القاعدة الذهبية لتحديد الاستثمار العقاري الناجح

عندما يرغب مستثمر في شراء عقار ما، فلابد له من طريقة لمعرفة قيمة ذلك العقار؟ ومقدار الربح؟

هذان السؤالان هما أول وأهم ما يجب أن يتبادر الى ذهن أي مستثمر. أسئلة أخرى أقل أهمية قد يطرحها المستثمر لاحقاً، تتعلق بواقع العقار مثل: الجودة والجدّة والموقع ..الخ، او تتعلق بمستقبل العقار مثل: امكانية زيادة الربحية والمدى الزمني للاستثمار والخطة الاستثمارية.. الخ. أسئلة عديدة تتغير، تزيد وتنقص، تختلف من مستثمر لآخر. لكن يبقى السؤالان الأولان هما الأهم لكل مستثمر، بحيث يقرر بعدهما هل يشتري العقار ام لا، فكيف يستطيع المستثمر الوصول لإجابة سليمة وسهلة على هذين السؤالين؟
يدور الجواب عن السؤالين المذكورين حول القيمة والعائد، بمعنى أن المستثمر عليه أن يحدد القيمة الفعلية للعقار التي سيدفعها ثمناً له، وأن يقدر الربح المادي الناتج عن امتلاك العقار.

حتى يكون الطرح علمياً فستكون اجابتنا بحسب مصطلحات علم الاقتصاد، حيث أن لكل عقار استثماري “سعر بيع price”، “صافي دخلNOI “، بتحديد هذين العنصرين، وتقدير “معدل الرسملة cap rat ” لمبيعات العقارات المماثلة في السوق، يستطيع المستثمر تقدير “قيمة عقاره value” ، وبالتالي يقيم ما اذا كانت هذه القيمة مجدية بالنسبة له ام لا.  

وليتضح المقال، سنضرب لذلك مثالاً: اذا وجد مستثمر ما عقاراً تجارياً، معروضاً للبيع بسعر 10.000.000 ريال، وكان دخل ذلك العقار السنوي يساوي 1.000.000 ريال، فهل هذا العقار مجدي بالنسبة للمستثمر ام لا، هل يشتريه ام يبحث عن غيره؟.
للجواب عن هذا، لابد للمستثمر أولا أن يعرف مقدار “معدل الرسملة” لمبيعات العقارات المماثلة لذلك العقار ولنفترض أنها كانت تساوي 10% ، من ثم يستخدم المعادلة التالية: 
قيمة العقار = صافي الدخل / معدل الرسملة
             = 1.000.000 / 0.1 
             = 10.000.000 ريال 
حيث أن العقار معروض بسعر 10.000.000 ريال، وقيمة العقار تساوي ذات المبلغ، اذا فالعقار يستحق هذا السعر، وكلما قل معدل الرسملة في السوق زادت قيمة هذا العقار، وأصبح السعر أقل من قيمته الحقيقية.
بالنسبة لمقدار العائد فهذا يرجع الى نسبة الدخل السنوي الى ثمن العقار المدفوع، وهو في المثال السابق يمثل معدل الرسملة، وللعلم فإن معدل رسملة العقار كلما قلت زادت قيمة العقار. فالعقار الجيد المطلوب في السوق تكون نسبة الرسملة “العائد السنوي عليه” نسبة قليلة. اضرب لذلك مثلا بالعقارات الموجودة في مدينة مكة المكرمة مثلا، كلما كان العقار أقرب للحرم قل معدل رسملته مع زيادة في السعر، فقلة نسبة الرسملة ناتجة عن الطلب العالي للعقار وجودته لذا فالمستثمر يرضى منه بنسبة عائد أقل ما يمكن.
بعد أن يتأكد المستثمر من تحقيق هذه المعادلة للسعر المناسب له بمعدل الرسملة المقبول لديه، فيشتري العقار او يتركه ليبحث عن عقار أكثر مناسبة له.