وكالة تقييم: خفض الفائدة سيدعم الطلب على العقارات في السعودية

كشفت وكالة ستاندر اند بوردز عن توقعاتها بتخفيض الفيدرالي الامريكي اسعار الفائدة في ديسمبر 2024، وان يبلغ اجمالي التخفيضات التراكمية 250 نقطة اساس، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات في السعودية نتيجة اتباع المملكة نهج الفيدرالي في اسعار الفائدة، ومع ذلك، من المرجح أن يؤدي الطلب المتزايد ونقص العرض إلى استمرار ارتفاع أسعار العقارات السكنية وإيجاراتها، خاصة في الرياض وجدة، وهذا من شأنه أن يقلل من فائدة انخفاض أسعار الفائدة المحتملة على القدرة على تحمل تكاليف السكن بشكل عام. وفي الربع الأول من عام 2024، ارتفع الرقم القياسي لأسعار السكن بنسبة 0.6%،

وابانت بلغ إجمالي القروض العقارية 607 مليارات ريال في نهاية عام 2023، بزيادة قدرها 57 مليار ريال عن عام 2022، على الرغم من انخفاض النمو الإجمالي بنسبة 45% مقارنة بالعام السابق.

واضافت تشير التقارير إلى أن قيمة المشاريع العقارية والبنية التحتية التي أعلنتها الحكومة تتجاوز تريليون دولار. وتشمل هذه مجموعة واسعة من المبادرات، مثل بناء مدن جديدة مثل نيوم، وبوابة الدرعية في الرياض، وغيرها الكثير. والهدف النهائي هو زيادة ملكية المنازل من قبل المواطنين السعوديين إلى 70% بحلول عام 2030 من 63.74% في عام 2023. وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن ترتفع مساهمة قطاع العقارات في الناتج المحلي الإجمالي إلى 10% بحلول عام 2030 من 6% حاليًا.

وتتوقع الحكومة أن يرتفع عدد سكان المملكة العربية السعودية وأن ترتفع نسبة الوافدين إلى 50% من حوالي 42% بحلول نهاية العقد. مبينة ان التوقعات للقطاع العقاري تبنى على افتراض أن النمو السكاني السنوي يتراوح بين 3.0% إلى 4.0% خلال الفترة 2024-2027. ومن المتوقع أن تشهد الرياض وحدها ارتفاعاً كبيراً في أعداد السكان، مما يزيد من الضغط على سوق العقارات الذي يعاني بالفعل من نقص المعروض، حيث من المرجح أن العرض الجديد لن يلبي الطلب المتزايد. وأن المدن الصغيرة التي توفر فرصًا أقل للمواطنين السعوديين والمغتربين، قد تتأثر سلبًا بتدفق سكانها إلى الرياض أو جدة.

وابانت يعد الاعتماد على القروض العقارية مرتفعًا نسبيًا: حيث يمتلك 30% إلى 40% من المواطنين السعوديين عقارات مضمونة برهن عقاري. يتم تقديم القروض العقارية بأسعار ثابتة في المملكة العربية السعودية. ونتيجة لذلك، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يضعف الإقراض العقاري الجديد، في حين أن قروض الرهن العقاري القديمة لا تتأثر بشكل عام. وبالتالي، أدى تراجع السيولة وارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض بنسبة 33% في عدد عقود الرهن العقاري الجديدة في عام 2023، مع تباطؤ نمو الإقراض العقاري إلى 10% في عام 2023 من 23% في عام 2022

وتوقعت وكالة الائتمان أن يستمر الإقراض العقاري في التوسع، على الرغم من أنه أبطأ مما كان عليه في الماضي، وذلك بسبب نضج السوق، وارتفاع متوقع في إقراض الشركات مع استمرار المشاريع المتعلقة برؤية 2030. وتنفيذها، وتشديد سيولة النظام المصرفي.

وابانت قدمت الحكومة السعودية مبادرات مختلفة على مدى السنوات القليلة الماضية من خلال برنامج التحول الوطني لدعم الطلب على القروض العقارية. وقد قامت بذلك أيضًا من خلال وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، مثل برنامج وزارة الإسكان السكني، والدعم المقدم من صندوق التنمية العقارية (REDF) من خلال قروض الرهن العقاري بدون فوائد، ونظام ضمان الرهن العقاري الخاص بصندوق التنمية العقارية. كما أن التدابير الأخرى، مثل تخفيض الضرائب بنسبة 5% على العقارات وضريبة 2.5% على الأراضي غير المطورة، ستدعم التطوير العقاري بشكل أكبر.

كما أنشأت الحكومة الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري (SRC) للمساعدة في جذب مصادر تمويل بديلة. الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري مملوكة بالكامل لصندوق الاستثمارات العامة وتتمثل مهمتها الرئيسية في شراء قروض الرهن العقاري من البنوك والمؤسسات المالية الأخرى إعادة تمويلها من خلال إصدار الصكوك. اعتبارًا من نهاية عام 2023، قامت الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري بشراء قروض الرهن العقاري بإجمالي 26.7 مليار ريال، أي ما يعادل حوالي 5% من إجمالي محفظة الإقراض العقاري لدى الجهاز المصرفي.

وقالت نحن نؤمن بارتفاع أسعار الفائدة، والخسائر غير المحققة المحتملة، والربحية الجيدة على الرهن العقاري والإقراض هو السبب الرئيسي وراء عدم قيام البنوك بسحب استثماراتها بقوة. لدى SRC وأعادت تمويل هذه الاستحواذات من خلال إصدار صكوك مضمونة من قبل الحكومة.

وللحكومة السعودية مصلحة مالية مباشرة في شركات التطوير العقاري العاملة من خلال صندوق الاستثمارات العامة، تمتلك الحكومة حصصًا في بعض الشركات العقارية المدرجة في (تداول) – حصة 25% في شركة إعمار المدينة الاقتصادية و64.6% من العقارات السعودية – وكذلك في الشركات الأخرى غير المدرجة. ومن أبرز الأمثلة على هذه الأخيرة صناديق الاستثمار العامة روشن مملوكة بالكامل وهي واحدة من أكبر المطورين الحقيقيين في البلاد بإيرادات تبلغ 1.8 مليار دولار في عام 2022، وهو في طريقه لبناء حوالي 400 ألف منزل بحلول عام 2030.