10أمور تزيد من قيمة عقارك (1-2)

قيمة العقار الاستثماري هي بالدرجة الأولى ناتج إيراده، فالإيجارات هي شريان الحياة بالنسبة للعقار الاستثماري. لكي يزيد المستثمر من قيمة عقاره فعليه بالطرق التي تزيد من قيمة العائد الايجاري.

كثير من الكتاب والمختصين تكلموا في هذه النقطة الحساسة والمهمة، من هؤلاء الكتاب، الكاتب والمستثمر Peter Conti والكاتب والمستثمر Peter Harris الأمريكيين، في بعض كتبهم ومقالاتهم. هذه الأمور العشرة ليست خاضعة للترتيب، لكن التعامل معها بحسب الأهمية، ويمكن لأي مستثمر مالك او مدير لعقار ما أن يطبقها على عقاره، سواءً طبقها جميعاً او طبق بعضها، المهم أن يتم التركيز على الأمور ذات التأثير الأكبر على العقار، وأن يطبق بالشكل الصحيح ما أمكن ذلك. 

على أننا سنذكر هذه الأمور العشرة على شكل نقاط مختصرة حتى يسهل معرفتها والبحث في تفاصيلها في أماكن أخرى، رغم ذلك فلايزال المقال طويلاً وسنضطر الى تقسيمه الى مقالين في كل مقال نذكر خمس أمور، لتسهل قراءتها ومتابعته على القارئ.

الأمور الخمسة الأولى:
زيادة قيمة الإيجار: هذا الأمر هو أسهل طريقة لرفع قيمة عقارك الاستثماري. لكنه موضوع حساس وليس سهل كما يظن البعض، فقد تكون الايجارات الحالية مناسبة للعقار ومماثلة لإيجارات السوق، فتكون نتيجة رفع الايجارات نفور للمستأجرين وزيادة نسبة الشاغر في عقارك، وبالتالي تراجع الايرادات وقيمة العقار الاجمالية.

كما أنه من اليسير معرفة مقدار الإيجارات في السوق، فزيارة سريعة لأقرب مكتب عقار او عقار مماثل للسؤال عن قيمة الايجارات الحالية، ولأكثر من عقار، ستعطيك فكرة أولية عن متوسط العقارات المماثلة المحيطة بعقارك. وهناك طرق اخرى أكثر دقة بالاستعانة بالمختصين في ذلك.

تقليل المصروفات: إذا كانت قيمة العقار تقدر كنسبة مئوية ناتجة عن ايراداته الكلية ناقص مصروفاته، فإن تقليل المصروفات سيزيد حتماً من قيمة الايرادات وبالتالي قيمة العقار الكلية. تعتبر تكاليف الخدمات، والرسوم الحكومية، وعقود التأمين والصيانة والادارة، جميعها من المصروفات التي تفرض على العقار وتختلف من بلد لآخر حسب طبيعة ونظام كل دولة. 

الترميمات والتحسينات: هذه النقطة تختلف أهميتها بحسب جودة العقار، وعمره، ونوع النشاط المستهدف له. فقد تكون التحسينات ضرورية، فتكون في صالح زيادة الايراد مستقبلاً، او تكون شكلية فتضاعف المصروفات وبالتالي تقلل من قيمة العقار. المهم أن تكون هذه التحسينات مدروسة وحسب الحاجة.

تغيير استخدام العقار: تغيير الاستخدام قد يكون جبرياً بسبب التنظيمات او اختيارياً من المالك. لكن من المعلوم بأن طبيعة السوق وموقع العقار هما العنصران الأكثر تأثيراً في هذا الموضوع. فإذا كنت تملك فلة سكنية على شارع تجاري، او موقف سيارات في وسط المدينة، فمن المؤكد أن تحويل هذين العقارين الى عمارة تجارية، وذلك شيء مقطوع بربحيته. لكن تكلفة تغيير العقار للاستخدام الأمثل قد تكون أكبر من قدرة المالك، فيكون الحل الأفضل إما التمويل او بيع العقار الحالي مع توضيح مواصفات الاستخدام الأمثل للعقار.

اضافة خدمات مجدية للعقار: هذا الأمر يتم الاستعانة به كميزة للعقار عن مثيلاته، او لجذب المستخدمين للعقار الأكثر خدمة، او الأعلى رفاهية. وذلك يخضع حتماً لاستخدام العقار ذاته ولنوع المستخدمين المستهدفين، فقد يكون مستخدمي العقار ليسوا طامحين لكثير من المميزات مخافة زيادة الايجار، فيكون هذا الخيار ليس لهم.

فإذا قلنا أن مجمعاً سكنياً يضم عدداً من المستأجرين وكان المجمع يحوي مسبحاً وصالة رياضة وصالة اجتماعات وقاعة احتفالات ومكتب بريد، في مقابل مجمعات قريبة ليس فيها بعض هذه الخدمات او كلها، فلابد أن ذلك سيؤثر على سعر التأجير ونوعية السكان وسمعة الأول على الثاني.