10 أمور تزيد من قيمة عقارك 2-2
هذا المقال يعتبر استكمالا للمقال السابق، “مرفق هنا” نتناول فيه الأمور الخمسة المتبقية، والتي تزيد من قيمة عقارك:
– مراجعة الرسوم والضرائب المفروضة: الضرائب المالية والمخالفات التي تفرض أحياناً على العقار قد تكون محسوبة بصورة خاطئة، او قديمة. هذه الحسابات قد تحتاج لمراجعة وتعديل مما سيقلل دون شك من اجمالي المصروفات المستحقة على العقار.
– تحويل سداد الخدمات على المستخدمين للعقار: هذه هي أسلم طريقة لتفادي أي اعباء او حسابات او مخالفات قد تحتسب على أي خدمة على وحدة ما من الوحدات في العقار المستثمر. لكن في حالات يكون فيها موزع الخدمات مشتركاً بين الوحدات فيضطر المالك لإدارة هذا الوضع وتقسيم الفاتورة حسب المستخدمين وبطريقة ما، ولها غالباً تبعات تلحق المالك ولا تريح المستأجر. أفضل الحلول في هذه الحالة فصل الخدمات بعدد الوحدات وتحميل كل مستأجر فاتورته الخاصة.
في بعض الدول يوجد ما يعرف بعقود Triple Net lease Contracts وهي عقود مميز للمستأجر بحيث يدفع للمالك فقط قيمة الايجار، ويتحمل المالك تكاليف الخدمات والصيانة والتأمين. يستفيد من هذه العقود غالباً الشركات الكبيرة والسلاسل التجارية، لكنها تكون مرتفعة القيمة عادةً وتمتد لمدد تأجيرية طويلة.
– مناقشة عقود المستأجرين: عقود التأجير لا تقتصر فقط على قيمة الايجار –وهو العنصر الأساس- لكنها تشتمل عادةً على اشتراطات في تحمل أعباء أخرى مثل الخدمات والتحسينات والضرائب والتأمين. عند مناقشتها ليس بالضرورة تحميلها على المستأجر، ولكن اعطائها صفة الوضوح والمرونة والسلامة القانونية، يزيد من قوة العقود ويزيد من رغبة المستثمرين في شراء العقار وقد تزيد هذه الصفات التعاقدية من قيمة العقار في السوق.
– تعيين مدير عقار مناسب: هذه النقطة مهمة جداً لكنها في نفس الوقت نسبية، فقد يكون العقار صغير الحجم قليل الايراد سهل المتابعة والصيانة، فيكون بذلك لا يحتاج الى مدير عقارات او أملاك وتكفي متابعة المالك مباشرة. لكن كلما كبر حجم العقار وزادت الايرادات وتنوع المستأجرون، زادت الحاجة الى ادارة العقار من قبل مختص متفرغ وذو خبرة في السوق. على أن لا يكون مقدار ما يتقاضاه على ادارة العقار اكثر مما يحققه العقار بإدارة هذا المختص، فهي مسألة تحتاج الى توازن وتجربة.
– عدم ايقاف العقار لفترة دون ايجاره: اخلاء العقار لفترة طويلة دون سكان يؤثر على العقار انشائياً وكذلك على سمعة العقار وقيمته في السوق. فالعقار الذي تطول فترة اخلاءه تظهر علامات التعجب والتساؤل على كل من عرفه او سأل عنه. المستثمر سيستنكر ذلك، والمستأجر كذلك، وسيبخسان العقار حقه حتى دون سبب واضح.
العقار الاستثماري عادةً لا يوقف دون مستأجرين الا لأسباب مشاكل فنية في العقار، او قانونية في ملكيته او حيازته او ادارته، او لمشاكل تمويلية. وهي كثيرة تحتاج في تفصيلها لكلام طويل، لكن في عمومها اذاكانت خارجة عن ارادة المالك فهذا أمر مفروض، المشكلة أن بعض الملاك قد يتسبب بنفسه في ايقاف تأجير العقار بسبب طلبه مبالغ تأجير أعلى من السوق، وهذا يحدث في حالات لم يكن المشروع مدروس بصورة صحيحة، والعقار ومالكه غير خاضعين لضغوط مالية، قد يكون هذا سبباً في توقف تأجير العقار لسنوات دون فائدة منه. هذا الأمر يحدث لدينا كثيراً.
لا أقول أن هذه الأمور العشرة هي وحدها التي تزيد من قيمة العقار الاستثماري، لكن هي الأساس غالباً ويمكن تطبيقها على أي عقار وفي أي سوق من الأسواق حول العالم.
