#آلية_فرض_رسوم_الأراضي

عضو معهد التقييم الكندي

المتأمل للنقاش الدائر حول قرار رسوم الأراضي يجد أن أغلبه يتركز في جدوى القرار, و المرحلة تقتضي أن نتجاوز النقاش حول جدوى القرار ونركز على #آلية_فرض_رسوم_الأراضي و طرح الأفكار و المرئيات من كافة المختصين و المهتمين بالشأن العقاري لإثراء القرار, و ذلك لأن تناقح الأفكار و نقاشاها بشكل علمي و موضوعي يؤدي إلى نضجها و وصولها للمسؤولين بطريقة تمكنهم من الاعتماد عليها, و أؤكد أنه لا يمكن أن يُقصى أحد من طرح الحلول و الآليات سواء اقتصادي أو مطور عقاري أو مستثمر أو غيرهم من المهتمين, و أحسب أن منطلق الجميع هو المصلحة العامة و الجميع متفق على وجوب حل أزمة السكن.

و لكي تؤتي رسوم الأراضي ثمارها لا بد من معرفة أهدافها و مصارفها و طريقة تقديرها وفق أسس سليمة و منطقية. و لنأخذ تجارب من سبقونا في فرض الرسوم لكي تتضح أهدافها و بالتالي تتضح مصارفها و طريقة حسابها.

أما هدف فرض الرسوم في أغلب الدول, فهو من أجل تغطية مصاريف الخدمات التي تقدم لسكان المدينة, فتجدها تغطي مصاريف الخدمات من تشجير و نظافة, و كذلك مشاريع النقل و البنية التحتية, كما أنها تغطي مصاريف التعليم للمدارس و الخدمات الصحية المتمثلة بالمستشفيات و العيادات الحكومية.

أما في واقعنا ففرض الرسوم جاء رغبة في حل أزمة الإسكان و التي من أهم عواملها وجود المساحات الشاسعة من الأراضي البيضاء داخل النطاق و استئثار القلة على هذه الأراضي و تجميدها لسنوات رغبة في ارتفاع قيمتها مستقبلا, لذلك فإن مصارف رسوم الأراضي لا بد أن توجه لحل مشكلة الإسكان, و ذلك بأن تكون الأولوية في صرف تلكم الرسوم بتطوير وحدات سكنية في السوق لزيادة حجم العرض كوجهة أولى, و بالتالي انخفاض الأسعار لمستويات تمكن متوسطي الدخل من امتلاك وحدة سكنية مناسبة لاحتياجاتهم, كما أن تطوير أراضي المنح و رفع مستوى الخدمات و البنية التحتية مطلب مهم في حال التوسع العمراني و بالتالي تغطية مصاريف هذه الخدمات ممكن أن تتم عن طريق الرسوم كوجهة ثانية.

أما عن كيفية حساب قيمة الرسوم, فمن خلال ما تم استعراضه أنفا, فيتضح أن قيمة الرسوم هي عبارة عن قيمة المشاريع التي تحتاجها وزارة الإسكان لسد حاجة السوق من الوحدات السكنية و الأراضي المطورة الجاهزة للبناء عليها, و بالتالي على وزارة الإسكان أن تضع خطة خمسية أو عشرية توضح من خلالها الميزاينة السنوية المطلوبة لتحقيق أهدافها, و يتم تغطية جزء أو أغلب هذه الميزانية من رسوم الأراضي البيضاء, و هنا أشدد أن الرسوم لا بد أن تُحصل بشكل سنوي, حتى تغطي تكاليف وزارة الإسكان التنموية أولا بأول, و كذلك لكي لا يُحملها المالك على المشتري عند نقل الملكية.

و بما يتعلق بتوزيع الرسوم على الأراضي فإن أغلب الممارسات عالميا تعمد إلى أن حساب هذه الرسوم كنسبة من قيمة العقار, و في أمريكا الشمالية يتم استخدام معدل الرسوم (Mill Rate), و حساب هذا المعدل يكون بقسمة إجمالي التكاليف المطلوبة على قيمة الأراضي البيضاء و ضربهما في 1000, ثم يتم ضرب معدل الرسوم في قيمة الأرض الواحدة و قسمتهما على 1000, و ذلك للوصول لقيمة الرسوم المفروضة على صاحب الأرض.

الخلاصة, أن هدف الرسوم لا بد أن يتضح و هو حل إشكالية السكن و ارتفاع قيمته بالنسبة لمتوسطي الدخل, و بالتالي فطريقة حساب الرسوم يفضل أن تخضع لإستراتيجية وزراة الإسكان بضخ الوحدات السكنية و الأراضي المطورة لزيادة حجم المعروض, و تكون طريقة حساب الرسوم من خلال نسبة من قيمتها تعتمد على الميزانية السنوية لمشاريع الإسكان, بحيث يتم تحصيل هذه الرسوم بشكل سنوي.

الصحن