بعض الصناديق مثل بنيان والإنماء الفندقي والمعذر وجدوى السعودية خيارا جاذبا للمستثمرين حيث يتوقع أن تحقق عوائد أرباح تزيد عن في 2024) بالتقييم الحالي بناء على التوقعات.

وبحسب “التقرير فان الصناديق الأكثر استفادة من تخفيضات أسعار الفائدة هي صناديق مشاركة والرياض، لكن صناديق الاستثمار العقارية ذات المديونية المنخفضة لا تزال أكثر تفضيلاً، ومن بين صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في تداول تعد صناديق مشاركة ريت والرياض ريت الأكثر مديونية حيث وصل معدل القروض إلى إجمالي الأصول خلال النصف الأول 2024 إلى ما يقارب الحد النظامي البالغ 50% عند 49.2% و 47.7% على التوالي. إضافة إلى ذلك، سجل كلا الصندوقين أدنى نسب تغطية تكاليف القروض عند 1 و 1.1 مرة على التوالي النقد من التشغيل / تكاليف التمويل في النصف الأول (2024) بالتالي ستنعكس تخفيضات أسعار الفائدة القادمة إيجاباً على صناديق الاستثمار العقاري ذات المديونية المرتفعة، مما سيخفف من ضغوط تكاليف التمويل على النقد من التشغيل. مع ذلك، لا تزال صناديق الاستثمار العقاري ذات المديونية المنخفضة والتغطية المرتفعة لتكاليف القروض خياراً مفضلاً حيث ستنخفض تكاليف التمويل تدريجياً مع احتمال استمرار الضغوط على المدى القريب، إضافة إلى ذلك، يوجد فرصة أكبر أمام صناديق الاستثمار العقاري ذات المديونية المنخفضة ونسبة التغطية المرتفعة، لتوسيع محفظة أصولها. لدى صندوق الجزيرة ريت وصندوق الإنحاء الفندقي مراكز مالية خالية من الديون في المقابل، أعلى تغطية لتكاليف القروض إلى المديونية بين صناديق الاستثمار العقاري هي لدى المعذر 7.8 مرة وبنيان 5.4 مرة، بينما لدى صندوق جدوى السعودية 23.2 مرة والإنماء للتجزئة 24.6 مرة أدنى معدل رفع مالي لكن لديهما أعلى معدل فائدة فعلية عند %9.7 و 10%على التوالي.