الدورة الإقتصادية للسوق العقاري 1 “مراحل الهبوط”

عضو معهد التقييم الكندي (AIC)

IbraheemAlsahan@

لكل سوق دورته  الإقتصادية و السوق العقاري يعد أحد الأسواق الفاعلة في الإقتصاد، و لكي يتمكن الواحد منا سواء كان فردا يود إمتلاك وحدة سكنية، أو مستثمر يود وضع جزء من استثماراته في عقارات مدرة للدخل و تحقق نموا في القيمة على المدى البعيد،  أو مطورا عقاريا يود البدء في تطوير مشروعه و بيعه على المستهلك النهائي، كل هؤلاء لا بد أن يتعرفوا على مراحل الدورة الإقتصادية للسوق العقاري، حتى يتخذ كل منهم القرار وفقا لرؤية واضحة و يتجنب مخاطر الدخول للسوق في توقيت سيّء و غير مدروس، و فيما يلي سنتعرف على مراحل الهبوط في السوق العقاري, ثم سأعرج على مراحل الصعود في مقال أخر لتكتمل الصورة في الذهن, لذا لنتعرف معا على مراحل الهبوط للدورة الإقتصادية للسوق العقاري، مع بعض التوضيح لأبرز ملامح كل مرحلة:

مرحلة القمة: تلكم المرحلة التي يصل فيها السوق العقاري أوج الإنتعاش و يتسارع الجميع إلى تملك أي عقار، مهما كانت مواصفاته و قيمته، لأنهم متأكدون أن العقار سيرتفع على المدى القريب و يحققون عوائد مجدية، و الصحيح أن تلكم المرحلة هي فترة الخروج من السوق لمن ينوي الإستثمار على المدى القصير.

مرحلة الهدوء: بعد أن يصل السوق العقاري إلى أوج ارتفاعاته و يبدأ المستثمرون بالقلق حيال وضع السوق، و تكون الأسعار بعيدة عن متناول الكثير من الراغبين في التملك، تبدأ مرحلة الهدوء، و أبرز معالمها قلة التدوال و الطلب على العقارات، و كذلك انخفاض الإيجارات في بعض الأحيان.

مرحلة الإنخفاض: تبدأ قيم العقارات في الإنخفاض، بسبب العزوف عن تدوال العقار،و بسبب انخفاض قيمة الإيجارات التي تؤثر بشكل مباشر على قيمة العقارات المدرة للدخل.

مرحلة هدوء التطوير: حيث تقل عمليات التطوير العقاري، و يضعف نشاط المطورين، و هذه المرحلة هي المرحلة التي ستؤثر على نشاط السوق مستقبلا.

مرحلة التوقف عن التمويل: تبدأ البنوك بأخذ احتياطاتها و تقوم بوضع معايير أعلى للتحوط كأن ترفع البنوك هامش الأرباح على القروض الخاصة بالتطوير، و كذلك زيادة قيمة الدفعة الأولى للتمويل العقاري السكني، كما حدث و رفعت مؤسسة النقد الدفعة الأولى للتمويل العقاري من ١٠٪ إلى ٣٠٪، و بالتالي يصعب حتى على الراغبين بالتملك أن يحصلو على التمويل العقاري، و كذلك يصعب على المطور الحصول على تمويل لإنجاز مشروعه بهامش ربح مناسب.

مرحلة الإنسحاب من السوق: حيث يبدأ العديد من المتعاملين في السوق ببيع أصولهم العقارية، و محاولة الحفاظ على أدنى حد من الخسائر في حال كان شراء العقار لغرض المضاربة و الإستفادة من الإرتفاعات المتسارعة للأسعار، كما أن أكثر المتضررين هم من اشتروا عقاراتهم خلال مرحلة القمة و لا يستطيعون الإنتظار لدورة كاملة حتى يستعيد السوق نشاطه و يصل للقمة مرة أخرى.

مرحلة الركود: و في هذه المرحلة تتوقف مشاريع التطوير كليا، و يعزف الجميع عن السوق العقاري و يرغب الجميع بالتخلص من العقارات التي لا تمثل بعدا استراتيجيا لمحفظته الإستثمارية، خاصة تلكم الأراضي التي لا تدر أي دخل يقوم بمعادلة التناقص في قيمة العقار، كم أن التداول يضعف و يصبح سوق العقار غير مفضل لدى الكثير من المستثمرين.

الخلاصة, لكل سوق دورة و المهم للمتعامل مع ذلك السوق أن يعرف ملامح دورته سواء وقت الهبوط أو الصعود, حتى يتمكن من اتخاذ القرار الصحيح في الوقت الصحيح, و للإستزادة أنصح بكتاب (Property and Money) للكاتب مايكل بريت لمن أراد معرفة أساسيات الإستثمار العقاري, و شخصيا أعتقد أننا في مرحلة التوقف عن التمويل متجهين لمرحلة الإنسحاب ثم الركود, و قد يؤيد ذلك الظروف الإقتصادية الحالية و تقنين الإنفاق الحكومي, و السعي لإنجاز نظام الرسوم على الأراضي البيضاء, بحيث إذا كان النظام محكما و يخدم المصلحة العامة فسيكون له أثر كبير على السوق العقاري و تسارع الوتيرة للإتجاه نحو الركود و بعد ذلك نحو التصاعد مرة أخرى كما سيأتي ذكره في المقال القادم بإذن الله, و قد يكون للأخرين رأي أخر, فما رأيك أنت أيها القارئ الكريم.

الصحن