المستثمرون وعقارات الدولة

تنظم الهيئة العامة للعقار كل ما له علاقة بشؤون عقارات الدولة و سبل حمايتها والمحافظة عليها، وتنظم ايضاً آلية التصرف بها، واستغلالها واستخدامها واستثمارها بالشكل الأفضل، بالإضافة طبعاً إلى الإشراف على هذه العقارات.

لتفعيل ماسبق، تم اعتماد لائحة التصرف في عقارات الدولة، والتي تحدد الهيئة من خلالها الضوابط والإجراءات اللازمة لتخصيص عقارات الدولة للجهات الحكومية أو غيرها وإلغاء تخصيصها عند الاقتضاء، وتضع كذلك الضوابط اللازمة لاستثمار هذه العقارات والتصرف فيها. وتتنوع مواد هذه اللائحة لتشمل عدة مواضيع تهم الجمهور مثل التأجير والبيع والاستثمار. ولعلنا في مقال اليوم نستعرض المواد التي ركزت على آلية الاستثمار في عقارات الدولة وضوابطها كونها منطقة تثير الكثير من الاستفسار والجدل. 

لكل قطاع ومجال تفسير معين لمفهوم الاستثمار، واستعرضت هذه اللائحة مفهوم الاستثمار بأنه عملية توظيف وتشغيل عقارات الدولة وتطويرها والمحافظة عليها وكذلك تسخيرها لتوفير الاحتياج الحكومي والمشاريع العامة وايضاً لتحقيق عوائد مالية وزيادة إيرادات الدولة. 

وفي سبيل تحقيق ذلك، أتاحت اللائحة للهيئة أن تدخل بنفسها أو من خلال شركة تؤسسها  في شراكات مع الغير بشرط أن يتم الموافقة عليها من قبل مجلس إدارة الهيئة. ولكن ماهي صور هذه الشركات التي استأنست بها اللائحة؟، تمثلت هذه الشراكات في اتفاقيات شراكة مع مستثمر يكون فيها عقار الدولة هو قيمة مساهمة الهيئة وذلك مقابل مساهمة مالية من المستثمر، أو تأسيس شركة بمساهمة من الهيئة والغير مع منح هذه الشركة حق الاستثمار أو التطوير لعقارات الدولة، أو المساهمة في رأسمال شركة قائمة لقاء حصة من أرباح الاستثمار أو التطوير بحيث يكون فيها عقار الدولة هو قيمة المساهمة التي تتقدم بها الهيئة أو حتى استثمار عقارات الدولة من خلال الصناديق الاستثمارية المتنوعة.  وبالإضافة إلى الشراكات، أتاحت اللائحة  للهيئة ايضاً إبرام عقود تطوير العقارات من خلال اتباع نموذج عقود البناء والتشغيل والتحويل  B.O.T المتعارف عليه. 

من النقاط التي تهم المستثمرين في هذه اللائحة كذلك، صور المزايدة العامة من خلال المفاضلة بين العروض المقدمة من قبلهم، والتي تشمل حصة من إيراد المشروع بحيث تكون المنافسة فيها على أعلى حصة تستحق للهيئة من الإيراد، أو المنافسة على أعلى عائد سنوي خلال مدة يتم تحديدها، أو المنافسة في المدة الزمنية للاستثمار وأعلى عائد استثماري معًا، أو حصة من إيراد المشروع مع حد أدنى سنوي للهيئة، وتكون المنافسة هنا على أعلى حصة من الإيراد بحيث لا يقل عن الحد الأدنى.

أما فيما يخص المستثمرين الذين لا تزال عقود استثمارهم سارية، أتاحت اللائحة للهيئة الاتفاق معهم على زيادة حجم الاستثمار في مشروعاتهم مقابل زيادة مدة العقود، وذلك متى كانت قيمة الاستثمار التي يتم الاتفاق على إضافتها تعادل أو تزيد على قيمة الاستثمار الأصلي، وبشرط ألا تزيد مدة العقد الإجمالية على خمسون عماً من تاريخ سريان الاتفاق، وأن يعاد تقدير قيمة الاستثمار من قبل لجنة الاستثمار وأن تقدر كذلك قيمة الأصول القائمة وقت الاتفاق على أساس أنها مملوكة للدولة.

إقرار ماسبق في لائحة مستقلة خطوة مبشرة يكملها ترسيخ الدور الإشرافي للهيئة على مشاريعها مع المستثمرين،  حيث لها الموافقة على الجهة الاستشارية المكلفة من المستثمر بالإشراف والتحقق من تنفيذ المشروع وفق المواصفات والمخططات والشروط التي تم الاتفاق عليها، بالإضافة إلى حق الهيئة في متابعة سير العمل أثناء تنفيذ المشروع و بعد الحصول على تراخيص الإنشاء.

مع اعتماد الدولة منهجي الشفافية والمنافسة، تركت اللائحة اعتماد  الضوابط التي تحدد طريقة المفاضلة بين العروض لمجلس إدارة الهيئة، وأرى أن هذا سيكون التحدي الأبرز والعلامة الفارقة  في حماية عقارات الدولة وتغذية مواردها مع المحافظة في نفس الوقت على حقوق المستثمرين وجهودهم.