209.9 مليار قروض تمويل سكني في السعودية خلال 5 أعوام

قفزت التوقعات لحجم سوق التمويل السكني في السوق العقارية السعودية خلال الخمسة أعوام المقبلة (2014 – 2019) بواقع 60% لتبلغ 209.9 مليارريال بعد أن كانت التقديرات تشير إلى بلوغه 131.2 مليار ريال.

ويعزز من هذا النمو سن الحكومة السعودية نظام الرهن العقاري، حيث تشرالتقديرات إلى ارتفاع متوسط الطلب السنوي لتمويل المساكن بعد النظام الجديد ليكون 45 ألف وحدة سكنية بدلا من تقديرات كانت تشير إلى 28 ألف خلال السنوات المقبلة.

ووفقا لتقرير حصلت عليه “مال”، أعده مركز الدراسات التابع لشركة كوليرز المتخصصة بعمل دراسات عن السوق العقارية في المملكة، من المتوقع أن يزيد نظام الرهن العقاري الجديد من معدل شراء المواطنين للمنازل وخصوصا أولئك الذين تتراوح رواتبهم بين 6000 و9000 ريال.

ويعتبر سوق الرهن العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي متأخر بشكل ملحوظ نسبة إلى أجزاء أخرى من العالم، ففي عام 2010، بلغت نسبة القروض العقارية السكنية من الناتج المحلي الإجمالي في الاتحاد الأوروبي 52.4% مقارنة بـ 7.8% فقط في دول مجلس التعاون الخليجي.

وتراوحت نسبة انخفاض القروض في السعودية بين 1% و2%، في حين بلغت النسبة في دبي 14%، والبحرين 4.5%. وتختلف عملية التمويل العقاري في السعودية تماما عن البلدان الأخرى نظرا لاختلاف العوامل المؤثرة مثل:

– الازدهار الاقتصادي في السنوات الـ 40 الماضية

– القيم الثقافية القوية المستمدة من الشريعة الإسلامية

– معدل النمو السكاني في السعودية فوق المتوسط الدولي

– عدم نضوج السوق العقاري لافتقاره للمطورين المحترفين.

كما يستند الإقراض في المملكة في المقام الأول على رواتب الأفراد بسبب عدم تطبيق قانون حبس الرهن، وبالتالي يلجأ المقرضين أولا، في حالة عدم السداد، إلى راتب المقترض، ولعل نظام الرهن العقاري الجديد يعالج هذه الجزئية.

يشار إلى أن مؤسسة النقد العربي السعودي “ساما” أعلنت قبل أيام عن منح أول ترخيص للتمويل العقاري والإيجار التمويلي، بعد إنهاء بنك الرياض للإجراءات المطلوبة في هذا الشأن.

وتشير التقديرات إلى أن أكثر من 50% من مشتريات المساكن في المملكة نقدا، تكون إما من مدخرات الأسرة أو اقترض من الأصدقاء والأقارب، فلا يوجد سوى قناتين لتمويل المواطن ومساعدته على شراء منزل، وهما:

– البنوك التجارية وشركات التمويل العقارية .

– المؤسسات الحكومية ومنها: صندوق التنمية العقاري، الهيئة العامة للتقاعد، ووزارة الإسكان.

حجم سوق التمويل السكني

وحين نلقي نظرة عامة على السوق السكنية في المدن الكبرى خلال عام 2013، نلاحظ تسارع نموه نحو المناطق الشمالية في العاصمة الرياض رغم ارتفاع الأسعار.

كما أن غالبية مشاريع الإسكان في الرياض لا ينجزها شركات محترفة أو على مستوى مهني عالي لمحدودية حضور الشركات المحترفة مثل رافال، الأرجان، ومسكن العربية التي نفذت بعض مشاريع الإسكان في السنوات الأخيرة.

وارتفعت أسعار الفلل خلال هذا العام بنسبة 15% في حين شهدت الشقق نموا بنسبة 10%. والشقق في الرياض أقل شعبية لقلة جودتها فيما إذا قورنت بالتطورات النوعية المماثلة في المدن الرئيسية الأخرى. ويعتبر شمال الرياض الأعلى من حيث ارتفاع الأسعار واستيعاب سكان المدينة والأفضل من حيث البنية التحتية واكتمال المشاريع.

في المقابل، يتسم جنوب الرياض بمعدل تطورات أقل، وشرائح ذوي دخل منخفض من السكان. لكن بعض الأحياء ومنها: الدار البيضاء والعزيزية تتمتع ببنية تحتية أفضل من بقية أحياء الجنوب.

وحين تسافر الأنظار نحو الساحل الغربي لرؤية عروسه “جدة”، نلاحظ أيضا محدودية المطورين المحترفين لتنفيذ مشاريع الإسكان لذا أخذت بعض الشركات زمام المبادرة لوضع خطط رئيسية لتطوير المدينة مثل شركة إيوان، إعمار الشرق الأوسط وكنان. كذلك انخفضت قوة الطلب على شراء المساكن في جدة لدى شرائح الدخل المتوسط لتصبح المناطق غير المخططة مسكنا آمنا لهم.!

ويعتبر شمال شرق جدة المنطقة الأكثر جاذبية للأسر متوسطة الدخل حيث يصل متوسط سعر البيع 1383 ريال/متر مربع للوحدات السكنية في حين يصل سعر الفيلا 4075 ريال/لكل متر مربع، ورغم ضعف البنية التحتية وتأخر موعد تسليم الشقق إلا أن العروض تعتبر جيدة نوعا ما.

وداخل الأحياء الجديدة في شمال جدة، تتجاوز أسعار الفلل عادة 1.5 مليون ريال، كما شهد جنوب جدة إقبالا على الشقق في الأحياء الناشئة حديثا في المخطط الرئيسي مثل حي الورود، مدائن الفهد وبوابة جدة، مما أدى إلى زيادة أسعار الأراضي.

ورغم ارتفاع الطلب، إلا أن تدهور البنية التحتية في هذه الأحياء يشكل تحديا كبيرا لأمانة محافظة جدة وشركة جدة للتنمية والتطوير الحضري.

وبين لآلئ الخليج ، تهيمن أسواق العقارات السكنية في الدمام والخبر على المنطقة الشرقية بأسرها، ووفقا لمركز دراسات كوليرز، فقد ارتفعت الأسعار في المنطقة بنسبة 18% للشقق، و4% للفلل.

وبلغ متوسط سعر بيع فلل الدوبلكس 3613 ريال/متر مربع، في حين تسعر الشقق بـ 3530 ريال/متر مربع، وهذه التطورات تستهدف في المقام الأول الأسر ذوي الدخل المتوسط والمرتفع وتتجاهل تماما ذوي الدخل الأقل من المتوسط.