الصناديق العقارية المدرة للدخل

تحقيق عائد نقدي دوري يعتبر أحد أهم أهداف الاستثمار العقاري والذي يتم من خلال الاستحواذ على عقارات قابلة للتأجير باختلاف نوع العقار سواء كان سكني أو تجاري وهي الأغلب. ويفضل المستثمر العقاري في هذه الحالة التأجير لفترات طويلة لضمان استمرارية العائد النقدي ولتلافي مسائل إدارة العقار والتسويق. ومن أهم العوامل التي تؤخذ بعين الاعتبار عند اتخاذ قرار الاستثمار هو معدل صافي العائد النقدي السنوي على قيمة الاستثمار، والمعدل المقبول حالياً في المملكة يبلغ تقريباً 8% سنوياً، ويزيد أو ينقص على حسب نوع العقار وتصنيف المستأجر والمنطقة. أما صافي العائد النقدي NOI (Net Operating Income) فهو صافي العائد النقدي المتحقق بعد احتساب جميع المصاريف. أما العامل الآخر المهم فهو القيمة المتوقعة للأصل العقاري عند التخارج وكم سيحقق المستثمر من أرباح رأسمالية بعد البيع. ويلعب أيضاً عامل التحسين بالعقار في رفع العوائد النقدية. ومن هذا المبدأ بدأنا نلاحظ ظهور صناديق عقارية مدرة للدخل تم إطلاقها من قبل عدد من الشركات المالية كقناة استثمارية للراغبين بالاستثمار في هذا المجال، حيث يستطيع المستثمر على سبيل المثال المشاركة بمبلغ قد لا يتجاوز 50 ألف ريال في عقارات تصل قيمتها بالملايين كحصة مشاركة مع مستثمرين آخرين ويكون التخارج من هذا الاستثمار بانتهاء مدة الصندوق. ومسألة الفترة الطويلة قد تكون غير متلائمة مع أهداف المستثمرين. وعليه هناك مايطلق عليه صناديق الاستثمار العقارية المتداولة، وهي اداة استثمارية تمكن المستثمر من الدخول والخروج في أي وقت من خلال وضع أمر شراء أو بيع من خلال محفظته الاستثمارية مباشرة تماماً بنفس الطريقة التي يتعامل بها في الأسهم المدرجة أو صناديق المؤشرات ETF وبذلك تكون قد أضافت ميزة توفر السيولة. وبهذا الصدد، فقد أعلنت هيئة السوق المالية بتاريخ 2 أغسطس 2016 عن نشر مشروع التعليمات الخاصة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة لاستطلاع الرأي بشأنه على موقعها الالكتروني. وهي مايطلق عليها REITF (Real Estate Investment Traded Fund) وهي مختلفة عن REIT (Real Estate Investment Trust) من حيث الهيكل التنظيمي وطريقة التملك. وهي موجودة في عالم الاستثمار منذ ستينات القرن الماضي وتطورت بشكل كبير جداً بحيث أصبح بعضها متخصص في فئات معينة من العقارات مثل سكن الطلاب ومستودعات الأفراد وحتى بعضها متخصص في الغابات وتأجير غرف السيرفرات. لذلك تواجه الصناديق العقارية المدرة للدخل تحدياً من حيث ايجاد الفرص المجدية في السوق العقاري من حيث العائد واستمرارية تحقيق هذا العائد والاعتماد على مشغلين عقاريين وشركات إدارة أملاك بفكر متطور وغير تقليدي، إذا ما أرادت أن تحقق العوائد التي يبحث عنها المستثمرين. كما أنها تعتبر فرصة لشركات التطوير العقاري للخروج بمثل تلك المشاريع العقارية التي تبحث عنها تلك الفئة من الصناديق أو حتى المستثمرين العقاريين بشكل مباشر. وفي السوق العقاري بعض الأمثلة لمشاريع عقارية ماتميزة وبأفكار فريدة استطاعت من خلالها تعظيم عوائدها التأجيرية حتى في فترات الركود.