ضريبة التصرفات العقارية بداية خارطة الطريق للتطوير العقاري
سوق التطوير العقاري فالمملكة يزخر بالكم الهائل من أصحاب المصلحة رغم غمورهم وغياب الهوية التجارية للغالب، إن المتجارة العقارية موروث قديم ومازال يحتاج إلى الكثير من التنظيم والتطوير للتميز والإبداع، يمكن تعريف المطور العقاري بأنة من يملك ويدير مشروع أو أكثر يقدم منتجات عقارية تزيد معروض السوق العقاري، يجب أن نعلم أن ليس كل مقاول أو مستثمر مطور ولكن ممكن أن يكون أي مطور عقاري مقاول أو مستثمر.
هناك متطلبات وخضم عمل واجب جاهزيته لتسيير وتسهيل العمل للمطور العقاري خصوصاً الشريحة الأكبر فالسوق السعودي وهي الفئات الناشئة والصغيرة والمتوسطة، إن الكثير من أصحاب المصلحة في سوق التطوير العقاري إن لم تكن الغالبية العظمى يعمل كفرد أو شراكة أصدقاء أو أفراد عائلة أو أصحاب مصلحة مشتركة وأيضاً يمثلها فرد وواقعهم أناس وتجار عقار ناجحون وقنوعين ومتميزون قد لايرغبون بشراكات الإستراتيجية مع القطاعات الحكومية أو الخاصة من فئة الشركات الأكبر او العالمية والدولية، كما أن غالبية المطورين العقاريين يبحث عن الإستدامة والربح الواضح الآمن حتى وإن كان قليلاً مستمراً.
إعفاء التوريدات العقارية والتي تتم بالبيع من ضريبة القيمة المضافة وإقرار ضريبة التصرفات العقارية والغير مستردة استثنى المطور العقاري وأسند تصنيفة إلى جهة حكومية محددة تساؤلي هل هناك جهة لديها قاعدة بيانات متكاملة تحتوي بيانات جميع المطورين العقاريين فالمملكة من أفراد وشركات أو مؤسسات ناشئة أو صغيرة أومتوسطة أو كبيرة، ومن ناحية أخرى كيف أبدأ بحصرهم هل هو من خلال السجلات التجارية في وزارة التجارة أو الرخص والفسوحات من خلال وزارة الشؤون البلدية والقروية، إن أي فرد أمتلك عقار وطوره ولم يكن لإستخدامة الشخصي أو لأحد أفراد أسرته أو أقربائة وأعاد طرحه للبيع وشارك في معروض السوق العقاري هو مطور عقاري وكذلك نفس المفهوم ينطبق على المؤسسات والشركات العقارية.
ومنطقياً بعد معرفة منهم المطورين العقاريين فالسوق السعودي من الممكن أن يتم تصنيفهم وتقسيمهم إلى فئات ومجموعات محددة بناءاً على مقاييس ونسب قياس متعارف عليها عالمياً ومن عدة نواحي وإختصاصات تساعد وتسهل للمشرِع والمنظم على إتخاذ القرار والمحافظة على فاعلية وكفاءة السوق لتحقيق مستهدفاته.
وبعد بناء نظام التسجيل والتصنيف للمطورين العقاريين نستطيع بناء نظم دعم إتخاذ القرار والتي تساعد وتتيح لأصحاب المصلحة من إتخاذ القرار الأكثر دقة وفاعلية والتعرف أكثر على قدراتهم المعرفية والخبرات العملية ومدى جودة مخرجاتهم وسرعة التنفيذ وفي نفس الوقت توفر الإستدامة المالية لمقدم هذه النظم وتخلق أسواق عمل جديدة وخدمات ذات قيمة مضافة للمستفيدين، ويمكن حصر أصحاب المصلحة من مخرجات هذة الأنظمة بالمستفيدين وشركات تأمين والبنوك والمؤسسات التمويلية وكذلك المستثمرين سواءً من خلال شركات الوساطة والاستثمار من صناديق الريت أو الصناديق المفتوحة أو المغلقة أو من خلال صناديق التحوط والشركات المحلية والعالمية أو حتى المنافسين في نفس المجال أو الموردين والبائعين وأصحاب العلاقة بشكل عام ، ومن سلبيات نظم دعم إتخاذ القرار هو تحمل جزء من المسئولية لمقدم الخدمة ولكن في حال كان تأثيرها الإيجابي على قطاع التطوير العقاري عالي ومحفز وممكن بشكل أكبر فلما لا؟ لقد مررت بالكثير من المواقف لصديق أو عزيز يرغب بشراء عقار ما و يصطحبني للكشف على جودة ومدى فاعلية العقار و باجتهادات شخصية وحسبة بدائية نقدم المشورة ولكن بعقولنا و كفاءاتنا نستطيع توفير الوسيلة الأسهل و الأجود والأفضل.
وبعد معرفة المطورين العقاريين نحتاج إلى تمكين وتطوير وتحفيز الشريحة الأكبر والأهم وهي شريحة الفئات الناشئة والصغيرة والمتوسطة، وسؤال المليون هل ذلك من خلال الكتيبات الإرشادية أو التوعية فقط أم من خلال أتمتة الخدمات العامة على سبيل المثال إصدار وتجديد الرخص والفسوحات حيث أن الجهات المعنية مشكورة قد أشبعت هذا الجانب وقد تجد ثلاث منصات لجهات قد تكون مختلفة وتقدم نفس الخدمة، في اعتقادي يحتاج سوق التطوير العقاري إلى ركائز أساسية تتمثل بإتاحة الفرص الاستثمارية وإيجاد البدائل والمواءمة بين العرض والطلب وزيادة شفافية السوق ومعرفة التحديات والعقبات خصوصاً للمطور الناشئ أو الصغير والمتوسط وتذليلها وإزالتها والتخصصية فالعمل وخلق أسواق ذات عدالة تحفظ الحقوق وذات تنافسية عالية وقيمة مضافة لسوق التطوير العقاري وأخيراً المواءمة مع الجهات ذات العلاقة وتعزيز الرقابة والإشراف والمتابعة وإيجاد مناخ وبيئة سوقية صحية فاعلة تجمع بين أصحاب المصلحة.
من أفضل الممارسات والحلول في ذلك نجد التجربة الكندية عملت على إيجاد خريطة تفاعلية ونظام داشبورد يساعد المطور العقاري فإتخاذ القرارات المناسبة ومعرفة احتياجات وطلب السوق بشكل مناطقي وتجد هذا النظام مرافق كمستشار عقاري للمطور أثناء رحلته وخصوصاً في مرحلة دراسة الجدوى، وكذلك نجد في إمارة دبي من خلال دائرة الأراضي قد تم إيجاد مراكز لحل المنازعات والمصالحة بين أصحاب المصلحة وهي مرحلة ما قبل اللجوء إلى العدالة،وكذلك نجد في الولايات المتحدة تم العمل على إطلاق منصة من خلال إتحاد المقاولين تعمل على تقييم وتصنيف الموردين والباعة في مجال التطوير العقاري،وأضف إلى ذلك أن كندا ونيوزيلاندا وبريطانيا والولايات المتحدة عملت على توفير بيانات إحصائية لطلب السوق الحالي والمستقبلي من خلال عدة قنوات تدعم الشفافية و تمكن المستثمرين بشكل عام والمطورين بشكل خاص من دخول السوق وتعزيز قدراتهم.
أهم ما يحتاجه سوق التطوير العقاري هو ضمان ديمومته وبقاء الكيانات الناشئة فيه وتنميتها وتطويرها من خلال خلق التحالفات أو الاندماجات أو الاستحواذات أو طرحها أو إعادة طرحها في الأسواق الداخلية أو الخارجية وكذلك خلق كيانات جديدة تلبي متطلبات و إحتياجات السوق.
كما يحتاج سوق التطوير العقاري كأي سوق استثماري إلى تضخيم رأس المال العامل ليس فقط من خلال القروض الحسنة وإنما من خلال تمكين إستخدام أدوات الدين المختلفة سواءً كانت قصيرة الأجل مثل الضمانات المالية أو من خلال متوسطة الأجل مثل القروض والتمويل والتسهيلات أو طويلة الأجل من خلال سوق الصكوك والسندات وعادتاً يكون ذلك من خلال الجهات المسئولة بالتشريعات والأنظمة والترغيب والتثقيف والتحفيز بذلك لأصحاب المصلحة، ومن جانب أخر تمكين المستثمرين من شركات الوساطة المالية من خلال إنشاء الصناديق أو شركات الأغراض الخاصة أو إدارة الحشود أو التمويل الجماعي أومن خلال صناديق التحوط مثل صندوق الاستثمارات العامة أو الشراكات الإستراتيجية والتي قد تخلق وتوجد تحالفات أو شركات تطوير عقاري فالسوق ذات جودة وكفاءة عالية في المستقبل.
يحتاج سوق التطوير العقاري إضافتاً إلى توفير الأنظمة والبيانات الممكَنة من إتخاذ القرار إلى تقديم الخدمات الإستشارية الهندسية أو الإشرافية والمالية من متابعة التدفقات النقدية وتوفير باكورة خدمات تقنية تحوي ما يحتاجه من الأنظمة المحاسبية أو أنظمة متكاملة لتخطيط الموارد أو تحفيز القطاع من خلال الأنظمة الذكية مثل أنظمة وتقنيات البناء الذكية أوإستخدام أنظمة التتبع أو أنظمة الخرائط التفاعلية في الرقابة والمتابعة في المشاريع أو طائرات الدرونز في الرفع المساحي والرقابة العمالية الصحية …إلخ.
ولفاعلية ورفع كفاءة قطاع التطوير العقاري نحتاج إلى خلق الأسواق والفرص والممكَنات والتخصصية والتميز في شتى المجالات وعلى سبيل المثال لا الحصر خلق أسواق لشركات متخصصة في إدارة المرافق والممتلكات أو إدارة المشاريع والإشراف أو التسويق والمبيعات العقارية وأيضاً توفير منصات للمقايضة العقارية حيث أن الكثير من أصحاب الأراضي وخصوصاً الأراضي الخام يرى أن السوق العقاري عبارة عن خزينة لحفظ أمواله، ومن جانب آخر نحتاج إلى خلق مجالس وجمعيات ومنظمات وفرق عمل لسماع صوت المطور وجس نبض سوق التطوير العقاري من حين إلى آخر ومعرفة تحدياته ومعوقاته أولاً بأول وإيجاد الأنظمة والتشرعات والحلول والإبتكارات لإزالتها وبالمناسبة فإن العدو اللدود للمطور العقاري هم المكتنزون.
